공유자가 지분을 포기하면 그 몫은 어디로 가나

형제 이름으로 함께 올라간 땅, 친구와 반씩 사 둔 상가처럼 한 부동산에 여러 사람의 이름이 적혀 있는 경우가 있습니다. 그중 한 사람이 더는 관여하고 싶지 않다며 내 몫은 포기하겠다고 말하는 일이 생깁니다. 그때 그 몫이 국가로 넘어가는지, 남은 사람들에게 돌아가는지, 말만으로 효력이 생기는지가 문제 됩니다. 민법은 이 상황을 한 문장으로 정리해 두었습니다.

포기한다는 말은 무엇을 뜻하나

공유는 한 물건을 여러 사람이 지분으로 나누어 가진 상태입니다. 여기서 지분을 포기한다는 것은 그 지분에 대한 소유권을 스스로 버리겠다는 단독의 의사표시를 말합니다.

상대와 합의해 넘기는 증여나 매매와는 구조가 다릅니다. 받겠다는 사람의 동의를 요건으로 하지 않기 때문입니다. 혼자서 할 수 있는 행위라는 뜻입니다.

그래서 실무에서 자주 혼동됩니다. 매매로 처리하는 것이 유리한 사안을 포기라는 이름으로 처리하면 나중에 세금과 등기에서 다른 결과를 맞게 됩니다.

지분 포기
공유자가 자기 지분을 버리겠다는 뜻을 밝히는 행위입니다. 받는 사람의 승낙을 요건으로 하지 않는다는 점에서 증여와 다르고, 대가가 오가지 않는다는 점에서 매매와 다릅니다. 다만 부동산이라면 등기를 마쳐야 권리가 실제로 옮겨집니다.

남은 몫은 어디로 가나

국가로 가지 않습니다.

민법 제267조는 공유자가 그 지분을 포기하거나 상속인 없이 사망한 때에 그 지분이 다른 공유자에게 각 지분의 비율로 귀속한다고 정합니다. 남은 사람들이 나누어 갖는 구조입니다.

비율은 균등이 아니라 남은 지분의 크기에 따릅니다. 갑이 2분의 1, 을이 3분의 1, 병이 6분의 1을 가진 땅에서 병이 물러났다고 해 보겠습니다. 병의 몫은 갑과 을에게 3 대 2로 갈라집니다. 절반씩 나누는 것이 아닙니다.

이 계산을 잘못하면 등기 신청 단계에서 되돌아옵니다.

상속인 없이 사망한 때도 같은가

같은 조문이 두 경우를 나란히 적어 두었습니다. 포기와 마찬가지로, 상속인 없이 사망한 공유자의 지분도 다른 공유자에게 돌아갑니다.

일반 재산이라면 결론이 다릅니다. 상속인이 없는 재산은 청산 절차를 거친 뒤 민법 제1057조의2에 따라 피상속인과 생계를 같이 하던 사람이나 요양간호를 한 사람 등 특별연고자에게 분여될 수 있고, 분여되지 않으면 제1058조에 따라 국가에 귀속합니다.

공유지분은 그 흐름에서 빠져나옵니다. 공유라는 관계 안에 남은 사람들이 이미 그 물건에 대한 권리를 가지고 있기 때문입니다. 다만 상속인이 정말 없는지, 상속포기와 한정승인이 어떻게 진행되었는지는 별도로 확인해야 합니다.

사정	그 지분의 행방
공유자가 지분을 포기	다른 공유자에게 각자의 지분 비율대로 돌아갑니다.
공유자가 상속인 없이 사망	역시 남은 공유자에게 귀속합니다. 국고로 가지 않습니다.
공유자가 상속인을 두고 사망	상속인이 그 지분을 승계합니다. 제267조가 적용되지 않습니다.
단독 소유자가 상속인 없이 사망	특별연고자 분여를 거쳐 남으면 국가에 귀속합니다.
지분에 근저당이 설정되어 있음	담보가 붙은 상태가 그대로 따라가므로 정리가 먼저입니다.

말만으로 끝나지 않는다

여기서 대부분의 분쟁이 시작됩니다. 부동산에 관한 물권변동은 등기를 해야 효력이 생깁니다. 포기하겠다는 말이나 각서만으로는 등기부의 이름이 바뀌지 않습니다.

부동산등기법 제23조 제1항은 등기를 법률에 다른 규정이 없는 경우 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하도록 정합니다. 지분을 포기한 사람이 등기의무자, 그 몫을 받는 나머지 공유자가 등기권리자가 되어 함께 신청해야 한다는 뜻입니다.

포기한 사람이 협조하지 않으면 등기가 멈춥니다. 그런 경우에는 등기절차의 이행을 구하는 소를 제기해 판결을 받아 단독으로 신청하게 됩니다.

시간과 비용이 그만큼 더 듭니다.

실제로 밟는 순서

1. 등기사항증명서로 현재 공유자와 각 지분, 을구의 담보 상태를 확인합니다.
2. 포기의 의사를 담은 서면을 받고 인감증명서를 함께 확보합니다.
3. 남은 공유자들에게 돌아갈 비율을 지분의 크기에 맞추어 계산합니다.
4. 공동으로 지분이전등기를 신청하고 등록면허세와 취득세 신고를 합니다.
5. 세무 처리는 무상으로 옮겨지는 부분이 있는지에 따라 달라지므로 따로 확인합니다.

