주변 전셋값이 크게 떨어졌는데 재계약 때 보증금을 깎아 달라고 할 수 있나요?

Q. 질문 내용

2년 전 3억 8천만 원에 전세로 들어왔는데 요즘 같은 동 같은 평형이 3억 1천만 원에 거래되고 있습니다. 두 달 뒤 만기라 재계약 이야기를 하려는데, 집주인은 계약서대로 하는 게 원칙이라며 보증금 조정은 어렵다고 합니다. 세입자가 보증금을 깎아 달라고 요구할 근거가 있나요?

 

본인 사안은 시세 하락을 이유로 세입자가 보증금 감액을 요구할 법적 근거가 있는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 경제사정 변동으로 보증금이 적절하지 않게 되었다면 장래를 향해 감액을 청구할 수 있고, 증액과 달리 1년 제한이나 비율 상한도 없습니다.

■ 감액 청구는 법이 인정한 권리입니다

주택임대차보호법 제7조 제1항은 약정한 차임이나 보증금이 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 적절하지 아니하게 된 때 당사자가 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다고 정합니다. 당사자라고 적었으니 집주인만이 아니라 세입자도 청구할 수 있습니다. 같은 항 뒷문장의 1년 제한과 제2항의 20분의 1 상한은 모두 증액에만 걸립니다. 감액 쪽에는 그런 제한이 없습니다. 이 조문은 강행규정인 제10조의 보호도 받으므로, 계약서에 감액 청구를 하지 않는다는 특약이 있어도 세입자에게 불리한 범위에서는 효력을 다툴 수 있습니다.

■ 시세가 떨어졌다는 것을 숫자로 보여 주셔야 합니다

청구가 받아들여지려면 지금 보증금이 적절하지 않게 되었다는 사정을 설명해야 합니다. 막연히 많이 떨어졌다는 말보다 ① 같은 단지나 인근 비슷한 면적의 최근 전세 실거래가 ② 계약 당시와 지금의 시세 비교표 ③ 주변 매매가 하락 자료 ④ 공인중개사 의견처럼 객관적인 자료를 모으시는 편이 좋습니다. 사연처럼 같은 동 같은 평형이 3억 1천만 원에 거래되었다면 그 거래 기록이 가장 설득력 있는 근거가 됩니다. 시세 하락 폭이 크고 지속적일수록 감액 범위도 넓어집니다.

■ 재계약 때뿐 아니라 계약 중에도 청구할 수 있습니다

제7조는 청구 시점을 갱신 때로 한정하지 않았습니다. 계약 기간 중이라도 사정 변경이 있으면 청구할 수 있고, 효력은 장래를 향해 생깁니다. 이미 지난 기간의 보증금을 소급해 깎을 수는 없다는 뜻입니다. 재계약 시점이라면 선택지가 더 있습니다. 계약갱신요구권을 쓰면 제6조의3 제3항에 따라 종전 조건으로 갱신되고 보증금은 제7조 범위에서 증감할 수 있으므로, 갱신 요구와 함께 감액을 요청하는 문서를 보내시면 됩니다.

■ 집주인이 응하지 않으면 다음 단계가 있습니다

먼저 감액을 원하는 금액과 근거 자료를 적어 내용증명으로 청구하십시오. 그래도 답이 없으면 제14조 제2항 제1호가 정한 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁으로 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 조정위원회는 대한법률구조공단 지부 등에 설치되어 있고, 소송보다 절차가 간단한 편입니다. 조정이 결렬되면 법원에 보증금 감액을 구하는 소송을 낼 수 있습니다. 감액이 정해지면 차액은 집주인이 돌려줘야 하는데, 역전세로 집주인 자금 사정이 어려울 수 있으니 반환 시기와 방법을 합의서에 분명히 적어 두시기 바랍니다.

참조 조문

주택임대차보호법 제6조의3, 제7조, 제10조, 제14조

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-21

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