何かを支払う前に、不動産の登記簿を自分の目で読み、残金を払う当日にももう一度読んでください。そのたびに確かめるのは三つです。お金を受け取る人が登記上の所有者本人であること、家にすでに付いている債務を差し引いても保証金が入る余地があること、差押え、競売、信託を示す記載が記録にないこと。チョンセ詐欺の事例の多くでは、賃借人が署名する前から、こうした書類に兆候が現れていました。書類が韓国語で書かれているため、外国籍の借り手は目を通さずに、仲介業者の説明を頼りにしてしまいがちです。
登記簿はどこで取れますか？自分で読めますか？
正式名称は「登記事項証明書」（등기사항증명서）で、今も登記簿謄本（등기부등본）と呼ばれることがよくあります。少しの手数料を払えば誰でも、全国どこの登記所でも、オンラインのインターネット登記所（인터넷등기소）でも取得できます。韓国語版しかありません。ページを撮影して翻訳アプリにかければ、名前、日付、金額を拾うには十分で、どこを見ればよいかは下の表が示しています。仲介業者に一行ずつ一緒に確認してもらうのはよいことですが、口で要約してもらうだけで済ませず、紙そのものを見ることが大切です。
登記簿はどんな構成になっていますか？
| 部分 | 記録されている内容 | 確認すること |
|---|---|---|
| 表題部（표제부） | 所在地、建物、面積 | 住所と部屋番号が契約書と完全に一致しているか |
| 甲区（갑구） | 誰が所有者か、所有者に対する制限 | 所有者の名前が家主と同じか。差押え（압류）、仮差押え（가압류）、仮処分（가처분）、競売開始決定（경매개시결정）、信託（신탁）がないか |
| 乙区（을구） | 抵当権、チョンセ権、登記された賃借権 | 各抵当権の債権最高額（채권최고액）。「賃借権登記」（임차권등기）が入っていないか |
建築物台帳（건축물대장）も見せてもらいましょう。建物やあなたの部屋が住宅として記録されていなければ、保護や保証金の保険の対象から外れるおそれも出てきます。
どんな記載があったら手を止めるべきですか？
- 大きな抵当権。 乙区にある債権最高額を合計し、そこにあなたの保証金を足してください。合計が家の売却価格に近づくなら、売却後にあなたの分が何も残らないおそれがあります。似た部屋の最近の実取引価格（실거래가）と比べましょう。
- 前の賃借人による賃借権の登記。 多くの場合、以前にそこを借りていた人のお金が戻らなかったしるしです。しかも、その後にこの家を借りる人は誰でも、少額保証金の優先権を失います。
- ごく最近の所有者の変更。 契約の直前に売られた、あるいは契約と同じ日に売却が予定されているというのは、詐欺の事例でよく知られた型です。なぜそうなったのか、説明を求めましょう。
- 信託。 甲区に信託会社の名前があれば、あなたに貸そうとしている人は、その会社の書面による同意なしには賃貸する権限を持たないことも考えられます。信託原簿（신탁원부）と同意書を求めるか、契約をやめてください。
- 税務署や自治体による差押え。 所有者がすでに国や自治体に未払いの債務を抱えていることを示しています。
家主から見せてもらうべき書類は？
契約の際、家主は、その家の確定日付の記録（ほかの賃借人の確定日付、賃料、保証金）と、国税および地方税の納税証明書を示すか、あなたがその情報を閲覧することに同意するよう法律で定められています。借り手の多い多世帯住宅なら、確定日付の記録を見れば、あなたより先の順位にある保証金がいくつあるかがわかります。家主が同意すれば、署名の前に住民センターへ直接その記録を請求する方法もあります。未払いの税金の中には公売で賃借人より先に支払われるものがあるため、納税証明書を見せようとしない家主は、それ自体が一つの答えを示しています。
同じ建物に住む外国籍の借り手は、仲介業者が普段確認する転入世帯の一覧に出てこない場合があるのです。賃貸借の当事者であれば、住民センターや出入国の窓口に、その住所に登録された外国人の記録（외국인체류확인서）の交付を申し込めます。
実際には誰と契約するのですか？
- 身分証を確かめる。 家主の身分証の名前は、登記簿の所有者と同じであるのが当然の前提です。
- 代理人には用心する。 親族、「管理人」、仲介業者が所有者に代わって署名するなら、印鑑証明書（인감증명서）付きの所有者の委任状を求め、所有者本人に自分で電話をかけてください。権限のない人が結んだ契約は、所有者が後から追認しない限り、所有者に対して効力を持たないのです。
- 所有者本人の口座にだけ振り込む。 仲介業者や親族の口座はいけませんし、領収書のない現金払いは絶対に避けます。
- 資格のある仲介業者（공인중개사）を使う。 登録は区役所で確かめられます。同じ国の出身で親切な人でも、資格がなければ、問題が起きたときに何の守りにもなりません。
- 確認が終わるまで手付金（계약금）は少額に。 どちらかが履行に着手するまでは、一般に、賃借人は手付金を放棄して、家主は倍額を返して、契約から抜けられます。
外国から来た借り手がよく見落とす点は？
- 効力があるのは韓国語の文面。 二か国語の契約書や翻訳した要約は助けにはなりますが、契約の本体とは違います。できれば住宅賃貸借標準契約書（주택임대차표준계약서）を使い、特約は韓国語で書いて、訳を横に添えます。
- 役に立つ特約：あなたが住所を届け出た翌日までは新たな抵当権の設定も売却もしないこと、返還保証の保険への加入を断られたら全額を返すこと、未払いの税金は家主が残金の支払日までに納めること。
- 保証保険。 署名の前に、その家が返還保証の保険に入れる物件か、あなたのビザの種類が受け付けられるかを聞いてください。対象にならない家であること自体が警告です。
- 賃貸期間とビザ。 2年未満の賃貸借は2年とみなされますが、それを主張できるのは賃借人だけです。合意したとおりの短い期間を選ぶ自由も残っています。ビザに合わせた1年の契約で、2年間縛られる心配は無用です。
- 「住所を登録しないでください」。 そう頼む家主は、あなたの保護を手放させようとしているのです。その場で契約を見送る十分な理由です。
次にすること
手付金を払う前に、登記事項証明書、建築物台帳、契約書の案を手に入れ、上のリストと照らし合わせてください。抵当権、信託、最近の所有者の変更、所有者に代わって署名する代理人が見つかったら、送金する前に弁護士に書類を読んでもらいましょう。ご相談は有料です。お問い合わせいただくと、担当者から折り返しお電話し、費用についてご説明します。
법무법인 대한중앙
1533-7377
適用される規定
不動産登記法（부동산등기법）第15条第2項（表題部、甲区、乙区）、第19条第1項および第2項（誰でも手数料を払って、どの登記所でも記録を閲覧し取得できる）、第75条第2項第1号（抵当権の債権最高額）。住宅賃貸借保護法（주택임대차보호법）第3条の3第6項（賃借権登記の後は少額保証金の優先権がない）、第3条の6第4項（家主の同意による確定日付の記録の請求）、第3条の7（家主は確定日付の記録と納税証明書を示さなければならない）、第4条第1項（2年未満の賃貸借）、第30条（標準契約書）。民法（민법）第130条（無権代理人による契約）、第565条および第567条（手付金）。出入国管理法（출입국관리법）第88条の3（建物に登録された外国人の記録）。建築物台帳は建築法（건축법）、資格のある仲介業者は公認仲介士法（공인중개사법）によります。
一般的な情報であり、法的助言ではありません。事案ごとに事情は異なります。