Q. 질문 내용
다음 달에 전세 계약을 하려고 등기부등본을 인터넷으로 떼어 봤습니다. 그런데 표제부니 갑구 을구니 하는 말이 무슨 뜻인지 모르겠고, 근저당이라는 것도 여러 줄이 적혀 있어서 위험한 집인지 아닌지 판단이 안 됩니다. 어디를 어떤 순서로 봐야 하는지 알려 주시면 좋겠습니다.
본인 사안은 등기사항증명서의 구성과 권리의 순위를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 표제부, 갑구, 을구 세 칸을 순서대로 읽고 접수번호로 줄을 세우면 됩니다. 어려운 것은 용어일 뿐이고 읽는 순서 자체는 정해져 있습니다.
■ 어디서 어떤 형태로 떼나
부동산등기법은 누구든지 수수료를 내고 등기기록에 기록되어 있는 사항의 열람과 등기사항증명서의 발급을 청구할 수 있도록 하고 있습니다. 관할 등기소가 아닌 곳에서도 청구할 수 있어서 ① 대법원 인터넷등기소에서 온라인으로 발급받거나 ② 가까운 등기소나 무인발급기를 이용하면 됩니다. 등기부는 토지등기부와 건물등기부로 나뉘므로 단독주택이라면 2통을 함께 떼야 하고, 아파트나 빌라는 집합건물 형태로 1통에 담깁니다. 발급 화면에서 말소사항을 포함한 형태를 고르십시오. 지워진 기록까지 보여야 그 부동산이 지나온 이력이 드러납니다.
■ 표제부는 무엇을 말해 주나
맨 앞 칸입니다. 부동산의 표시에 관한 사항이 여기에 들어갑니다. 토지라면 ① 표시번호 ② 접수연월일 ③ 소재와 지번 ④ 지목 ⑤ 면적 ⑥ 등기원인이 기록되고, 건물이라면 소재와 지번, 건물명칭과 번호, 종류와 구조, 면적, 도면의 번호가 올라갑니다. 아파트처럼 1동을 구분한 건물은 표제부가 두 겹입니다. 1동 건물 전체의 표제부에 소재와 지번, 대지권의 목적인 토지의 표시가 들어가고, 내가 사려는 호실의 표제부에 건물번호와 대지권의 표시가 따로 적힙니다. 대지권 표시가 비어 있다면 토지 몫이 정리되지 않았다는 신호이므로 이유를 확인해야 합니다.
■ 갑구에서 확인할 것
갑구는 소유권에 관한 사항을 적는 칸입니다. 권리에 관한 등기를 할 때에는 ① 순위번호 ② 등기목적 ③ 접수연월일과 접수번호 ④ 등기원인과 그 연월일 ⑤ 권리자를 기록하고, 권리자가 2인 이상이면 지분까지 적습니다. 그래서 갑구만 보아도 소유자가 몇 번 바뀌었는지, 지금 주인이 언제 무슨 원인으로 취득했는지가 드러납니다. 소유권이전등기 말고도 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정, 가등기, 환매특약이 모두 이 칸에 들어옵니다. 소유권 자체를 흔드는 기록이기 때문입니다. 취득한 지 얼마 되지 않은 소유자이거나 가등기가 남아 있다면 계약을 미루고 사정을 먼저 물어보시기 바랍니다.
■ 을구와 순위를 읽는 법
을구에는 소유권 외의 권리가 기록됩니다. 등기할 수 있는 권리는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권의 8가지이므로 근저당권과 전세권, 임차권등기가 주로 여기에서 보입니다. 순위를 정하는 규칙은 두 줄입니다. 같은 구 안에서는 순위번호로 앞뒤를 가리고, 갑구와 을구처럼 다른 구에 있는 등기끼리는 접수번호로 가립니다. 부기등기는 주등기의 순위를 그대로 따릅니다. 그러므로 근저당이 몇 건인지보다 각 등기의 접수번호가 내 계약일보다 앞인지 뒤인지가 훨씬 중요합니다.
■ 자주 놓치는 부분
세 가지만 더 보십시오. ① 채권최고액은 실제 빚이 아니라 담보의 한도이므로, 남은 원리금은 금융기관의 부채증명서로 확인해야 합니다. ② 등기기록을 새로 옮겨 적으면 종전 기록은 폐쇄되고 폐쇄된 등기기록도 따로 열람할 수 있으니, 오래된 건물이라면 폐쇄등기부까지 확인하는 편이 안전합니다. ③ 등기부에 드러나지 않는 부담이 있습니다. 점유하고 있는 임차인의 대항력이나 공사대금에 따른 유치권 주장이 그런 예이며, 현장을 직접 보고 전입세대 확인서를 함께 떼어 보아야 합니다. 금액이 큰 거래라면 계약 전에 변호사와 함께 등기부와 대장을 맞추어 읽어 보시기 바랍니다.
참조 조문
부동산등기법 제3조, 제4조, 제5조, 제14조, 제15조, 제19조, 제20조, 제34조, 제40조, 제48조
본 글이 사건의 큰 그림을 그리시는 데 도움이 되었기를 바랍니다. 구체적인 상담이 필요하시다면 언제든 연락 주십시오.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-15
대표 변호사 한병철
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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
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