집을 지으려고 시골에 땅을 샀는데 수도가 들어오지 않습니다. 관로를 끌어오려면 옆집 밭을 가로질러야 하고, 옆집은 못 하겠다고 합니다. 돌아가는 길이 있기는 한데 거리가 세 배나 되어 공사비를 감당하기 어렵습니다. 이런 상황에서 이웃의 승낙만 기다려야 하는 것은 아닙니다. 민법에는 상린관계라는 이름으로 이웃 땅을 쓰게 해 주는 조문들이 여럿 마련되어 있습니다.
조문은 무엇을 허용하나
민법 제218조가 정면으로 이 문제를 다룹니다. 표제가 수도 등 시설권입니다.
토지소유자는 타인의 토지를 통과하지 않으면 필요한 수도, 소수관, 가스관, 전선 등을 시설할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 경우에 타인의 토지를 통과하여 이를 시설할 수 있습니다.
승낙을 받으라고 적혀 있지 않습니다. 요건이 갖추어지면 법이 직접 인정하는 권리라는 뜻입니다.
다만 대가가 따릅니다.
상린관계
서로 인접한 토지 사이에서 이용을 조절하기 위해 법이 정해 둔 권리와 의무를 말합니다. 소유권을 조금씩 양보시켜 두 땅이 모두 쓸모를 갖게 하려는 장치이며, 수도 시설권과 주위토지통행권, 인지사용청구권이 여기에 듭니다.
요건은 두 갈래다
조문이 쓴 표현은 두 가지 경우입니다. 시설할 수 없는 경우와 과다한 비용을 요하는 경우입니다.
앞의 것은 물리적으로 길이 없는 상태입니다. 사방이 남의 땅으로 둘러싸여 어느 방향으로도 관을 묻을 수 없다면 여기에 듭니다.
뒤의 것이 실제 분쟁의 대부분입니다. 우회로가 있어도 거리가 훨씬 길거나 암반을 뚫어야 해서 비용이 크게 늘어나는 경우입니다. 조금 더 든다는 정도로는 부족하고, 상대의 토지를 쓰게 할 만큼 균형이 기울어야 합니다.
얼마나 차이가 나야 하는지에 정해진 숫자는 없습니다. 그래서 두 경로의 공사비를 각각 견적으로 뽑아 비교표를 만드는 일이 실무의 출발점입니다.
| 조문 | 무엇을 인정하는가 |
|---|---|
| 제216조 | 경계 근방에서 담이나 건물을 축조하거나 수선하기 위해 이웃 토지의 사용을 청구할 수 있습니다. |
| 제218조 | 수도, 소수관, 가스관, 전선 등을 이웃 토지를 통과하여 시설할 수 있습니다. |
| 제219조 | 공로에 통하는 길이 없을 때 주위의 토지를 통행하거나 통로를 낼 수 있습니다. |
| 제220조 | 분할이나 일부 양도로 길이 막힌 경우 다른 분할자의 토지를 보상 없이 통행합니다. |
| 제244조 | 우물이나 지하시설은 경계로부터 2미터 이상, 지하실 공사는 깊이의 반 이상 떨어뜨립니다. |
어디로 어떻게 묻어야 하나
권리가 인정되어도 노선을 마음대로 고를 수는 없는데, 조문 단서가 방법까지 정해 두었기 때문입니다.
이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여 시설하여야 합니다. 기준은 거리가 아닙니다. 이웃 땅 한가운데를 가로지르는 직선이 가장 짧다고 해서 그 경로가 허용되지는 않습니다.
실무에서는 경계선을 따라가는 노선, 이미 통행로로 쓰이는 부분, 경작에 쓰지 않는 자투리가 먼저 검토됩니다. 매설 깊이와 관 지름, 맨홀의 위치도 손해를 줄이는 쪽으로 정합니다.
설계 단계에서 이웃의 의견을 듣고 도면에 반영해 두면 뒤의 다툼이 줄어듭니다.
보상은 얼마나 해야 하나
조문은 타토지 소유자의 요청에 의하여 손해를 보상하여야 한다고 적어, 요청이 있으면 그에 따라 보상하는 구조로 짜 두었습니다.
손해의 내용은 사안마다 다릅니다. 관이 지나는 부분의 이용 제한, 공사 기간 중 경작을 못 한 손실, 지표를 파헤쳐 복구가 필요한 부분이 주로 꼽힙니다.
- 관로가 지나는 면적과 폭을 측량으로 특정합니다.
- 그 부분의 임료 상당액이나 지가 하락분을 산정합니다.
- 공사 기간과 농작물 피해를 따로 계산합니다.
- 원상회복 비용의 범위를 미리 정해 둡니다.
- 지급 시기와 방법을 합의서에 적습니다.
금액에 다툼이 있으면 감정을 거칩니다. 보상을 하지 않았다고 시설권 자체가 사라지지는 않지만, 이웃이 방해를 계속하면 결국 소송으로 이어집니다.
