Q. 질문 내용
작년에 근저당이 잡혀 있는 줄 알면서도 시세보다 싸게 나온 빌라를 사서 살고 있었습니다. 들어오자마자 누수 때문에 배관 공사를 하고 보일러도 바꿨는데 이번에 경매가 시작됐습니다. 집은 넘어가더라도 제가 들인 공사비만이라도 돌려받을 방법이 있는지 궁금합니다.
본인 사안은 저당부동산 제3취득자의 비용상환청구권을 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 보존이나 개량을 위해 쓴 돈은 그 부동산의 경매대가에서 우선하여 돌려받을 여지가 있고, 다만 배당요구의 종기까지 신고해야 손에 쥡니다.
■ 제가 제3취득자에 해당하나요
민법 제367조는 저당물의 제3취득자를 대상으로 삼습니다. 저당권이 이미 설정되어 있는 부동산에 뒤이어 ① 소유권 ② 지상권 ③ 전세권을 취득한 사람이 여기에 듭니다. 근저당이 붙어 있는 집을 그대로 사서 소유권이전등기를 마쳤다면 첫 번째에 해당합니다. 중요한 것은 시점입니다. 저당권 설정등기보다 뒤에 권리를 얻었어야 하고, 저당권 설정 전부터 소유자였다면 이 조문이 아니라 다른 법리로 다투게 됩니다. 등기사항증명서의 접수번호로 두 등기의 앞뒤를 먼저 확인해 보시기 바랍니다.
■ 어떤 돈이 대상이 되나요
조문은 보존과 개량을 위해 지출한 필요비 또는 유익비라고 적고 있습니다. 필요비는 물건을 유지하는 데 꼭 들어가는 돈으로 누수 보수, 보일러 교체, 지붕과 외벽 수선, 정화조 공사가 여기에 듭니다. 유익비는 물건의 가치를 올리는 데 쓴 돈이며 단열 보강이나 구조 개선이 예가 됩니다. 반대로 취향에 맞춘 인테리어, 붙박이장, 조명 교체처럼 내 편의를 위한 지출은 통상 인정되지 않습니다. 새시 교체나 확장 공사는 사안에 따라 갈리므로 견적서와 사진, 이체 내역을 공사별로 나누어 정리해 두십시오.
■ 얼마를 인정받나요
계산 방식이 둘로 나뉩니다. 제367조가 민법 제203조 제1항과 제2항을 끌어 쓰기 때문입니다. 필요비는 지출한 금액을 기준으로 청구하지만, 그 물건에서 과실을 얻고 있었다면 통상의 필요비는 청구하지 못합니다. 세를 놓아 월세를 받아 왔다면 이 제한이 걸립니다. 유익비는 조건이 하나 더 붙습니다. 가액의 증가가 배당 시점에 현존하는 경우에 한하여, 지출한 금액과 증가한 가액 중 회복자가 고르는 쪽을 받습니다. 그래서 공사비 1천만원을 들였어도 값이 600만원만 올랐다고 평가되면 그 금액으로 정해질 수 있습니다.
■ 배당에서 어떻게 받나요
가만히 있으면 배당표에 오르지 않습니다. 민사집행법은 다른 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자가 배당요구를 할 수 있도록 하면서, 그 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하고 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 안에 공고하도록 하고 있습니다. 순서는 이렇습니다. ① 경매 사건번호로 종기를 확인합니다 ② 배당요구서에 민법 제367조를 근거로 적습니다 ③ 공사계약서, 세금계산서, 이체확인증, 공사 전후 사진을 붙입니다 ④ 종기 전에 집행법원 경매계에 접수합니다. 종기를 넘기면 배당에서 빠지므로 날짜가 가장 중요합니다.
■ 미리 챙겨 둘 것
다툼은 대개 금액과 성질에서 벌어집니다. 저당권자 쪽에서 그 지출이 필요비도 유익비도 아니라거나 증가한 가액이 남아 있지 않다고 다투기 때문입니다. 대비가 되는 자료는 네 가지입니다. 공사 항목별로 나뉜 견적서와 세금계산서, 계좌 이체 내역, 같은 위치에서 같은 각도로 찍은 공사 전후 사진, 그리고 시공업자의 확인서입니다. 현금으로 치른 공사는 증명이 매우 어려우니 지금이라도 영수증과 통장 기록을 맞추어 두십시오. 감정이 필요한 사안이면 변호사를 통해 배당요구 단계에서 감정을 함께 신청하는 편이 낫습니다.
참조 조문
민법 제367조, 제203조 · 민사집행법 제84조, 제88조, 제145조
본 글이 사건의 큰 그림을 그리시는 데 도움이 되었기를 바랍니다. 구체적인 상담이 필요하시다면 언제든 연락 주십시오.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사 (13년차)
전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com
부산 해운대 사무소 · 영남권/제주 중심, 서울·경기·충청·호남·강원 의뢰 대응
상담 신청하시면 담당자가 연락드려 상담료를 안내합니다.
법무법인 대한중앙 | 해운대 사무소
대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사
작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-16
대표 변호사 한병철
전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com
본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
초안은 AI 도구의 도움을 받아 작성하고, 담당 변호사가 검토·수정한 뒤 게시합니다.
부동산·주택 분야 전문변호사와 직접 상담하세요
궁금한 점이 있으시면 언제든지 연락 주세요. 전문변호사가 직접 상담해 드립니다.