집주인에게서 월세를 올리겠다는 연락을 받으면 두 가지가 궁금해집니다. 지금 올릴 수 있는 때인지, 올릴 수 있다면 얼마까지인지입니다. 주택임대차보호법은 이 두 물음에 각각 답을 두었습니다. 올릴 수 있는 사유와 최소 간격을 앞 항에, 넘지 못하는 비율을 뒤 항에 적어 둔 구조입니다. 그런데 이 제한이 모든 장면에 붙는 것은 아닙니다. 요건과 상한, 그리고 제한이 미치지 않는 경우까지 순서대로 정리했습니다.
어떤 때에 올려 달라고 할 수 있나
사유가 조문에 적혀 있습니다. 아무 때나 통보하는 것이 아닙니다.
당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 적절하지 아니하게 된 때에 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있습니다.
주변 시세가 올랐다는 말만으로는 요건이 채워지지 않습니다. 재산세가 올랐다거나 물가와 금리가 크게 움직였다는 사정이 함께 제시되어야 합니다.
조문에 붙은 장래에 대하여라는 문구도 중요합니다. 지나간 기간의 차액을 소급해서 달라고 할 수는 없다는 뜻입니다.
차임증감청구권
계약 기간 중에 약정한 차임이나 보증금이 사정 변동으로 맞지 않게 되었을 때, 당사자 한쪽이 장래를 향하여 그 금액을 올리거나 내려 달라고 청구할 수 있는 권리입니다. 상대가 응하지 않으면 법원의 판단으로 정해집니다.
1년이라는 간격이 있다
요건을 갖추었더라도 시점 제한이 하나 더 붙습니다.
증액청구는 임대차계약을 맺거나 약정한 차임이나 보증금을 올린 후 1년 이내에는 하지 못합니다. 계약한 지 반년 만에 올려 달라는 요구는 이 규정에 걸립니다.
기산점을 헷갈리는 경우가 많습니다. 기준은 계약일 또는 직전에 실제로 인상이 있었던 날입니다. 이사한 날도, 기간이 끝나는 날도 아닙니다.
감액에는 이 간격 제한이 붙지 않습니다. 조문이 증액청구에 대해서만 1년을 적어 두었기 때문입니다.
얼마까지 올릴 수 있나
여기가 가장 많이 묻는 부분입니다. 법률이 비율을 직접 적어 두었습니다.
증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 초과하지 못합니다. 100분율로 옮기면 5퍼센트입니다.
예외도 같은 항에 있습니다. 특별시와 광역시, 특별자치시, 도 및 특별자치도는 관할 구역 안의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 그 범위 안에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있습니다. 범위 안에서라는 말이 핵심입니다. 조례로 더 올릴 수는 없고 더 낮출 수만 있습니다.
그러므로 내가 사는 지역의 조례를 한 번 확인해 볼 필요가 있습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 사유 | 조세와 공과금 등 부담의 증감, 또는 경제사정의 변동이 있어야 합니다. |
| 시기 제한 | 계약이나 직전 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액을 청구하지 못합니다. |
| 비율 제한 | 약정액의 20분의 1을 넘지 못하고, 시ㆍ도는 조례로 이를 낮출 수 있습니다. |
| 효력이 미치는 시점 | 장래에 대해서만 효력이 있고 지난 기간에 소급하지 않습니다. |
| 감액청구 | 비율과 간격의 제한 없이 임차인이 청구할 수 있습니다. |
갱신하는 때에도 같은 제한이 붙나
여기서 결과가 갈립니다. 어떤 방식으로 계약이 이어지느냐를 먼저 보아야 합니다.
임차인이 갱신을 요구해 계약이 연장되는 경우, 갱신되는 임대차는 전과 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되 차임과 보증금은 앞의 조문이 정한 범위에서 증감할 수 있습니다. 이 통로로 이어졌다면 20분의 1의 벽이 그대로 작동합니다.
반면 양쪽이 합의로 아예 새 계약을 맺는 경우에는 갱신이 아니라 새로운 약정이므로 그 제한이 미치지 않는다고 보는 것이 일반적인 설명입니다.
그래서 서류의 제목보다 실제 경위가 중요합니다. 갱신요구권을 행사한 것인지, 백지에서 다시 정한 것인지가 갈림길입니다. 오간 문자를 지우지 마십시오.
주의
재계약이라는 이름이 붙은 서류에 도장을 찍으면 갱신요구권을 쓰지 않은 것으로 다루어질 수 있습니다. 상한을 적용받고 싶다면 갱신을 요구한다는 뜻을 먼저 문자로 남기고, 그 뒤에 금액을 협의하는 순서로 진행하시기 바랍니다.
