공사대금 대신 잡아 둔 건물을 돈으로 바꾸려면

공사대금을 받지 못해 현장을 지키는 분들의 질문은 하나로 모입니다. 언제까지 이러고 있어야 하느냐는 것입니다. 붙잡고 있을 권리와 돈으로 바꿀 권리는 별개여서, 붙잡고만 있으면 세월이 흘러도 잔고는 그대로입니다. 민법은 붙잡은 쪽이 스스로 현금화에 나설 수 있는 두 갈래를 조문 하나에 나란히 적어 두었습니다. 그 두 갈래가 어떤 요건에서 열리고 무엇을 먼저 갖추어야 하는지를 짚었습니다.

쥐고 있으면 유치권이 생기나

그렇지 않습니다. 민법 제320조 제1항은 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 변제를 받을 때까지 유치할 권리가 있다고 정합니다.

요건이 세 겹입니다. 남의 물건을 실제로 점유할 것, 받을 돈이 그 물건과 이어져 있을 것, 그 돈을 받을 때가 이미 되었을 것입니다. 다른 현장에서 받지 못한 돈을 이 건물로 받아 내겠다는 주장은 두 번째 요건에서 무너집니다.

제2항은 문을 하나 닫습니다. 점유가 불법행위로 시작된 경우는 빠집니다.

범위도 넓습니다. 제321조는 채권 전부를 변제받을 때까지 물건 전부에 권리를 행사할 수 있게 하여, 잔액이 조금 남아도 일부만 내줄 의무는 지지 않습니다.

붙잡고 있으면 돈이 먼저 오나

오지 않습니다.

조문 어디에도 붙잡은 사람이 매각대금에서 남보다 먼저 받아 간다는 문장은 없습니다. 이 권리의 힘은 돈을 갚지 않으면 물건을 돌려주지 않는다는 압박에 있고, 그 압박만으로 해결되지 않을 때를 위해 민법 제322조가 마련되어 있습니다.

제1항은 유치권자가 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다고 적습니다. 판결을 따로 받아 오라는 말이 아닙니다. 붙잡고 있다는 사실 자체가 절차를 여는 열쇠가 됩니다.

유치물
받을 돈과 관련해 붙잡아 두고 있는 그 물건을 말합니다. 건물이나 기계뿐 아니라 유가증권도 대상이 되며, 돌려주지 않을 수 있는 대상과 현금으로 바꿀 수 있는 대상이 같은 범위로 묶입니다.

경매는 어떤 모양으로 진행되나

절차의 뼈대는 민사집행법 제274조에 있습니다. 제1항은 유치권에 의한 경매를 담보권 실행을 위한 경매의 예에 따라 실시하도록 합니다.

주의할 대목은 제2항입니다. 같은 물건에 강제경매나 담보권 실행 경매가 시작되면 유치권에 의한 경매는 정지되고 그쪽 절차가 이어집니다. 제3항은 그 경매가 취소되면 멈춰 두었던 절차를 다시 진행하도록 합니다.

먼저 신청했다고 끝까지 내 절차로 간다는 법이 없습니다. 다른 채권자의 움직임을 계속 확인해야 하는 이유입니다.

경매 말고 바로 내 것으로 할 수는 없나

길이 하나 더 있습니다. 민법 제322조 제2항은 정당한 이유가 있는 때에 유치권자가 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있게 하고, 그 경우 미리 채무자에게 통지하도록 합니다.

조문이 요구하는 것을 하나씩 떼어 보면 이렇습니다.

1. 경매에 부치기에 적절하지 않다고 볼 만한 정당한 이유가 있어야 합니다.
2. 값은 유치권자가 정하지 못하고 감정인의 평가를 거칩니다.
3. 스스로 결정하는 것이 아니라 법원에 청구해 허가를 받습니다.
4. 청구에 앞서 채무자에게 미리 알려야 합니다.

통지를 빠뜨리면 절차가 흔들립니다. 도달 시점이 남는 방법으로 보내 두십시오.

