契約書か法律に出口が用意されていない限り、自分の都合だけでは終わらせられません。ビザが切れても、仕事で別の都市へ移ることになっても、母国に帰ると決めても、約束した期間はそのまま進みます。出口は三つあります。一つ目は、契約書に中途解約の条項がある場合です。二つ目は、賃貸借がすでに自動更新か要求による更新の期間に入っている場合で、このときは3か月前の通知でいつでも終えられます。三つ目は、大家が退去を認めてくれる場合で、たいていは次の借主探しへの協力と仲介手数料の負担が引き換えになります。どれにもあてはまらない間は家賃の支払い義務が続きうるうえ、大家は滞った家賃を保証金から差し引けます。
ビザや仕事が終われば、契約も自動的に終わりますか？
終わりません。韓国の法律は、賃貸借を「合意した期間についての約束」と見ていて、借主の在留がどうなるかは関係しないのです。借主が一方的に契約から抜け出せる数少ない場面は、借主ではなく住まいの側の事情にかかわります。たとえば、あなたのせいではなく部屋の一部が失われ、残りでは住まいの役目を果たせない場合や、大家の工事のせいで住めなくなった場合です。勤務先の変更、学位課程の修了、更新されなかったE-7の雇用契約は、そのどれにもあたりません。
かといって、打つ手がないということにはなりません。どの種類の賃貸借かによって、いつ、どれだけの費用で出られるかが変わる、ということです。
私の賃貸借は、どの種類にあたりますか？
| あなたの賃貸借 | 出る方法 | 契約が終わる時点 |
|---|---|---|
| 当初の期間中で、中途解約を認める特約（중도해지 특약）がある | 特約に沿って通知する | 民法上は、大家が通知を受けた日から1か月。特約のほうが借主に有利ならそれに従う |
| どちらも期限までに異議を出さず、自動で更新された（묵시적 갱신） | 好きなときに通知する | 通知が大家に届いた日から3か月 |
| 借主が更新要求権を使って更新した | 一つ上の行と同じく、いつでも通知できる | こちらも到達から3か月 |
| 当初の期間中で、特約がない | 大家との合意があるときだけ | 双方が署名した日 |
借主に1か月より長い予告を義務づける条項や、出て行くことに重い違約の負担を課す条項は、書かれたとおりに全部有効とは限りません。それに頼ったりお金を払ったりする前に、条文を読んでもらうのが安全です。
途中で出るための交渉は、どう進めますか？
途中退去の大半は、話し合いで決着します。大家は家賃が途切れないことを、あなたは保証金と、はっきりした終了日を望んでいるはずです。出ると分かった時点ですぐに切り出してください。出発の2週間前では遅すぎます。
- 日付を示す。 退去したい日を伝え、後任が見つかるまで住み続けられるかどうかも添えます。
- 後任探しに手を貸す。 決めた時間帯に内見を受け入れ、建物の近くの仲介業者にも物件を出します。
- 仲介手数料（중개보수）を取り決める。 慣習として、途中で出る借主が後任を見つける手数料を払うことが多いのですが、これは合意の問題で規則ではないので、金額を書面にします。
- お金の流れを固める。 引き渡しまでの家賃と管理費を誰が払うか、保証金がいつ戻るかを書き出します。
- 両方の言語を使う。 韓国語で短い解約合意書を作って訳を並べ、署名したものを一部ずつ持ちます。
友人に部屋を引き継いでもらうことはできますか？
大家の承諾なしには無理です。同じ国の友人や同僚に、許しを得ずに部屋を明け渡すことは譲渡か転貸にあたり、大家はそれを理由に賃貸借を終わらせられます。そのうえ、その人が何をしても責任はあなたに残ります。大家が認めてくれるなら、その承諾を書面にし、新しい人が新規に契約を結ぶのか、あなたの契約のまま住むだけなのかを明確にしておきます。
取り決めをせずに出て行くと、大家は何を求められますか？
出口の合意がないまま引き払っても、出た日に賃貸借が終わることにはなりません。大家は残りの期間の家賃か、新しい借主が入るまでの損害を請求し、それを保証金から引く可能性があります。契約に違約金（위약금）の定めがあれば、韓国の法律はそれを損害賠償額の予定と推定し、不当に高い場合は裁判所が減らせます。大家にも越えられない線があり、実際の損害がずっと小さいのに、罰として保証金を全部取り上げることは認められません。
保証金が戻る前に出て行ったら、どうなりますか？
部屋が売られたり競売にかけられたりしたときの保護は、あなたがそこに住み、住所を届けていることが土台になっています。古い保証金が返ってこないうちに居住地の届出を新しい都市へ移すと、その保護が途切れるおそれがあります。裁判所の賃借権登記は契約が終わってからでないと使えないので、この意味でも、まず終了日を書面で確定させることが先決です。韓国を引き払う場合にはもう一つ危険があります。登録証は出国の際に審査官へ返す決まりで、その後あなたの在留の記録が閉じられる可能性があるのです。飛行機に乗る日までに、保証金を清算し終えるか、登記簿の上で押さえておいてください。
最後の数週間にやることのリストは？
- 通知や解約の申し入れは文書で送り、大家が受け取った証拠を残す。
- 終了日を計算する。受け取りから1か月か3か月、または合意書に書いた日付。
- 引き渡しの立ち会いと差し引きの中身を、文書で取り決める。
- 保証金の振込先として海外の口座を伝え、予備の口座も添える。
- 出国後に入金されるなら、韓国に残る知人に代理を頼む委任状（위임장）に署名しておく。
- 最後の1ウォンが入るまで、韓国の電話番号かメッセンジャーのアカウントを生かしておく。
次にすること
お手元の契約書で二つの点を確かめてください。中途解約の特約があるか、そして賃貸借がすでに一度更新されているかです。そのうえで、通知か提案を文書で送りましょう。大家が話し合いに応じない、高額の違約金を求めてくる、出国した後も保証金を返さないといった場合は、私たちが代わりに動けます。ご相談は有料です。お問い合わせいただくと、担当者から折り返しお電話し、費用についてご説明します。
법무법인 대한중앙
1533-7377
適用される規定
民法（민법）第636条および第635条第2項第1号（期間内に解約する権利を留保した当事者は通知でき、借主の通知は1か月後に効力が生じる）、第652条（第635条ほか列挙された条文に反し借主に不利な約定は無効）、第627条（借主の責任によらない一部の滅失。残りで目的を達せられなければ解除できる）、第625条（大家の保存行為で目的を達せられない場合の解除）、第629条（承諾のない譲渡・転貸の禁止と解除）、第390条および第393条（債務不履行による損害賠償）、第398条第2項および第4項（違約金は損害賠償額の予定と推定、裁判所による減額）。住宅賃貸借保護法（주택임대차보호법）第6条第1項（自動更新）、第6条の2（借主は自動更新後の賃貸借を解約でき、通知から3か月で効力が生じる）、第6条の3第4項（要求による更新の後も同じ）、第3条第1項（居住と住所の届出に基づく保護）、第3条の3第1項（賃貸借終了後の賃借権登記命令）。出入国管理法（출입국관리법）第37条第1項および第37条の2第1項（出国の際の登録証の返納、登録の抹消）。仲介手数料は公認仲介士法（공인중개사법）によります。ここでいう民法は韓国の法律で、日本の民法とは別のものです。
一般的な情報であり、法的助言ではありません。事案ごとに事情は異なります。