Q. 질문 내용
친구와 절반씩 돈을 모아 3년 전에 상가 지을 땅을 샀습니다. 사업이 잘 안 돼서 이제 그만하기로 했는데, 친구는 땅을 반으로 잘라 나누자고 하고 저는 팔아서 돈으로 나누자고 해서 이야기가 안 됩니다. 등기부에는 둘 다 이름이 올라가 있습니다. 어떻게 정리해야 하나요?
본인 사안은 조합재산의 합유와 그 종료 절차를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 동업이 살아 있는 동안에는 땅을 쪼개 달라고 할 수 없고, 동업을 정리해 조합이 해산되어야 비로소 나누는 절차가 열립니다.
■ 동업으로 산 땅은 누구 것인가
민법 제704조는 조합원의 출자와 그 밖의 조합재산을 조합원의 합유로 한다고 정합니다. 합유는 제271조가 말하는 상태로, 여러 사람이 조합체로서 물건을 소유하고 각자의 권리가 물건 전부에 미칩니다. 지분이 있기는 하지만 공유의 지분과 성격이 다릅니다. 동업계약서를 따로 쓰지 않았더라도 서로 돈을 대어 이익을 나누기로 했다면 조합으로 평가될 수 있습니다. 반대로 단순히 돈을 빌려주고 이자를 받기로 한 관계라면 조합이 아니므로, 어떤 약속이었는지를 먼저 정리해 보셔야 합니다.
■ 동업 중에는 왜 나눌 수 없나
제273조가 두 가지를 막아 두었기 때문입니다. 첫째, 합유자는 전원의 동의 없이 합유물에 대한 지분을 처분하지 못합니다. 둘째, 합유자는 합유물의 분할을 청구하지 못합니다. 사업에 쓰려고 모은 재산을 한 사람의 사정으로 흩어 버리지 못하게 하려는 것입니다. 그래서 동업이 유지되는 동안에는 내 지분만 팔거나 땅을 갈라 달라고 요구할 수 없습니다. 처분이나 변경에는 전원의 동의가 필요하고, 보존행위만 각자 할 수 있습니다. 담장을 고치거나 불법 점유자를 상대로 조치하는 일이 보존행위의 예입니다.
■ 동업을 접으면 무엇이 달라지나
제274조가 열쇠입니다. 합유는 조합체의 해산 또는 합유물의 양도로 종료하고, 이때 합유물의 분할에는 공유물 분할에 관한 규정을 준용합니다. 막혀 있던 문이 열리는 셈입니다. 해산은 ① 동업자들이 합의로 그만두기로 한 경우 ② 계약에서 정한 존속기간이 끝난 경우 ③ 부득이한 사유가 있어 조합원이 해산을 청구한 경우에 이루어집니다. 해산하면 청산으로 넘어가고, 청산은 총조합원이 공동으로 하거나 그들이 뽑은 청산인이 맡습니다. 청산인은 조합원의 과반수로 정하며, 잔여재산은 각 조합원의 출자가액에 비례하여 나눕니다.
■ 실제로 나누는 방법
순서는 협의가 먼저입니다. 땅을 어떻게 처리할지 동업자끼리 정하면 그대로 등기를 고치면 됩니다. 협의가 되지 않으면 법원에 분할을 청구하게 되고, 이때 세 가지 방식이 검토됩니다. ① 필지를 실제로 나누어 각자 갖는 현물분할 ② 한 사람이 땅을 갖고 나머지에게 돈을 주는 가액배상 ③ 경매로 팔아 대금을 나누는 방식입니다. 현물로 나눌 수 없거나 나누면 값이 크게 떨어질 염려가 있는 때에는 법원이 경매를 명할 수 있습니다. 도로에 닿지 않는 자투리가 생기는 땅은 현물분할이 어렵다고 판단되는 일이 많습니다.
■ 한 사람만 빠질 때는 다릅니다
동업 전체를 접는 것과 한 명이 나가는 것은 결과가 아주 다릅니다. 탈퇴하는 경우 제719조가 적용되어, 탈퇴한 조합원과 남은 조합원 사이의 계산은 탈퇴 당시의 조합재산 상태를 기준으로 하고 그 지분은 출자의 종류와 관계없이 금전으로 반환할 수 있습니다. 땅 자체를 떼어 받는 것이 아니라 돈으로 정산받는 구조라는 뜻입니다. 탈퇴 당시 완결되지 않은 사항은 완결된 뒤에 계산할 수 있습니다. 그러므로 나가려는 쪽이라면 탈퇴 시점의 땅 시세와 부채 내역을 그 시점에 남겨 두어야 합니다.
■ 등기부터 확인하십시오
실무에서 가장 자주 어긋나는 지점이 등기입니다. 조합 재산이면 합유로 등기해야 하는데, 세금이나 대출 때문에 한 사람 단독 명의로 해 두거나 공유로 지분을 적어 둔 경우가 흔합니다. 등기가 실제 관계와 다르면 상대가 조합재산이 아니라고 다투게 되고, 단독 명의자가 몰래 처분해 버리는 사고도 생깁니다. 지금 확인하실 것은 네 가지입니다. 등기사항증명서의 권리자란이 합유인지 공유인지, 동업계약서와 출자 내역이 남아 있는지, 취득 자금이 누구 계좌에서 나갔는지, 그리고 임대수입과 세금을 누가 처리해 왔는지입니다. 명의가 실제와 다르다면 처분금지가처분을 먼저 검토해야 하므로 변호사와 상의하시기 바랍니다.
참조 조문
민법 제271조, 제272조, 제273조, 제274조, 제269조, 제704조, 제719조, 제720조, 제721조, 제724조
본 글이 일반적 안내였다면, 본인 사안은 사실관계가 조금만 달라져도 결론이 크게 달라집니다. 비슷한 상황으로 고민 중이시라면 정식 상담을 권합니다.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-16
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초안은 AI 도구의 도움을 받아 작성하고, 담당 변호사가 검토·수정한 뒤 게시합니다.
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