守られます。条件は、正しい住所を期限内に登録してあることです。韓国の賃借人の保証金が、新しい所有者、銀行、競売の買受人に対して守られるのは、二つの事実が記録に残っているときだけです。その家での居住と、そこへの住所の登録です。外国人の場合、この登録にあたるのが外国人登録（외국인등록）と、引っ越しのたびに出す滞在地変更申告（체류지 변경신고）です。これらは国民の住民登録と転入届（전입신고）に代わるものだと出入国管理法に明記されているため、住宅の保護は同じようにあなたにも及びます。そのうえ賃貸借契約書に確定日付（확정일자）を受けておけば、家がいつか競売にかけられたとき、支払いを受ける順番の中に自分の場所を確保できます。
賃借人が持てる二つの保護とは？
住宅の法律は、賃借人に二つの別々の権利を与えています。外国人の賃借人の多くは一つ目だけを持ち、二つ目を欠いたまま、何か起きて初めてそれに気づきます。
| 保護 | 必要なもの | 効果 |
|---|---|---|
| 対抗力（대항력） | 家に住んでいること＋住所の登録 | 家が売られても、買主が家主の立場を引き継ぎ、保証金の返還義務を負う |
| 優先弁済権（우선변제권） | 対抗力＋契約書の確定日付 | 家が競売や公売で売られたとき、後から来た債権者より先に代金から支払いを受けられる |
対抗力は、入居と登録の両方を済ませた日の翌日、その日の始まりから生じます。順位の中での位置は、一般に、その翌日と契約書に押された日付のうち、遅いほうで決まります。
外国人は新しい住所をどう届け出ますか？
期限は入居から15日です。新しい住所の住民センター（주민센터）、市役所や区役所、または入管の窓口（출입국·외국인관서）へ行きます。持参するもの：
- ARCのカード（외국인등록증）。担当者が裏面に新しい住所を書き込んで返してくれます
- 署名した賃貸借契約書（임대차계약서）。そこに住んでいる証明として使います
- パスポート。求められたときのために持って行きます
モバイル外国人登録証を使っているなら、オンラインのサービスから申告でき、新しい住所はプラスチックのカードに書かれる代わりにモバイルの登録証に保存されます。
期限に遅れた人には、罰金（上限100万ウォン）が科される場合もあります。もっと痛いのは、申告するまで保証金が無防備なままだという点です。それまでに登記された抵当権や差押えは、あなたより上の順位になります。
外国人の賃借人が保護を失うのは、どんな失敗ですか？
- 住所の誤りや書き漏れ。 棟と部屋の番号（동·호수）を含め、登記簿の住所をそのとおりに書き写してください。マンションや多世帯住宅では、「同じ建物だから大体合っている」という考えは危険です。
- 住んでいない場所での登録。 寮、事務所、友人の部屋に登録しても、別の場所に払った保証金は守られません。
- 申告をまったくしない。 同じ市の中で引っ越した人は、前の申告がそのまま有効だと思い込みがちですが、それは誤解です。
- 登録を早く移しすぎる。 別の都市で仕事が決まり、前の家主がまだ保証金を持っているうちに新しい住所を申告すると、その翌日には前の家の保護が消えかねません。
- 契約が勤め先の名義になっている。 中小企業が社員のために家を借りた場合は、会社が選んだ社員が入居して登録すれば保護が及びます。それ以外の会社では扱いがはっきりしないので、頼りにする前に専門家の意見を聞くのが安全です。
確定日付はどこでもらえますか？費用はかかりますか？
確定日付を付けるのは、住民センター、登記所（등기소）、地方法院、公証人です。わずかな手数料がかかります。住所の申告にも同じ契約書が要るので、たいていの賃借人は、住所を届け出るときに住民センターで一緒に頼みます。オンラインでも申請できます。日付は契約書の原本に押されるため、その紙は大事にしまい、携帯電話にもスキャンを保存しておくと安心です。
入居の日付が、なぜ決定的なのですか？
あなたの保護は申告の後の午前0時から始まるのに、銀行の抵当権は登記されたその日から効力を持つからです。家主があなたの入居と同じ日に家を担保にお金を借りれば、銀行が先の順位になります。次の三つの習慣で、この危険を小さくできます。
1. 保証金の残金を払う日に、登記簿の最新の写しを取る。 2. 住所の申告と確定日付は、週の後半ではなく引っ越しの当日に済ませる。 3. 契約書に特約を入れる。保護が始まるまで家主は新しい抵当権を設定せず、家も売らないこと、これに反したら契約を解除して保証金を全額返してもらえることを明記します。
F-4ビザの場合や、ビザが変わった場合は？
外国人登録の代わりに国内居所申告（국내거소신고）をする在外同胞も、似た立場にあります。判例は、この居所申告にも賃借人保護の面で転入届と同じ効力を認めていますが、自分の事案にどうあてはまるかは個別に検討が要ります。
在留期間の延長や別の資格への変更は、登録が有効なままで、その家に住み続けている限り、それだけで住所の登録に影響しません。韓国を完全に去る場合は話が違います。出国のときに登録証を返納すると登録が抹消される場合があり、それで保護が途切れる危険があります。その時点で保証金がまだ家主の手元にあるなら、フライトを決める前に片をつけるのが先です。
次にすること
今日のうちに、登録証の裏面に目を通しましょう。部屋の番号まで含めて、住所が賃貸借契約書や登記簿と合っているか比べ、契約書に確定日付があるかもチェックします。欠けているものがあれば、今週中に直してください。保証金の返還がすでに遅れている場合や、家が競売に向かっている場合は、引っ越しや登録の変更をする前に弁護士の助言を受けてください。ご相談は有料です。お問い合わせいただくと、担当者から折り返しお電話し、費用についてご説明します。
법무법인 대한중앙
1533-7377
適用される規定
住宅賃貸借保護法（주택임대차보호법）第3条第1項（入居と登録の翌日からの対抗力）、第3条第3項（中小企業が社員のために借りた住宅）、第3条第4項（住宅の買主が家主の地位を引き継ぐ）、第3条の2第2項（確定日付による優先弁済）、第3条の6第1項および第5項（確定日付を付ける機関、手数料）。出入国管理法（출입국관리법）第31条第1項（外国人登録）、第36条第1項、第2項および第8項（15日以内の滞在地変更申告、登録証またはモバイル登録証への住所の記載）、第37条第1項（出国時の登録証の返納）、第37条の2第1項（登録の抹消）、第88条の2第2項（外国人登録と滞在地変更申告は住民登録と転入届に代わる）、第98条第2号（100万ウォン以下の罰金）。在外同胞の居所申告は、在外同胞の出入国と法的地位に関する法律（재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률）によります。
一般的な情報であり、法的助言ではありません。事案ごとに事情は異なります。