근저당이 잡힌 채로 나온 매물은 값이 쌉니다. 그래서 대출을 그대로 안고 사는 거래가 드물지 않습니다. 문제는 그다음입니다. 등기는 내 이름으로 넘어왔는데 을구에는 남의 빚이 그대로 적혀 있고, 원래 채무자는 연락이 뜸해집니다. 은행은 내가 채무자가 아니라며 상환을 받아 주지 않기도 합니다. 민법은 이런 처지에 놓인 사람을 위해 따로 문을 하나 열어 두었습니다.
내가 갚겠다고 나설 수 있나
있습니다. 민법 제364조가 그 근거입니다.
저당부동산에 대하여 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제3자는 저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 돈을 빌린 사람이 아니어도 담보만 떼어 낼 수 있게 한 규정입니다.
세 가지 권리가 열거되어 있다는 점을 보십시오. 집을 산 매수인만이 아니라 그 땅에 지상권을 얻은 사람, 전세권을 설정받은 사람도 같은 자리에 섭니다.
담보를 지우는 일과 빚을 떠안는 일은 다릅니다.
제3취득자
저당권이 이미 설정된 부동산에 뒤이어 소유권이나 지상권, 전세권을 취득한 사람을 말합니다. 채무자가 아니면서도 그 부동산이 경매로 넘어가면 권리를 잃는 자리에 있기 때문에, 법이 스스로 담보를 정리할 수 있는 길을 준 것입니다.
은행이 거절하면 어떻게 되나
거절할 수 없습니다. 민법 제469조가 제3자의 변제를 원칙으로 허용하면서, 이해관계 없는 제3자만 채무자의 의사에 반하여 변제하지 못하도록 제한하고 있습니다.
제3취득자는 변제하지 않으면 부동산을 잃는 자리에 있으므로 이해관계가 있는 쪽에 섭니다. 원래 채무자가 싫다고 해도 변제할 수 있다는 뜻입니다.
실무에서는 은행 창구에서 막히는 일이 잦습니다. 그럴 때는 등기사항증명서와 매매계약서로 제3취득자임을 소명하고, 그래도 수령을 거절하면 변제공탁을 검토합니다.
거절의 사유와 시각을 기록해 두십시오.
얼마를 갚아야 지워지나
조문은 그 부동산으로 담보된 채권이라고 적습니다. 원금만이 아니라 이자와 지연손해금, 실행비용까지 포함해서 계산해야 한다는 뜻입니다.
보통의 저당권이라면 남은 채권액이 그대로 기준이 됩니다. 그런데 우리 거래의 대부분은 근저당입니다. 민법 제357조는 담보할 채무의 최고액만 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 저당권을 설정할 수 있게 하며, 이자는 최고액 중에 산입한 것으로 봅니다.
그래서 근저당이라면 두 가지를 먼저 확인합니다. 피담보채무가 확정되었는지, 확정된 금액이 얼마인지입니다. 거래가 계속되는 계좌라면 잔액이 매일 바뀌므로 기준일을 정해 부채증명서를 받아야 합니다.
| 선택 | 내용과 결과 |
|---|---|
| 변제하고 말소 | 제364조로 저당권 소멸을 청구합니다. 등기가 깨끗해지고 매도인에게 구상할 수 있습니다. |
| 매매대금에서 공제 | 잔금에서 채무액을 빼고 직접 상환합니다. 특약을 계약서에 적어 두어야 다툼이 없습니다. |
| 채무를 인수 | 채권자의 승낙이 필요합니다. 승낙이 없으면 매도인이 채무자로 남습니다. |
| 그대로 두기 | 경매가 시작되면 소유권을 잃을 수 있습니다. 대응 시기가 늦어질수록 비용이 커집니다. |
갚고 나면 무엇이 남나
두 가지가 남습니다. 지워야 할 등기와 돌려받을 돈입니다.
저당권으로 담보한 채권이 소멸하면 저당권도 소멸합니다. 민법 제369조가 정한 부종성입니다. 다만 등기는 저절로 지워지지 않으므로 채권자와 함께 말소등기를 신청해야 합니다.
돈 쪽은 대위의 문제가 됩니다. 변제할 정당한 이익이 있는 자는 변제로 당연히 채권자를 대위하고, 대위한 사람은 자기의 권리에 의하여 구상할 수 있는 범위에서 채권과 그 담보에 관한 권리를 행사할 수 있습니다.
즉 내가 낸 돈만큼 원래 채무자에게 청구할 수 있습니다. 매매대금에서 이미 공제받았다면 구상할 것이 없으니, 계약서에 정산 방식을 분명히 적어 두는 것이 실익을 가릅니다.
