갱신요구권을 써서 2년 연장했는데 1년 만에 이사 가야 하면 위약금을 내야 하나요?

Q. 질문 내용

작년 가을 계약이 끝날 때 계약갱신요구권을 써서 같은 조건으로 2년을 연장했습니다. 그런데 회사가 서울로 발령을 내서 연장한 지 1년 만에 이사를 가야 합니다. 집주인은 남은 1년을 채우지 않으면 위약금으로 월세 석 달 치를 내라고 하는데 정말 내야 하나요?

 

본인 사안은 계약갱신요구권으로 늘어난 임대차를 세입자가 중간에 끝낼 수 있는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 언제든 해지를 통지할 수 있고 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝나므로, 남은 기간에 대한 위약금을 낼 의무는 없습니다.

■ 갱신요구로 늘어난 계약은 세입자가 먼저 끝낼 수 있습니다

주택임대차보호법 제6조의3 제4항은 갱신요구권 행사로 갱신된 임대차의 해지에 제6조의2를 준용한다고 정합니다. 제6조의2는 임차인이 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 그 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다고 적었습니다. 갱신된 2년은 집주인에게는 지켜야 할 기간이지만, 세입자에게는 원하면 3개월 예고로 줄일 수 있는 기간이라는 뜻입니다. 이직이나 전근처럼 사정이 바뀌는 경우를 염두에 둔 구조입니다.

■ 위약금 특약이 있어도 효력을 다투실 수 있습니다

갱신하면서 중도 해지 시 월세 몇 달 치를 위약금으로 낸다는 문구를 넣었다면 그 효력이 문제 됩니다. 같은 법 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 법이 3개월 예고만으로 해지를 허용했는데 그보다 무거운 부담을 지우는 특약은 이 조문에 걸릴 여지가 큽니다. 다만 해지 통지 후 3개월이 지나기 전까지의 월세는 계약이 살아 있는 기간이므로 내셔야 합니다. 새 세입자를 구할 때의 중개수수료를 대신 내라는 요구도 법에 정해진 의무는 아니니 협의할 문제로 보시면 됩니다.

■ 요구권 갱신인지 새로 쓴 계약인지 먼저 보십시오

이 보호는 제6조의3에 따라 갱신된 임대차에 붙습니다. 집주인과 조건을 새로 정해 별도의 2년 계약서를 쓰고 갱신요구권은 쓰지 않았다면, 그것은 새 계약이어서 제6조의3 제4항이 바로 적용되지 않을 수 있습니다. 그 경우 중도 해지는 계약서의 약정에 따르게 됩니다. ① 갱신을 요구한 문자나 내용증명이 있는지 ② 계약서에 갱신요구권 행사라는 표시가 있는지 ③ 증액이 있었다면 5퍼센트 범위 안이었는지를 확인하시면 어느 쪽인지 가늠할 수 있습니다.

■ 해지 통지는 이렇게 하시면 됩니다

3개월은 집주인이 통지를 받은 날부터 셉니다. 보낸 날이 아니라 받은 날이 기준이므로 도달을 증명할 수 있는 방법을 쓰셔야 합니다. ① 문자나 메신저로 먼저 알리고 읽음 표시를 캡처합니다. ② 같은 내용을 내용증명으로 보내 날짜를 공적으로 남깁니다. ③ 통지문에는 주소, 계약 기간, 제6조의3 제4항과 제6조의2에 따른 해지라는 점, 보증금 반환을 요청하는 날을 적습니다. 이사 날짜를 3개월 뒤로 맞추고, 그 날까지 보증금이 나오지 않을 가능성에 대비해 임차권등기명령 신청도 미리 알아 두시면 좋습니다.

참조 조문

주택임대차보호법 제6조의2, 제6조의3, 제10조

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-21

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