決められた時期に申し出れば、あなたは2年の更新を1回、求める権利を持っています。大家が断れるのは、家賃の滞納や大家の家族が住むことになった場合など、法律に列挙された理由がある場合に限られます。その更新での家賃や保証金の値上げは、5%が上限です。更新の申し出は、今の契約が終わる6か月前から2か月前までの間に、大家のもとへ届いている必要があります。外国人の借主がこの時期を逃しがちなのは、大家からの連絡が韓国語で来るためだったり、ビザの残りが2年もないから更新は無理だと考えてしまうためだったりします。実はそうではなく、更新後の契約も、借主は後から3か月前の通知で終わらせられます。
更新は、どうやって申し出ますか？
契約更新要求権（계약갱신요구권）が使えるのは、決まった窓の中だけです。窓が開くのは満了日の6か月前、閉じるのは2か月前です。2027年3月31日に終わる契約なら、おおよそ2026年10月の初めから2027年1月の終わりまでにあたります。2月に送ったのでは間に合いません。
日付と中身の両方を後で示せるよう、文字の形で伝えます。
- 大家あてに、韓国語の文の下に自分の言語を添えて、ショートメッセージかメッセンジャーで送ります。文面は一文で十分です。계약갱신을 요구합니다（「契約の更新を求めます」）。
- 大家が返事をしない、または関係がこじれているなら、追って内容証明郵便（내용증명）も送ります。
- 日時と大家の番号が写った画面を保存し、スマートフォンの外にもコピーを置いておきます。
仲介業者が物件を管理していれば業者に知らせるのもよいのですが、申し出を受け取るべき相手はあくまで大家本人です。
大家が断れるのは、どんな理由のときですか？
| 断る理由 | 実際にはどういうことか |
|---|---|
| 家賃の滞納 | これまでのある時点で、滞納が合計2か月分に達していた |
| 欺罔 | うそやその他の不正なやり方で部屋を借りた |
| 合意による補償 | 大家と話がまとまり、大家から相当な額を受け取った |
| 承諾のない転貸 | 許しを得ずに部屋の全部か一部を他人に貸した |
| ひどい損傷 | わざと、または重大な不注意で部屋を壊した |
| 住まいの滅失 | 全部か一部が失われ、賃貸借を続けられなくなった |
| 取り壊しや建て替え | 契約時に計画を伝えていた、安全上必要になった、または他の法律で命じられた |
| 所有者の入居 | 大家本人、またはその親や子が実際に住む |
| その他の重大な違反 | 借主のひどい違反、または賃貸借を続けられなくなる重大な事情 |
新しい借主から高い家賃を取りたい、韓国人に貸したいといった事情はこの表になく、断る理由として通りません。
「親族が住む」と言われました。本当かどうか確かめられますか？
出て行く前に確かめるのは容易でないものの、法律は事後の救済を用意しています。大家がこの理由で更新を拒み、そのあと正当な理由もなく、更新していれば続いたはずの2年の間に部屋を他人に貸したなら、あなたは損害賠償を求められます。拒絶の時点で額を取り決めていなければ、賠償額は次のうちいちばん大きいものです。
- 拒絶したときの家賃の3か月分（保証金は月々の家賃に換算して加える）
- 新しい借主の家賃とあなたの家賃の差額を、2年分にしたもの
- あなたが現実に受けた損害
すでに韓国を出た借主にとっては、証拠を集めるところが難関です。退去の前に、理由と、住む予定の家族の名前をメッセージで書いてもらうよう大家に頼んでください。近所の人や建物の管理人とつながりを保ち、同じ部屋の賃貸広告が出ないか目を配っておくと役に立ちます。
家賃や保証金は、いくらまで上げられますか？
更新のときの値上げは、今の家賃か保証金の20分の1、すなわち5%までです。市や道は条例で、地域の上限をさらに低くできるので、お住まいの地域にそうした条例があるか区役所に問い合わせてください。しかも、前回の値上げから1年たたないうちは、重ねての値上げを要求できない決まりです。
| 今の条件 | 更新後の上限 |
|---|---|
| 保証金1,000万ウォン、家賃月50万ウォン | 保証金1,050万ウォン、または家賃52万5,000ウォン |
| 伝貰（チョンセ）の保証金1億5,000万ウォン | 1億5,750万ウォン |
大家が保証金の一部を月々の家賃に切り替えたい場合には、政令で決まる別の換算の上限がかかります。法律の上限を超えてすでに払ってしまったなら、払いすぎた分を返すよう求められます。
注意したいのは、この上限が更新と、契約期間中の値上げに結びついている点です。契約が満了して終わり、自由に話し合った条件でまったく新しい契約を結ぶときには、上限は適用されないというのが一般的な理解です。申し出を「更新」としてはっきり伝えるべき理由の一つがここにあります。
更新した2年が終わる前にビザが切れます。それでも更新すべきですか？
多くの場合は、したほうが得です。更新は、上限内での家賃や保証金の変更を別にすれば、同じ条件での2年の賃貸借とされます。それでいて、途中でやめる権利は借主の側にだけあります。好きなときに通知でき、その通知が届いてから3か月たてば契約は終わります。つまり更新しても、ビザでは届かない日付まで縛りつけられる心配はありません。延長、資格の変更、新しい仕事の内定を待つ間、家賃を動かさずにおけるのが利点です。
この権利を使えるのは、同じ住まいについて1回きりです。以前、どちらも何も言わないまま自動で更新されたことがあるなら、1回分の更新要求がまだ残っているかを弁護士に見てもらいましょう。
大家から新しい韓国語の契約書が届きました。署名すべきですか？
署名の前に、まず読むことです。更新は前の条件を引き継ぐので、清掃費や住所登録の禁止など、最初の契約になかった特約が自動的に加わるわけではないのです。金額は5%の上限と照らし合わせます。保証金が上がるなら、増額を記した書面について新しい確定日付（확정일자）が必要です。上乗せした分が保護されるのは、その日付が付いた時点からだからです。追加のお金を振り込む前には、最新の登記簿を取って中身を確かめましょう。
次にすること
今日のうちに契約書の満了日を確かめ、そこから6か月前と2か月前を数えてみてください。いまがその期間内なら、今週中に文面で申し出を送りましょう。大家が更新を拒んだ、または5%を超える額を求めてきたという場合は、その理由と数字を一緒に検討します。ご相談は有料です。お問い合わせいただくと、担当者から折り返しお電話し、費用についてご説明します。
법무법인 대한중앙
1533-7377
適用される規定
住宅賃貸借保護法（주택임대차보호법）第6条の3第1項（満了の6か月前から2か月前までの更新要求、第1号から第9号の拒絶事由）、第6条の3第2項（更新は1回限り、更新後の期間は2年）、第6条の3第3項（同じ条件。家賃と保証金は第7条の範囲内で増減できる）、第6条の3第4項および第6条の2（借主は更新後の賃貸借をいつでも解約でき、大家が通知を受けてから3か月で効力が生じる）、第6条の3第5項および第6項（自ら住むことを理由に拒絶し第三者に貸した場合の損害賠償）、第7条第1項および第2項（1年以内の値上げの禁止、20分の1の上限、地方の条例による低い上限）、第7条の2（保証金を月々の家賃に換算する際の上限）、第10条の2（上限を超えて払った額の返還）、第3条の6第1項（確定日付）。換算率は住宅賃貸借保護法施行令で定められています。
一般的な情報であり、法的助言ではありません。事案ごとに事情は異なります。