裁判所の命令による賃借権登記（임차권등기）が登記簿に載るまでは、退去も、住所登録の変更も、飛行機への搭乗も控えるべきです。この記載があれば、家を出て国を離れた後も、保証金の請求権は保護され、順位も保たれます。賃貸借が終わったのにお金が返ってこなければ、その時点で裁判所への申立てが可能になります。記載が済めば、あなたが国外にいる間も、弁護士が回収を進めていけます。
なぜ出国すると保証金が危うくなるのですか？
賃借人としての保護は、その部屋に住み、滞在地の届出がそこを指していることが支えです。完全に出国すると、この二つが一度に失われます。カードは空港で返し、入管はその後記録から住所を消すことがあり、部屋は空っぽになります。裁判所は競売事件で、ほかの債権者より先に支払いを受けるには、競売裁判所が決めた配当要求の締め切りまで居住と登録を保つ必要があると判断しています。締め切りより早く出て行った賃借人は、銀行の後ろに回されたり、順位そのものを失ったりしかねません。債権自体は残りますが、現金のない家主から取り立てるのは長くかかり、先も読めなくなります。
賃貸借は本当に終わっていますか？
裁判所の命令は賃貸借が終わってからでないと出ないので、最初にここを点検しましょう。
| あなたの状況 | 賃貸借が終わる時期 |
|---|---|
| 期間の定めがあり、終了日の2か月前までに、更新しないと家主に伝えた | 終了日 |
| 誰も期限内に通知せず、自動的に更新された | 解約の通知が家主に届いてから3か月後 |
| 1回の更新を求める権利を使った | こちらも、通知が家主に届いてから3か月後 |
| 期間の途中で退去したい | 家主が同意するか、契約で認められている場合に限られる |
ビザの期限が迫っている事情だけで、期間付きの契約が終了することはありません。最後の行にあたるなら、期間前に終わらせることへの同意を家主に書面で求め、次の入居者探しを手伝うと申し出てみましょう。通知はどれも、携帯のテキストと内容証明郵便（내용증명）の両方で送り、相手に届いた証拠を保管します。
賃借権登記命令はどう申し立てますか？
物件のある地域を管轄する地方法院、支院、または市・郡法院が申立先です。申立書（임차권등기명령 신청서）では、申し立てる理由を説明し、それを裏付ける事実を示すことが求められます。用意するもの：
- 確定日付のある賃貸借契約書
- 賃貸借が終わったことの証拠：あなたの通知、内容証明郵便とその配達の記録
- 住所が載った外国人登録事実証明（외국인등록사실증명）
- 家の一部だけを借りているなら、間取りの図面
- 最近取った登記事項証明書（등기사항증명서）
裁判所は書面だけで判断し、登記所に賃借権の記載を頼みます。数週間を要するのが普通なので、申し立てられるようになった初日に出しましょう。申立てと登記にかかった費用は、家主の負担として取り戻せます。鍵を渡す前にもう一度登記簿を印刷し、所有権以外の権利を記す欄（을구）に自分の名前があるか目で見て確かめます。そこに載っていれば、退去して韓国を離れた後も保護は続きます。
出国前の数日で、何を片づけておくべきですか？
- お金をどこで受け取るか決める。 登録証を返した後に韓国の口座がどうなるかを銀行に聞き、念のため国外の口座も弁護士に伝えておきます。
- 家の引き渡しを紙に残す。 鍵は登記が確認できてから返し、日付、メーターの数字、部屋の状態を書いたメモに、家主か仲介業者の署名をもらいます。
- 裁判所からの郵便の宛先を決める。 裁判所の書類は韓国内の住所に届きます。弁護士の事務所を受取先にできます。
- 原本を一か所にまとめる。 契約書、確定日付の受付票、登記簿の印刷、家主とのやりとりのすべて。スキャンはメールにも保存します。
- 在留について聞いておく。 訴訟になりそうなら、そのために滞在を延ばせるか出入国の窓口に問い合わせます。可否は個々の事情を見て決まります。
出国した後、保証金はどう取り戻しますか？
段階ごとに韓国へ飛んで戻らなくても大丈夫です。書面の委任（위임장）を受けた弁護士が、次の方法から選び、いくつかを同時に使う例も多く見られます。
| 方法 | 得られるもの |
|---|---|
| 住宅賃貸借紛争調停委員会（주택임대차분쟁조정위원회） | 和解。通常は60日以内。双方が受け入れ、強制執行にも同意すれば判決のように使える。家主は参加を断れる |
| 支払督促（지급명령） | 家主が借りを争わないときに使える、書面中心の早い手続き |
| 保証金返還請求訴訟（보증금반환청구소송） | 判決。法律は、金額に関係なく、少額事件の手続き規定のいくつかをこの訴訟に適用している |
| 競売（경매） | 判決があれば、先に家を明け渡さなくても家を売りに出せる |
| 保証金の保証保険（加入していれば） | 保証会社があなたに払い、その後は自ら家主に請求する |
実際に競売が行われた場合、売却代金のうちあなたの取り分が出るのは、部屋を買受人に引き渡してからです。その時まで、賃借権登記と書類はきちんと保ちましょう。
家主に「次の入居者が決まったら払う」と言われました。待つべきですか？
待つことはできますが、登記なしで待つのは禁物です。約束は日付入りの書面にしてもらい、それでも裁判所への申立ては並行して進めます。現実には、この記載が支払いを早めるきっかけになる例が目立ちます。記載の後にその家を借りた人は少額保証金の特別な保護を主張できないため、そうした家は新しい借り手に避けられがちで、家主はお金を早く工面するようになるのです。
次にすること
賃貸借が終わっているか、いつ通知したかを今日のうちに整理しましょう。終わっていれば、航空券を予約する前に賃借権登記命令を申し立て、登記簿に表示されるまで鍵は手放さないことです。家主と音信不通になった場合や、家がすでに競売にかかっている場合は、裁判所での手続きを弁護士に引き継いでもらえます。ご相談は有料です。お問い合わせいただくと、担当者から折り返しお電話し、費用についてご説明します。
법무법인 대한중앙
1533-7377
適用される規定
住宅賃貸借保護法（주택임대차보호법）第3条第1項（住んでいることと住所の登録に基づく保護）、第3条の2第1項および第3項（判決に基づく競売では先に明け渡さなくてよい、支払いは買受人への引き渡し後）、第3条の3第1項、第2項、第5項、第6項および第8項（賃借権登記命令：申立先、記載内容、退去後も続く保護、後の賃借人は少額保証金の優先権を失う、費用は家主の負担）、第4条第2項（保証金が返されるまで賃貸借は続く）、第6条第1項および第6条の2（通知の期間、自動更新された賃貸借では通知から3か月）、第6条の3第4項（更新を求めて更新した場合も同じ）、第13条（保証金の訴訟への少額事件の規定の適用）、第14条、第21条第3項、第23条第1項、第26条第2項、第27条（調停委員会、60日、書面による受諾は14日以内、執行力）。出入国管理法（출입국관리법）第37条第1項および第37条の2第1項（出国時の登録証の返納、登録の抹消）、第88条第2項（外国人登録事実証明）。支払督促と少額事件の手続きは、民事訴訟法（민사소송법）と少額事件審判法（소액사건심판법）によります。
一般的な情報であり、法的助言ではありません。事案ごとに事情は異なります。