Q. 질문 내용
시골에 있는 땅을 사려고 서류를 떼어 봤는데, 같은 지번으로 등기부가 두 개 나온다고 법무사가 말했습니다. 하나는 할아버지 대에 된 것이고 다른 하나는 나중에 된 것이라는데, 어느 쪽이 진짜 주인인지 모르겠습니다. 이런 땅은 사도 되는 건가요?
본인 사안은 중복등기기록의 정리와 그 뒤의 권리관계를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 등기관이 한쪽을 폐쇄하는 것은 장부를 정리하는 조치일 뿐이고, 누가 진짜 소유자인지는 그 정리와 별개로 법원에서 가려집니다.
■ 왜 한 필지에 장부가 둘이 되나
부동산등기법은 1필의 토지 또는 1개의 건물마다 1개의 등기기록을 두도록 정하고 있습니다. 한 필지에 장부가 둘 있는 상태는 애초에 있어서는 안 되는 상태라는 뜻입니다. 그런데도 실제로 나타납니다. 원인은 대개 오래된 사정에서 옵니다. ① 6ㆍ25 전후로 장부가 없어져 새로 만드는 과정에서 같은 땅이 두 번 올라간 경우 ② 토지대장과 임야대장에 따로 올라 있던 땅이 각각 등기된 경우 ③ 분할이나 합병, 행정구역 변경 과정에서 지번이 겹친 경우 ④ 보존등기가 이중으로 마쳐진 경우입니다. 1980년대 이전에 사정이 정해진 땅에서 특히 자주 보입니다.
■ 등기관은 어떻게 정리하나
제21조 제1항이 그 근거입니다. 등기관이 같은 토지에 관하여 중복하여 마쳐진 등기기록을 발견하면 대법원규칙이 정하는 바에 따라 그중 어느 하나를 폐쇄하여야 합니다. 폐쇄는 기록을 지우는 것이 아니라 더 이상 쓰지 않는 상태로 닫아 두는 것이며, 닫힌 기록도 따로 열람하고 증명서를 받을 수 있습니다. 어느 쪽을 닫을지는 등기관이 임의로 고르지 않고 규칙이 정한 기준을 따릅니다. 선순위 보존등기가 있는 쪽, 실체관계에 부합하는 등기가 이어져 온 쪽이 남는 것이 보통입니다.
■ 내 쪽이 닫혔다면 무엇을 할 수 있나
같은 조 제2항에 길이 적혀 있습니다. 폐쇄된 등기기록의 소유권 등기명의인이거나 등기상 이해관계인은 그 토지가 폐쇄된 기록의 소유권 등기명의인의 소유임을 증명하여 그 기록의 부활을 신청할 수 있습니다. 증명의 부담이 신청하는 쪽에 있으므로 자료를 미리 모아 두셔야 합니다. 옛 토지대장과 임야대장 등본, 지적도, 세금 납부 내역, 경작이나 점유를 보여 주는 자료, 매매계약서와 영수증이 주로 쓰입니다. 등기관의 처분 자체에 이의가 있다면 제100조에 따라 그 등기관이 속한 지방법원에 이의신청을 하는 방법도 있습니다. 이때 등기관은 이의가 이유 없다고 보면 신청일부터 3일 안에 의견을 붙여 법원에 보냅니다.
■ 소유권은 결국 어디서 가려지나
장부 정리와 소유권 판단은 층이 다릅니다. 폐쇄되었다고 해서 그쪽 명의인의 권리가 사라지는 것은 아니고, 남았다고 해서 그 명의인이 소유자로 확정되는 것도 아닙니다. 다투게 되면 소유권이전등기말소청구나 소유권확인의 소를 제기해 판결로 정리합니다. 등기의 접수 시기, 각 등기가 어떤 원인으로 이어져 왔는지, 누가 실제로 땅을 점유하며 세금을 내 왔는지가 판단 자료가 됩니다. 오래된 사안일수록 점유취득시효 주장이 함께 나오므로 20년 이상의 점유를 보여 줄 자료가 무겁게 쓰입니다.
■ 사기 전에 확인할 것
거래 단계에서 걸러 내는 편이 훨씬 낫습니다. ① 등기사항증명서를 뗄 때 말소사항 포함으로 발급받고 폐쇄등기부까지 함께 확인합니다. ② 토지대장과 지적도를 떼어 지번, 지목, 면적이 등기부와 맞는지 대조합니다. ③ 보존등기의 접수 연월일이 지나치게 오래되었거나 원인이 불분명하면 그 경위를 물어봅니다. ④ 현장에 가서 실제 점유자가 매도인과 같은 사람인지 확인합니다. 대법원 인터넷등기소와 정부24에서 대부분 온라인으로 뗄 수 있습니다. 이미 중복이 드러난 땅이라면 계약을 미루고 변호사와 함께 두 기록의 연혁을 맞추어 보시기 바랍니다.
참조 조문
부동산등기법 제15조, 제21조, 제100조, 제103조
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-16
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