전세권자가 직접 경매를 신청할 수 있나

기간이 끝났는데 돈이 나오지 않습니다. 집주인은 다음 세입자가 들어와야 준다는 말만 되풀이합니다. 등기부 을구에 전세권이 올라가 있는 분이라면 여기서 한 가지를 더 갖고 계십니다. 소송으로 판결을 받아 오라는 말을 듣지 않고도 그 집을 곧바로 경매에 부칠 수 있는 권한입니다. 다만 아무 때나 되는 것은 아니고, 그 앞에 먼저 해 두어야 할 일이 정해져 있습니다.

전세권은 무엇을 담고 있나

민법 제303조가 그 내용을 한 문장에 담고 있습니다.

전세금을 내고 남의 부동산을 점유해 정해진 용도대로 쓰고 수익을 가지며, 그 부동산 전부에서 뒤에 오는 권리자나 다른 채권자에 앞서 전세금을 돌려받을 수 있다는 것이 그 내용입니다. 쓰는 권리와 받을 권리가 한 덩어리로 묶여 있습니다.

전세권은 등기되는 물권이고, 등기된 순간부터 순위를 가집니다. 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다는 제한도 같은 조에 적혀 있습니다.

그래서 집행 단계에서 쓸 수 있는 수단이 다릅니다.

전세권
전세금을 내고 남의 부동산을 사용하고 수익하는 물권입니다. 등기하여 성립하고, 그 부동산 전부에서 후순위권리자보다 먼저 전세금을 받을 수 있습니다. 존속기간은 10년을 넘지 못하고, 건물에 대한 전세권을 1년이 안 되는 기간으로 정한 때에는 그 기간을 1년으로 봅니다.

조문은 언제 경매를 허용하나

민법 제318조입니다. 짧지만 요건이 분명합니다.

전세권설정자가 전세금 반환을 지체한 때, 전세권자는 민사집행법이 정하는 절차를 밟아 그 목적물을 경매에 부쳐 달라고 구할 수 있습니다. 판결을 따로 받아 오라고 요구하지 않습니다.

핵심은 지체라는 말입니다. 반환할 때가 되었는데도 주지 않는 상태를 가리킵니다. 기간이 남아 있거나 아직 반환기가 오지 않았다면 이 조문은 작동하지 않습니다.

그러니 언제부터 지체인지를 먼저 확정해야 합니다.

내가 먼저 해야 할 일이 있다

여기서 많이 막힙니다. 민법 제317조가 전세권 소멸 뒤의 관계를 동시이행으로 짜 놓았기 때문입니다.

전세권이 소멸하면 전세권설정자는 전세권자로부터 목적물의 인도와 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 것과 동시에 전세금을 반환하면 됩니다. 두 의무가 맞물려 있다는 뜻입니다.

그래서 내 쪽에서 아무것도 하지 않은 채 돈만 요구하면 상대는 지체에 빠지지 않습니다. 집을 비워 주겠다는 뜻과 말소서류를 넘기겠다는 뜻을 구체적으로 밝혀 이행의 제공을 해 두어야 합니다.

이 절차를 건너뛰면 경매신청 단계에서 다투어집니다.

기간을 정하지 않았다면

만료일이 없는 전세권도 있습니다. 이때는 민법 제313조가 길을 냅니다.

존속기간을 약정하지 않은 때에는 각 당사자가 언제든지 상대방에게 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 그 통고를 받은 날부터 6월이 지나면 전세권이 소멸합니다.

순서는 이렇게 됩니다. 소멸통고를 보내고, 6월이 지나 전세권이 소멸하면, 인도와 말소서류의 이행을 제공하고, 그래도 돈이 나오지 않으면 지체가 됩니다.

날짜를 남겨 두는 일이 그만큼 중요합니다.

단계	무엇을 하는가
소멸	기간 만료로 소멸하거나, 기간이 없으면 소멸통고 후 6월이 지나 소멸합니다.
이행 제공	목적물 인도와 말소등기 서류 교부의 뜻을 내용증명으로 밝힙니다.
지체	그럼에도 전세금이 반환되지 않으면 반환 지체가 됩니다.
경매 신청	담보권 실행을 위한 경매로 관할 지방법원에 신청합니다.
배당	매각대금이 지급되면 순위에 따라 배당이 이루어집니다.

신청은 어떻게 하나

판결 없이 하는 경매이므로 담보권 실행의 방식을 따릅니다. 민사집행법 제264조는 담보권을 실행하기 위한 경매를 신청할 때 담보권이 있다는 것을 증명하는 서류를 내도록 정합니다.

1. 부동산 소재지를 관할하는 지방법원에 경매신청서를 냅니다.
2. 전세권이 등기된 등기사항증명서를 담보권 증명 서류로 붙입니다.
3. 전세권설정계약서와 전세금을 지급한 자료를 함께 제출합니다.
4. 소멸통고와 이행 제공을 한 내용증명, 배달증명을 붙입니다.
5. 경매예납금과 등록면허세, 인지대를 납부합니다.