내려 달라고 할 수도 있나
됩니다. 조문은 증액과 감액을 한 문장에 함께 담고 있습니다.
임차인 쪽에서도 부담의 증감이나 경제사정의 변동을 들어 장래의 차임을 내려 달라고 청구할 수 있습니다. 민법에도 임대물에 대한 공과부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에 당사자가 증감을 청구할 수 있다는 같은 취지의 규정이 있습니다.
감액청구에는 상한이 없습니다. 다만 상대가 응하지 않으면 결국 조정이나 소송으로 금액을 정하게 됩니다.
보증금을 월세로 돌릴 때는
전세를 반전세로 바꾸자는 요구에는 다른 조문이 적용됩니다.
보증금의 전부나 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 두 비율 중 낮은 것을 곱한 월차임의 범위를 넘을 수 없습니다.
- 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
- 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율
두 가지를 계산해 보고 낮은 쪽을 쓰는 구조입니다. 기준금리가 움직이면 한도도 함께 움직입니다.
이미 더 낸 돈은 어떻게 하나
돌려받을 길이 마련되어 있습니다.
임차인이 증액 비율을 초과하여 차임이나 보증금을 지급했거나 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는, 초과 지급된 금액 상당액의 반환을 청구할 수 있습니다.
이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다는 조문도 함께 있습니다. 계약서에 매년 10퍼센트씩 올린다고 적혀 있더라도 그 약정이 그대로 관철되지는 않는다는 뜻입니다.
다툼이 생기면 각 시ㆍ도에 설치된 주택임대차분쟁조정위원회를 이용할 수 있습니다. 소송보다 빠르게 정리되는 사안이 많습니다.
확인할 것
· 직전에 금액을 올린 날짜에서 1년이 지났는지
· 인상 요구의 근거가 세금이나 경제사정에 있는지
· 요구된 금액이 약정액의 20분의 1 안에 있는지
· 내가 사는 시ㆍ도의 조례가 상한을 따로 낮추었는지
· 갱신요구권을 쓰는 것인지 새 계약을 맺는 것인지
정리
차임 증액은 조세와 공과금 등 부담의 증감이나 경제사정의 변동이 있을 때 장래를 향해서만 청구할 수 있고, 계약이나 직전 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다. 금액은 약정액의 20분의 1을 넘지 못하며, 시ㆍ도는 그 범위 안에서 조례로 상한을 낮출 수 있습니다.
제한이 미치는지 여부는 계약이 어떤 방식으로 이어졌는지에 달려 있습니다. 갱신요구권을 행사한 경우에는 상한이 그대로 붙지만, 새 계약을 맺는 형식이라면 사정이 달라집니다. 이미 초과분을 냈다면 반환을 청구할 수 있으므로, 통지 시점과 납부 내역을 정리해 변호사와 함께 순서를 정하시기 바랍니다.
참조 조문
주택임대차보호법 제6조의3, 제7조, 제7조의2, 제10조, 제10조의2, 제14조 · 민법 제628조
본 글이 일반적 안내였다면, 본인 사안은 사실관계가 조금만 달라져도 결론이 크게 달라집니다. 비슷한 상황으로 고민 중이시라면 정식 상담을 권합니다.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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자주 묻는 질문
집주인이 계약한 지 6개월 만에 월세를 올려 달라고 합니다.
증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다. 6개월 시점의 요구는 이 제한에 걸리므로 응할 의무가 없으며, 거절하는 뜻을 문자나 메일로 남겨 두시기 바랍니다.
계약서에 매년 10퍼센트씩 올린다고 적혀 있습니다.
이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 초과하지 못하므로, 초과해서 지급한 부분은 반환을 청구할 수 있습니다.
시세가 많이 올랐다는 이유만으로 인상을 요구할 수 있나요?
조문은 조세와 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 약정액이 적절하지 아니하게 된 때를 요건으로 합니다. 주변 시세 상승이 그 사정을 뒷받침하는 자료가 될 수는 있으나, 그것만으로 요건이 채워진다고 보기는 어렵습니다.
전세를 월세로 바꾸자는데 월세를 얼마로 정해야 하나요?
보증금을 월 단위 차임으로 전환할 때에는 은행의 대출금리 등을 고려해 대통령령으로 정하는 비율과, 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 가운데 낮은 쪽을 곱한 금액을 넘을 수 없습니다.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-15
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