Q. 질문 내용
2년 살던 전셋집인데 집주인이 갑자기 월세로 돌리면서 금액을 크게 올려 달라고 합니다. 저는 그 정도는 무리라고 했더니 그러면 나가라는 식으로 이야기가 흘러갑니다. 소송까지 가고 싶지는 않은데 조정 같은 제도로 정리할 수 있는지, 신청하면 얼마나 걸리고 결과에 힘이 있는지 궁금합니다.
본인 사안은 주택임대차보호법이 따로 마련해 둔 조정 절차를 쓸 수 있는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 차임을 얼마로 할 것인지에 관한 다툼은 이 절차가 정면으로 예정한 사건이어서 신청이 가능하고, 조정이 성립하면 판결과 비슷한 힘을 갖게 만들 수도 있습니다.
■ 어디에 내는 것인지부터
주택임대차보호법 제14조 제1항은 조정위원회를 대한법률구조공단의 지부, 한국토지주택공사의 지사 또는 사무소, 한국감정원의 지사 또는 사무소에 두도록 하고, 시·도도 지역 실정을 고려해 따로 둘 수 있게 했습니다. 어디로 낼지는 본인이 고르는 것이 아니라 제21조 제1항이 정해 두었습니다. 해당 주택이 있는 지역을 관할하는 위원회에 내야 합니다. 위원회는 위원장을 포함해 5명 이상 30명 이하로 꾸려지고, 사무국이 접수와 송달 실무를 맡습니다.
■ 어떤 다툼을 받아 주나
제14조 제2항이 심의와 조정의 대상을 적어 두었습니다. ① 차임이나 보증금을 올리고 내리는 문제 ② 임대차 기간에 관한 문제 ③ 보증금이나 집 자체를 돌려주는 문제 ④ 집을 유지하고 고치는 의무에 관한 문제 ⑤ 그 밖에 대통령령이 따로 정하는 주택임대차 분쟁입니다. 본인처럼 월세를 얼마로 할 것인지가 쟁점이라면 첫 번째 항목에 그대로 들어맞습니다. 관리비나 원상회복 범위처럼 여기에 바로 들어가지 않아 보이는 쟁점도 계약 조건과 얽혀 있으면 함께 다루어지는 경우가 있습니다.
■ 받아 주지 않는 여섯 가지
제21조 제3항은 위원장이 신청을 각하해야 하는 경우를 여섯 가지로 못 박았습니다. ① 같은 사안으로 이미 법원에 소가 제기되었거나 신청 뒤에 소가 제기된 때 ② 민사조정법에 따른 조정이 이미 신청된 때 ③ 같은 사안이 이 법에 따른 조정위원회에 이미 신청되었거나 신청 뒤 조정이 성립한 때 ④ 신청 내용 자체가 주택임대차 분쟁이 아님이 분명한 때 ⑤ 상대방이 절차에 응하지 않겠다는 뜻을 알려 온 때 ⑥ 신청인이 정당한 이유 없이 조사에 응하지 않거나 출석 요구에 두 번 이상 나오지 않은 때입니다. 다섯 번째가 실무에서 가장 자주 걸립니다. 상대가 버티면 절차가 멈춘다는 뜻입니다.
■ 기간은 어떻게 되나
제23조 제1항은 조정 신청을 받은 날부터 60일 안에 마치도록 하고, 부득이한 사정이 있으면 위원회 의결을 거쳐 30일 범위에서 한 차례 늘릴 수 있게 했습니다. 늘린 경우에는 그 사유를 당사자에게 알려야 한다고 제2항이 정합니다. 소송의 흐름과 견주면 훨씬 빠릅니다. 그 사이 위원회는 당사자나 참고인을 불러 진술하게 하고 자료 제출을 요구할 수 있으며, 조정위원이나 사무국 직원을 보내 집과 관련 자료를 살펴보게 할 수도 있습니다. 위원장은 시·도지사에게 인근 지역의 확정일자 자료나 월차임 전환율 같은 자료를 요청할 수 있어, 적정한 차임 수준을 따질 근거가 절차 안에서 모입니다.
■ 합의가 되면 어떤 힘이 붙나
제26조가 순서를 정해 두었습니다. 위원회가 조정안을 만들면 지체 없이 양쪽에 알리고, 통지를 받은 당사자가 14일 안에 받아들이겠다는 뜻을 서면으로 밝히지 않으면 거부한 것으로 봅니다. 양쪽이 모두 수락하면 조정안과 같은 내용의 합의가 성립한 것으로 보고 위원장이 조정서를 작성합니다. 여기서 한 가지를 더 챙기셔야 합니다. 금전 지급이나 집을 넘기는 일에 관하여 강제집행을 승낙한다는 취지의 합의가 있으면 그 내용을 조정서에 적도록 되어 있고, 제27조는 그렇게 적힌 조정서 정본에 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 인정합니다. 그 문구가 빠지면 나중에 다시 소송을 해야 합니다.
■ 신청 전에 정리하실 것
네 가지를 챙기시기 바랍니다. ① 계약서와 그동안 오간 문자, 내용증명처럼 증액 요구가 언제 어떤 내용으로 왔는지를 보여 주는 자료 ② 주변 시세를 확인할 수 있는 실거래 자료나 중개업소 확인서 ③ 집의 상태를 보여 주는 사진과 수리 내역 ④ 본인이 받아들일 수 있는 선과 절대 물러설 수 없는 선입니다. 절차 운영과 조정 방법에 관하여 이 법에 적히지 않은 부분은 제29조에 따라 민사조정법을 준용하고, 조정위원과 사무국 직원은 제28조에 따라 직무상 알게 된 정보를 밖으로 옮기지 못합니다. 금액 차이가 크거나 이미 명도 문제까지 얽혀 있다면 신청서를 내기 전에 변호사와 상의하시는 편이 낫습니다.
참조 조문
주택임대차보호법 제14조, 제21조, 제23조, 제26조, 제27조, 제28조, 제29조
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-18
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