담보권을 승계한 경우에는 승계를 증명하는 서류도 내야 하고, 소유자 쪽은 개시결정에 대한 이의신청 사유로 담보권이 없다거나 소멸되었다는 점을 주장할 수 있습니다.

확인할 것
· 을구에 전세권설정등기가 살아 있는지, 접수 순위가 몇 번인지
· 존속기간이 적혀 있는지, 이미 지났는지
· 소멸통고를 보낸 날과 상대가 받은 날
· 인도와 말소서류 제공의 뜻을 밝힌 서면이 남아 있는지
· 선순위 근저당의 채권최고액이 얼마인지

배당에서는 어떻게 되나

경매를 넘긴 뒤가 오히려 중요한데, 매각으로 권리들이 정리되는 방식이 법에 정해져 있기 때문입니다.

민사집행법은 매각부동산 위의 모든 저당권이 매각으로 소멸한다고 정합니다. 지상권과 지역권, 전세권 및 등기된 임차권은 저당권이나 압류채권, 가압류채권에 대항할 수 없는 경우에 매각으로 소멸합니다. 그 밖의 경우에는 매수인이 인수하며, 전세권은 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸합니다.

그래서 선순위 전세권자라면 배당요구를 해서 돈으로 받고 나갈 것인지, 인수시켜 새 소유자에게 권리를 그대로 주장할 것인지를 고르게 됩니다.

선택의 기준은 예상 배당액입니다. 선순위 채권이 많아 전세금을 다 받기 어려운 구조라면 인수 쪽이 유리할 수 있습니다.

주의
건물의 일부에만 설정된 전세권으로 건물 전체를 경매에 부칠 수 있는지는 다투어지는 문제입니다. 다세대 한 호실처럼 구분된 부동산이면 그 호실이 목적물이 되지만, 한 건물의 특정 층이나 방에만 설정된 경우에는 범위가 쟁점이 되므로 신청 전에 검토를 받으시기 바랍니다.

변호사가 필요한 이유

이 절차의 승부는 신청서가 아니라 그 앞에서 갈립니다. 이행 제공을 언제 어떤 문구로 했는지가 지체의 성립을 좌우합니다. 문구 하나가 결론을 바꿉니다.

선순위 근저당이 있는 사안에서는 경매를 넘기는 것이 늘 유리하지도 않습니다. 배당 예상액을 먼저 계산해 보아야 하고, 등기부만으로는 보이지 않는 조세채권이 앞설 수도 있습니다.

서면 한 장을 보내기 전에 상의하시는 편이 낫습니다.

정리

민법 제318조는 전세금 반환이 지체되면 전세권자가 민사집행법이 정하는 절차를 밟아 그 목적물을 경매에 부칠 수 있게 열어 둔 조문입니다. 판결 없이 담보권 실행으로 진행하므로, 등기된 전세권 자체가 담보권을 증명하는 서류가 됩니다.

다만 제317조가 인도 및 말소서류 교부와 전세금 반환을 동시이행으로 묶어 두었으므로 내 쪽의 이행 제공이 선행되어야 하고, 기간을 정하지 않은 전세권이라면 제313조의 소멸통고 후 6월이 지나야 소멸합니다. 배당요구를 할지 인수시킬지는 순위와 예상 배당액을 따져 정할 문제이니, 신청 전에 변호사와 함께 검토하시기 바랍니다.

참조 조문

민법 제303조, 제312조, 제313조, 제317조, 제318조 · 민사집행법 제88조, 제91조, 제264조, 제265조

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자주 묻는 질문

등기된 전세권만으로 곧바로 경매를 넣을 수 있습니까?

민법 제318조에 따라 전세금 반환이 지체되었다면 판결 없이 담보권 실행을 위한 경매를 신청할 수 있습니다. 다만 전세권이 소멸했고 내 쪽의 인도와 말소서류 제공이 이루어졌다는 점이 전제이므로, 그 자료부터 갖추셔야 합니다.

집을 비워 주지 않은 상태에서도 신청이 되나요?

전세금 반환과 목적물 인도, 말소등기 서류 교부는 동시이행 관계에 있습니다. 비우지 않았더라도 언제든 비워 주고 서류를 넘기겠다는 뜻을 구체적으로 밝혀 이행을 제공했다면 상대가 지체에 빠질 수 있습니다.

기간을 적지 않은 전세권인데 언제부터 청구할 수 있습니까?

민법 제313조에 따라 각 당사자가 언제든지 소멸을 통고할 수 있고, 상대가 통고를 받은 날부터 6월이 지나면 전세권이 소멸합니다. 그 뒤에 이행을 제공하고도 전세금이 나오지 않으면 반환 지체가 됩니다.

선순위 근저당이 있는데 경매를 넣으면 제가 손해를 봅니까?

매각으로 저당권은 소멸하고 배당은 순위에 따릅니다. 선순위 채권이 많으면 전세금을 다 받지 못할 수 있습니다. 전세권이 선순위라면 배당요구를 하지 않고 매수인에게 인수시키는 선택도 있으므로, 예상 배당액을 먼저 계산해 보셔야 합니다.

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-16

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