협조를 얻기 어려운 사안이라면 처분금지가처분을 먼저 검토해야 합니다. 포기하겠다고 말해 놓고 제3자에게 지분을 팔아 버리는 일이 생깁니다. 등기부만 믿고 기다릴 수는 없습니다.

말이 오간 시점과 내용을 남겨 두시기 바랍니다.

확인할 것
· 등기사항증명서의 지분 비율이 실제 약정과 맞는지
· 포기하려는 지분에 근저당, 가압류, 압류가 붙어 있는지
· 관리비나 세금을 누가 얼마나 부담해 왔는지
· 포기의 의사가 서면으로 남아 있고 인감이 확인되는지
· 다른 공유자 가운데 연락이 닿지 않는 사람이 있는지

비용을 내지 않는 공유자가 있다면

포기만이 정리의 방법은 아닙니다.

민법 제266조 제1항은 각자가 자기 지분만큼 공유물의 관리비용을 대도록 합니다. 제2항은 그 부담을 1년 이상 미룬 사람이 있으면 나머지 공유자가 상당한 가액을 치르고 그 지분을 사들일 수 있게 열어 둡니다.

세금과 수선비를 혼자 감당해 온 공유자에게 쓸 수 있는 조문입니다. 다만 상당한 가액이 얼마인지를 두고 다투게 되므로, 지출 내역과 납부 영수증을 연도별로 모아 두어야 합니다.

관계를 완전히 끊고 싶다면 제268조의 분할청구가 따로 있습니다. 포기는 내 몫을 버리는 선택입니다. 분할은 내 몫을 떼어 받는 선택이어서 방향이 정반대입니다.

주의
빚이 많은 상태에서 지분을 포기하면 채권자가 그 행위를 문제 삼을 수 있습니다. 재산을 줄이는 결과가 되기 때문입니다. 또한 대가 없이 몫이 옮겨지는 만큼 받는 쪽에 세무상 부담이 생길 수 있으니, 등기를 신청하기 전에 세무 처리까지 함께 확인하시기 바랍니다.

변호사가 필요한 이유

이 유형은 조문 자체보다 주변 사정이 결론을 만듭니다. 담보가 붙어 있는지, 채권자가 있는지, 다른 공유자와 연락이 되는지에 따라 같은 포기가 전혀 다른 결과를 냅니다.

포기로 처리할지 매매나 증여로 처리할지, 협조를 얻지 못할 때 어떤 소를 낼지, 가처분을 먼저 걸지를 정해야 합니다. 등기가 마쳐지기 전에는 언제든 뒤집힐 수 있는 상태라는 점을 잊지 마십시오.

서면을 주고받기 전에 상의하시는 편이 낫습니다.

정리

민법 제267조는 공유자가 지분을 포기하거나 상속인 없이 사망한 때 그 지분이 다른 공유자에게 각 지분의 비율로 귀속한다고 정합니다. 국가로 넘어가지 않고 남은 공유자들이 자기 지분의 크기에 따라 나누어 갖는 구조이며, 균등 분배가 아니라는 점이 계산의 출발점입니다.

다만 부동산이라면 등기를 마쳐야 권리가 옮겨지고, 부동산등기법상 등기는 원칙적으로 공동신청이어서 상대의 협조가 필요합니다. 담보와 채권자, 세무 문제까지 함께 걸리는 사안이므로 서면을 정리하기 전에 변호사와 상의하시기 바랍니다.

참조 조문

민법 제267조, 제262조, 제266조, 제268조, 제1057조의2, 제1058조 · 부동산등기법 제23조, 제24조

관련 안내: 부산 부동산변호사 · 부동산·주택 업무

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자주 묻는 질문

포기한다고 말했는데 등기를 안 했습니다. 효력이 있습니까?

부동산은 등기를 마쳐야 권리가 옮겨집니다. 포기의 의사표시가 있었다는 사실과 등기부상 권리자가 바뀌는 것은 별개이므로, 서면을 받아 두었더라도 등기까지 마쳐야 정리가 끝납니다.

공유자가 세 명인데 한 명이 포기하면 나머지가 절반씩 갖습니까?

남은 공유자들의 지분 비율에 따라 나뉩니다. 균등하게 반씩 가는 것이 아니므로 등기부에 적힌 각자의 지분을 기준으로 계산해야 하고, 계산이 틀리면 등기 신청이 반려됩니다.

포기한 사람이 서류를 안 주면 어떻게 합니까?

등기는 원칙적으로 공동신청이어서 협조가 없으면 진행되지 않습니다. 등기절차의 이행을 구하는 소를 제기해 판결을 받는 방법이 있으며, 그 사이 지분이 처분되지 않도록 가처분을 함께 검토합니다.

상속인이 없는 공유자가 사망하면 국가가 가져갑니까?

공유지분은 제267조에 따라 남은 공유자에게 귀속하므로 국고로 가지 않습니다. 다만 상속인이 정말 없는지, 상속포기가 있었는지에 따라 결론이 달라질 수 있어 확인이 필요합니다.

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-17

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