등기부를 새로 떼어 보니 예전에 있던 기록이 다 없어졌는데 무슨 일인가요?

Q. 질문 내용

20년 된 아파트를 사려고 등기부를 떼어 봤습니다. 중개사 말로는 그동안 주인이 여러 번 바뀌었다는데, 갑구에는 지금 집주인 이름만 있고 을구는 아예 비어 있습니다. 예전 기록이 다 없어진 것처럼 보이는데, 누가 기록을 지운 건 아닌지 걱정됩니다.

 

본인 사안은 등기기록이 왜 짧아졌는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 기록이 많아 다루기 불편해지면 등기관이 지금 효력이 있는 등기만 새 등기기록으로 옮겨 적을 수 있고, 옛 기록은 폐쇄되어 따로 남으므로 조작을 의심하기 전에 폐쇄된 기록부터 떼어 보시면 됩니다.

■ 등기관이 기록을 옮겨 적는 경우가 있습니다

부동산등기법 제33조는 등기기록에 적힌 사항이 많아 취급하기 불편하게 되는 등 합리적 사유가 있으면 등기관이 현재 효력이 있는 등기만을 새 등기기록에 옮겨 기록할 수 있다고 정합니다. 이것을 이기라고 부릅니다. 20년 된 아파트라면 주인이 여러 번 바뀌고 대출이 잡혔다 풀리기를 반복하면서 기록이 몇 장씩 쌓입니다. 이런 집에서 기록이 새로 정리되는 일은 드물지 않습니다. 질문자님이 보신 짧은 등기부는 그렇게 정리된 결과일 가능성이 큽니다.

■ 무엇이 남고 무엇이 빠지나요

기준은 지금도 효력이 있느냐입니다. ① 현재 소유자의 소유권 등기는 남습니다. ② 아직 갚지 않은 근저당, 존속 중인 전세권이나 가압류처럼 살아 있는 권리도 남습니다. ③ 반면 이미 말소된 근저당, 예전 소유자들의 이전 기록, 풀린 압류 같은 지나간 기록은 새 기록으로 옮겨지지 않습니다. 그래서 새 기록에서는 지금 소유자가 갑구 첫머리에 오고 을구가 비어 있을 수 있습니다. 을구가 깨끗하다는 것은 현재 살아 있는 담보가 없다는 뜻이지, 과거에 아무 일도 없었다는 뜻은 아닙니다.

■ 발급 방식 때문일 수도 있습니다

이기와 별개로 확인할 것이 하나 더 있습니다. 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 뗄 때 말소된 사항까지 포함한 전부를 고를 수도 있고, 현재 유효한 사항만 고를 수도 있습니다. 현재 유효사항으로 발급하면 말소된 근저당이나 지난 소유자 기록이 처음부터 빠져 나옵니다. 질문자님이 어떤 종류로 떼셨는지 출력물 상단의 제목을 먼저 보시고, 현재 유효사항이라면 말소사항을 포함한 것으로 다시 발급해 비교해 보십시오.

■ 옛 기록은 폐쇄되어 남아 있습니다

이기를 했다면 제20조 제1항에 따라 종전 등기기록은 폐쇄되고, 같은 조 제2항에 따라 영구히 보존됩니다. 폐쇄된 기록도 현재 등기부와 같은 방식으로 열람과 증명서 발급을 청구할 수 있습니다. 등기소 창구에서 주소를 대고 폐쇄등기사항증명서를 신청하면 됩니다. 기록을 옮기는 과정에서 살아 있던 등기가 빠졌다면 등기관의 착오이므로, 제32조에 따라 등기관이 이를 발견하면 이해관계인에게 알리고 바로잡게 되어 있습니다.

■ 매수 전에 옛 기록에서 볼 것

폐쇄된 기록을 손에 쥐었다면 다음을 살펴보십시오. ① 짧은 기간 안에 소유권이 여러 번 넘어간 흔적이 있는지, ② 지금 매도인 명의일 때 가압류나 압류가 반복해서 붙었다 풀린 적이 있는지, ③ 신탁이나 가등기가 있다가 말소된 경위가 자연스러운지, ④ 현재 등기부와 옛 기록의 면적·대지권 표시가 같은지입니다. 특히 ②는 매도인의 자금 사정을 보여 주는 신호여서 잔금 전후로 새 압류가 들어올 위험을 가늠하게 해 줍니다. 이상한 흐름이 보이면 계약서에 서명하기 전에 두 기록을 함께 들고 변호사와 확인해 보시기 바랍니다.

참조 조문

부동산등기법 제20조, 제32조, 제33조

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-19

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초안은 AI 도구의 도움을 받아 작성하고, 담당 변호사가 검토·수정한 뒤 게시합니다.