확인할 것
· 을구의 근저당권자와 채권최고액, 설정 접수일
· 기준일을 정해 발급받은 부채증명서상 실제 잔액
· 피담보채무가 확정되었는지, 계좌 거래가 계속되는지
· 계약서에 상환과 말소의 시기, 비용 부담이 적혀 있는지
· 매도인 앞으로 다른 압류나 가압류가 들어와 있는지
경매가 이미 시작됐다면
조문이 행사 시기를 제한하지 않으므로 늦었다고 단정할 일은 아닙니다.
- 경매개시결정 정본과 등기사항증명서로 진행 단계를 확인합니다.
- 채권자에게 기준일을 정해 상환할 금액을 서면으로 확인받습니다.
- 이자와 절차비용까지 포함한 금액을 변제합니다.
- 저당권 말소등기와 함께 경매신청의 취하 또는 집행취소를 구합니다.
- 낸 돈을 매도인에게 구상하는 절차를 별도로 밟습니다.
매각대금이 지급된 뒤에는 되돌리기 어렵습니다. 민법 제363조 제2항이 저당물의 소유권을 취득한 제3자도 경매인이 될 수 있다고 정해 두었으므로, 변제가 어렵다면 직접 매수에 참여하는 쪽도 검토할 수 있습니다.
선택지가 하나만 있는 것은 아닙니다.
주의
대출을 안고 사면서 매도인에게 원리금을 계속 내라고 맡겨 두는 방식이 가장 위험합니다. 연체가 쌓여도 통지는 채무자인 매도인에게만 가고, 매수인은 경매개시결정을 받고서야 알게 되는 경우가 있습니다. 잔금일에 직접 상환하고 말소까지 마치는 쪽으로 일정을 잡으시기 바랍니다.
변호사가 필요한 이유
이 유형은 서류 한 장이 아니라 순서의 문제입니다. 잔금 지급, 상환, 이전등기, 말소등기가 같은 날 맞물려야 어느 한쪽이 틀어져도 손해가 나지 않습니다.
채권자가 수령을 거절하거나 금액에 다툼이 있는 사안, 매도인에게 다른 채권자의 압류가 들어와 있는 사안은 공탁과 가처분을 함께 검토해야 합니다. 구상 범위를 두고 매도인과 다투게 되는 경우도 흔합니다.
계약 전에 한 번 검토받는 비용이 나중에 드는 비용보다 훨씬 적습니다.
정리
민법 제364조는 저당부동산에 소유권이나 지상권, 전세권을 취득한 제3자가 저당권자에게 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있게 합니다. 제469조에 비추어 채무자의 뜻과 관계없이 변제할 수 있는 자리이며, 변제하면 제369조의 부종성에 따라 저당권이 소멸하고 제481조와 제482조에 따라 채무자에게 구상할 길이 열립니다.
근저당이라면 채무 확정 여부와 기준일 잔액을 먼저 확인해야 하고, 경매가 시작된 뒤라도 매각대금이 지급되기 전이면 정리할 여지가 남습니다. 대출을 안고 사는 계약을 앞두고 계시다면 잔금과 상환, 등기의 순서를 정하는 단계에서 변호사와 상의하시기 바랍니다.
참조 조문
민법 제364조, 제363조, 제357조, 제369조, 제469조, 제481조, 제482조
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자주 묻는 질문
매도인이 상환에 협조하지 않아도 제가 갚을 수 있습니까?
민법 제364조는 제3취득자가 저당권자에게 직접 변제하고 소멸을 청구할 수 있도록 정하고 있습니다. 이해관계 있는 제3자이므로 채무자의 의사에 반해서도 변제할 수 있습니다. 채권자가 수령을 거절하면 변제공탁을 검토하십시오.
채권최고액 전부를 갚아야 말소되나요?
채권최고액은 담보의 한도이지 실제 빚이 아닙니다. 기준일을 정해 금융기관에서 부채증명서를 받아 실제 잔액을 확인하는 것이 먼저입니다. 다만 근저당은 피담보채무가 확정되었는지에 따라 계산이 달라지므로 거래가 계속되는 계좌라면 확정 절차를 함께 밟아야 합니다.
제가 갚은 돈은 어떻게 돌려받습니까?
변제할 정당한 이익이 있는 자는 변제로 당연히 채권자를 대위하고, 구상할 수 있는 범위에서 채권과 담보에 관한 권리를 행사할 수 있습니다. 다만 매매대금에서 이미 그 금액을 공제받았다면 별도로 구상할 몫이 없으므로 계약서의 정산 조항을 확인하셔야 합니다.
경매개시결정이 났는데 지금이라도 막을 수 있나요?
매각대금이 지급되기 전이라면 여지가 있습니다. 채권자에게 절차비용까지 포함한 금액을 확인받아 변제하고 경매신청의 취하나 집행취소를 구하는 방식입니다. 단계가 진행될수록 부담이 커지므로 서둘러 확인하셔야 합니다.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-16
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