Q. 질문 내용
몇 년 전 돈을 빌려주면서 상대 아파트에 근저당을 설정해 두었습니다. 그런데 최근 등기부를 떼어 보니 제 근저당이 말소되어 있고 저는 서류를 내준 기억이 없습니다. 그 뒤에 다른 은행 근저당까지 새로 잡혀 있는 상태인데, 제 등기를 원래대로 되돌릴 수 있는지와 무엇부터 해야 하는지 알고 싶습니다.
본인 사안은 지워진 기록을 되살리는 회복등기를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 되살릴 길은 열려 있으나, 그 사이에 등기부로 들어온 사람이 있으면 그 사람의 승낙이라는 관문을 먼저 통과해야 합니다.
■ 회복등기가 겨냥하는 것
근거 조문은 부동산등기법 제59조입니다. 말소된 등기의 회복을 신청하는 경우에 등기상 이해관계 있는 제3자가 있을 때에는 그 제3자의 승낙이 있어야 한다고 적혀 있습니다. 조문이 한 줄뿐이지만 담긴 뜻은 무겁습니다. 회복은 새 담보를 다시 잡는 것이 아니라 지워지기 전에 서 있던 자리를 되찾는 절차이고, 그 자리를 되찾으면 뒤에 들어온 사람의 순위가 한 칸씩 밀리기 때문입니다. 승낙을 요구하는 이유가 여기 있습니다.
■ 왜 지워졌는지부터 가른다
대응 방법이 원인마다 다릅니다. ① 위임장이나 인감이 위조되어 본인 의사 없이 지워진 경우 ② 변제가 끝난 줄 알고 서류를 내주었는데 실제로는 잔액이 남아 있던 경우 ③ 등기관의 착오로 다른 순위의 등기가 함께 지워진 경우 ④ 부동산등기법 제58조에 따라 등기관이 직권으로 말소한 경우입니다. 셋째와 넷째는 등기소에 사정을 알려 바로잡는 길이 열릴 수 있고, 첫째와 둘째는 상대와 다투는 절차가 됩니다. 어느 칸에 들어가는지를 먼저 확정하셔야 헛걸음을 줄입니다.
■ 신청은 누구 이름으로 하나
등기는 원칙적으로 두 사람이 함께 신청합니다. 부동산등기법 제23조 제1항이 등기권리자와 등기의무자의 공동신청을 원칙으로 세워 두었기 때문입니다. 상대가 순순히 도장을 찍어 준다면 회복등기도 그대로 신청하면 됩니다. 문제는 대부분 그렇지 않다는 점입니다. 이때는 등기절차의 이행을 명하는 판결을 받아야 하고, 같은 조 제4항이 그 판결로 승소한 쪽이 혼자 신청할 수 있게 열어 두었습니다. 결국 소송이 본 경기가 됩니다.
■ 제3자 승낙이라는 관문
가장 자주 막히는 지점입니다. 내 담보가 지워진 뒤 그 부동산에 새 근저당이 설정되었거나 가압류가 붙었거나 소유권이 남에게 넘어갔다면, 그 사람들이 등기상 이해관계 있는 제3자가 됩니다. 그들이 서면으로 승낙하지 않으면 회복등기는 되지 않습니다. 승낙을 거절하면 승낙의 의사표시를 구하는 소를 함께 내야 하고, 그만큼 상대해야 할 사람과 다툴 쟁점이 늘어납니다. 시간이 갈수록 이해관계인이 불어나므로 발견 즉시 움직이시는 편이 유리합니다.
■ 밟아 나갈 순서
실무에서는 이 흐름으로 갑니다. ① 말소된 사항까지 나오도록 등기사항증명서를 발급받아 언제 어떤 접수번호로 지워졌는지 확인합니다. ② 관할 등기소에서 그 말소 신청에 쓰인 서류를 열람해 위임장과 인감증명의 상태를 봅니다. ③ 말소 이후 등기부에 들어온 사람을 전부 뽑아 이해관계인 목록을 만듭니다. ④ 소유권이 더 넘어가지 않도록 처분금지가처분을 검토합니다. ⑤ 말소회복등기절차의 이행과 제3자의 승낙을 함께 구하는 소를 냅니다. ⑥ 판결이 확정되면 그 판결로 회복을 신청합니다.
■ 함께 살피실 것
등기만 되돌린다고 끝나지 않는 경우가 많습니다. 담보로 잡고 있던 채권 자체의 소멸시효가 어디까지 왔는지, 그 사이 경매가 진행되어 배당까지 끝나지는 않았는지를 같이 확인하셔야 합니다. 서류가 위조되었다면 공정증서원본에 사실과 다른 내용을 적게 한 행위로 형사 문제가 함께 제기될 수 있으나, 형사 절차와 등기 회복은 따로 굴러갑니다. 가처분을 걸 시점과 소의 상대방을 정하는 일이 결과를 크게 좌우하므로, 등기부를 뗀 직후에 변호사와 상의하시기 바랍니다.
참조 조문
부동산등기법 제59조, 제23조, 제58조
본 글이 일반적 안내였다면, 본인 사안은 사실관계가 조금만 달라져도 결론이 크게 달라집니다. 비슷한 상황으로 고민 중이시라면 정식 상담을 권합니다.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-18
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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
초안은 AI 도구의 도움을 받아 작성하고, 담당 변호사가 검토·수정한 뒤 게시합니다.
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