확인할 것
· 우회 경로가 실제로 있는지, 그 공사비가 얼마인지
· 통과할 토지의 지목과 현재 이용 상태
· 관로가 지날 폭과 길이를 측량으로 특정했는지
· 지하에 다른 매설물이나 구조물이 있는지
· 상수도 사업소나 가스공급자의 인입 기준에 맞는지
나중에 사정이 바뀌면
한 번 묻었다고 영원히 그대로인 것은 아니어서, 제218조 제2항이 그 경우를 따로 정해 두었습니다.
시설을 한 후에 사정의 변경이 있는 때에는 타토지의 소유자가 그 시설의 변경을 청구할 수 있습니다. 이웃 땅에 건물을 짓게 된 경우가 그렇습니다. 용도가 바뀌어 관로가 걸리게 된 상황도 여기에 듭니다.
이때 시설변경의 비용은 토지소유자가 부담합니다. 관을 묻어 이익을 얻는 쪽이 낸다는 뜻이므로, 처음부터 변경 가능성이 적은 노선을 고르는 편이 결국 비용을 아낍니다.
이 점을 계약서에 미리 적어 두는 분이 드뭅니다.
이웃이 막아설 때
권리가 있다고 해서 장비부터 들이대는 것은 위험한데, 형사 문제로 번질 수 있기 때문입니다.
- 내용증명으로 시설권의 근거와 계획 노선, 보상 제안을 밝힙니다.
- 측량성과도와 두 경로의 공사비 견적을 첨부합니다.
- 협의가 되면 합의서를 쓰고 필요하면 지역권 설정등기를 검토합니다.
- 협의가 되지 않으면 시설권 확인과 방해금지를 구하는 소를 제기합니다.
- 공사 시기가 촉박하면 방해금지가처분을 함께 신청합니다.
반대로 내 땅을 지나겠다는 요구를 받은 쪽이라면 요건부터 따져야 합니다. 우회로가 넉넉한데도 편의를 위해 질러가려는 것이라면 거절할 근거가 됩니다.
주의
승낙 없이 이웃 땅을 파고 공사를 시작하면 재물손괴나 업무방해 문제가 제기될 수 있고, 이미 묻은 관을 걷어내라는 청구를 당하기도 합니다. 서면으로 통지하고 협의를 거친 기록을 남긴 뒤에 착공하시기 바랍니다.
변호사가 필요한 이유
이 분쟁은 법리보다 자료로 갈립니다. 과다한 비용인지를 판단할 근거가 결국 견적서와 측량 자료이기 때문입니다.
어느 노선이 손해가 가장 적은지, 보상액을 얼마로 잡을지도 미리 설계해야 합니다. 통행권과 시설권을 함께 주장하는 사안은 쟁점이 겹쳐 더 복잡해집니다.
착공 전에 한 번 정리해 두면 공사 중단을 피할 수 있습니다.
정리
민법 제218조는 타인의 토지를 통과하지 않으면 수도와 소수관, 가스관, 전선 등을 시설할 수 없거나 과다한 비용이 드는 경우에 그 토지를 통과하여 시설할 수 있게 하고, 손해가 가장 적은 장소와 방법을 고르되 타토지 소유자의 요청에 따라 손해를 보상하도록 합니다. 사정이 변경되면 상대가 시설 변경을 청구할 수 있고 그 비용은 토지소유자가 부담합니다.
인접한 조문인 제216조의 인지사용청구권, 제219조와 제220조의 주위토지통행권, 제244조의 이격 거리도 함께 살펴야 하는 경우가 많습니다. 우회 경로의 견적과 측량 자료를 갖춘 뒤 서면으로 통지하는 순서를 지키시고, 협의가 막히면 착공 전에 변호사와 상의하시기 바랍니다.
참조 조문
민법 제218조, 제216조, 제219조, 제220조, 제244조
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자주 묻는 질문
이웃이 끝까지 반대하면 공사를 못 합니까?
민법 제218조의 시설권은 요건이 갖추어지면 법이 인정하는 권리이므로 승낙이 성립 요건은 아닙니다. 다만 실력으로 밀어붙이면 별도의 분쟁이 생기므로, 협의가 되지 않으면 시설권 확인과 방해금지를 구하는 소송이나 가처분으로 해결하는 것이 순서입니다.
공사비가 얼마나 더 들어야 과다한 비용입니까?
조문에 정해진 기준 금액은 없습니다. 우회 경로의 거리와 지반 조건, 두 경로의 실제 견적 차이를 놓고 판단합니다. 조금 더 든다는 정도로는 부족하므로 두 경로의 공사비를 각각 산출해 비교 자료를 만들어 두셔야 합니다.
보상은 한 번에 얼마를 주면 되나요?
관로가 지나는 면적의 이용 제한과 공사 기간 중의 손실, 원상회복 비용을 나누어 계산합니다. 측량으로 폭과 길이를 특정한 뒤 산정하는 것이 보통이고, 다툼이 있으면 감정을 거칩니다. 지급 시기와 방법을 합의서에 적어 두십시오.
나중에 이웃이 그 자리에 건물을 짓겠다고 하면 어떻게 됩니까?
제218조 제2항에 따라 사정의 변경이 있으면 이웃이 시설의 변경을 청구할 수 있고, 그 비용은 시설을 한 토지소유자가 부담합니다. 처음부터 변경 가능성이 낮은 노선을 고르는 것이 비용을 줄이는 길입니다.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-16
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