등기부의 근저당 채무자가 집주인이 아닌 다른 사람인데 괜찮은 건가요?

Q. 질문 내용

전세로 들어가려는 빌라 등기부를 떼어 보니 을구에 채권최고액 1억 2천만 원짜리 근저당이 있는데, 채무자 칸에 집주인이 아닌 어떤 회사 이름이 적혀 있습니다. 집주인은 아들 회사 대출이라 자기 빚이 아니니 걱정하지 말라고 합니다. 이런 집에 보증금 2억을 넣어도 괜찮은 건가요?

 

본인 사안은 근저당의 채무자와 집 소유자가 다를 때 세입자에게 어떤 위험이 생기는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 빚을 진 사람이 누구든 그 빚이 갚아지지 않으면 집은 경매로 넘어갑니다. 내 빚이 아니라는 집주인의 말은 위험이 작다는 뜻이 아니며, 오히려 집주인이 빚의 사정을 모를 수 있어 더 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.

■ 등기부에 채무자를 따로 적는 이유

부동산등기법 제75조 제2항은 근저당권 설정등기를 할 때 등기관이 ① 채권의 최고액 ② 채무자의 성명과 주소를 반드시 기록하고, 약정이 있으면 ③ 존속기간 등도 적도록 정합니다. 소유자는 갑구에, 근저당의 채무자는 을구에 따로 올라갑니다. 두 칸이 따로 있다는 것 자체가 소유자와 채무자가 다를 수 있다는 뜻입니다. 사연처럼 을구 채무자 칸에 집주인 아들의 회사 이름이 적혀 있다면, 그 회사가 은행에서 돈을 빌리면서 아버지 집을 담보로 쓴 구조입니다.

■ 남의 빚을 위해 집을 내준 것입니다

민법 제356조는 채무자뿐 아니라 제삼자가 담보로 제공한 부동산에도 저당권이 성립한다고 정합니다. 이렇게 자기 재산을 남의 빚 담보로 내준 사람을 물상보증인이라고 부릅니다. 집주인은 은행에 직접 빚을 지지 않았지만, 회사가 갚지 못하면 은행은 이 집을 경매에 넘겨 돈을 회수할 수 있습니다. 집주인이 대신 갚거나 집을 잃으면 제370조가 준용하는 제341조에 따라 회사에 구상할 수 있을 뿐입니다. 그 구상 관계는 세입자의 보증금을 지켜 주지 않습니다.

■ 세입자 입장에서 더 위험한 점

세 가지를 염두에 두십시오. ① 집주인이 채무자가 아니어서 이자 연체나 대출 연장 상황을 제때 알지 못할 수 있습니다. ② 민법 제357조의 근저당은 최고액 안에서 채무가 늘었다 줄었다 하므로, 지금 잔액이 적다는 말만 믿을 수 없고 채권최고액 전부를 위험으로 잡아야 합니다. ③ 회사의 사업이 기울면 집주인 의사와 상관없이 경매가 시작됩니다. 근저당이 내 전입보다 먼저 설정되어 있다면 경매 대금은 그쪽부터 가져갑니다.

■ 계약 전에 확인하고 요구하실 것

계약을 진행하시려면 다음을 챙기십시오. ① 을구의 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 집 시세에 비해 어느 정도인지 계산합니다. ② 채무자인 회사와 집주인의 관계, 회사의 영업 상태를 묻습니다. ③ 집주인을 통해 은행의 대출 잔액 확인서를 받아 봅니다. ④ 잔금일까지 근저당을 말소하거나 최고액을 줄이고, 지켜지지 않으면 계약을 해제하고 계약금을 돌려받는다는 특약을 넣습니다. ⑤ 전세보증금 반환보증 가입이 가능한 물건인지 보증기관에 미리 확인합니다.

■ 이미 계약하셨다면

이사 당일 전입신고를 하고 확정일자를 받아 대항요건과 우선변제권을 최대한 빨리 갖추는 것이 먼저입니다. 그 뒤로는 등기부를 몇 달에 한 번씩 떼어 경매개시결정이나 가압류 같은 새 기재가 생겼는지 확인하십시오. 채권최고액이 크고 특약도 없이 계약했다면 계약서와 등기사항증명서를 가지고 변호사와 함께 보증금 회수 가능성을 미리 따져 보시기 바랍니다.

참조 조문

부동산등기법 제75조 · 민법 제341조, 제356조, 제357조, 제370조

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-20

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