구분	경매	간이변제충당
근거	제322조 제1항	제322조 제2항
값을 정하는 방법	입찰로 결정	감정인의 평가
법원의 관여	집행절차 전반	청구에 대한 허가
사전 통지	절차 안에서 송달	채무자에게 미리
결과	매각대금으로 정산	물건 자체로 충당

기다리는 동안 생기는 수익은

붙잡고 있는 물건에서 임료 같은 수익이 나오는 경우가 있습니다. 민법 제323조 제1항은 유치권자가 그 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 자기 채권의 변제에 충당할 수 있게 하고, 금전이 아닌 과실은 경매하도록 합니다.

충당의 순서도 정해져 있어, 제2항에 따라 이자를 먼저 채우고 남는 것이 있으면 원본으로 넘어갑니다.

다만 수익을 얻는 방식에는 다음 항목의 제한이 걸립니다.

들고 있는 동안 지켜야 할 선

여기서 권리를 잃는 분이 많습니다. 민법 제324조 제1항은 선량한 관리자의 주의로 점유할 것을 요구하고, 제2항은 채무자의 승낙 없이 사용하거나 빌려주거나 담보로 제공하지 못한다고 정합니다. 보존에 필요한 사용만 빠집니다.

이를 어기면 제3항에 따라 채무자가 소멸을 청구할 수 있습니다. 빈 건물을 지키다가 사무실로 쓰거나 남에게 세를 놓는 순간 권리가 통째로 날아갈 수 있다는 뜻입니다.

반대로 들어간 돈은 돌려받습니다. 제325조는 필요비의 상환을 청구할 수 있게 하고, 유익비는 가액의 증가가 남아 있는 경우에 한하여 지출액이나 증가액 가운데 소유자가 고르는 쪽으로 상환받도록 합니다.

확인할 것
· 점유를 언제부터 어떤 방법으로 하고 있는지 기록이 남았는지
· 도급계약서와 기성 내역으로 채권과 물건의 연결이 보이는지
· 변제기가 지났다는 점을 서면으로 증명할 수 있는지
· 앞서 있는 담보권과 다른 채권자의 집행 상황
· 현장의 열쇠와 경비 인력을 누가 관리하는지

권리가 사라지는 세 갈래

끝나는 방식도 미리 알아 두어야 합니다.

첫째는 민법 제327조에 따라 채무자가 상당한 담보를 제공하고 소멸을 청구하는 경우, 둘째는 점유를 잃어 제328조가 적용되는 경우, 셋째는 앞서 본 제324조 제3항의 의무 위반입니다.

시간에 관한 조문도 하나 있습니다. 제326조는 유치권의 행사가 채권의 소멸시효 진행에 영향을 미치지 않는다고 정합니다. 붙잡고 있다고 해서 받을 돈의 시효가 멈추지는 않으므로, 별도로 청구나 소 제기를 해 두어야 합니다.

주의
점유를 잃으면 되돌리기 어렵습니다. 소유자 측이 인도 소송이나 가처분으로 현장을 비우게 하는 사례가 적지 않으므로, 현장을 지키는 일과 서류를 갖추는 일을 같이 진행하셔야 합니다. 실력으로 재진입하면 별개의 형사 문제가 생깁니다.

정리

민법 제322조는 붙잡아 둔 물건을 현금으로 바꾸는 두 갈래를 나란히 둡니다. 제1항의 경매는 민사집행법 제274조에 따라 담보권 실행 경매의 예로 진행되고 다른 집행이 시작되면 정지됩니다. 제2항의 간이변제충당은 정당한 이유와 감정인의 평가, 법원의 허가, 채무자에 대한 사전 통지라는 네 가지를 모두 갖추어야 합니다.

그 앞뒤로 제323조의 과실 충당, 제324조의 사용 제한, 제327조와 제328조의 소멸 사유가 붙습니다. 점유를 유지하면서 서류를 갖추고 다른 채권자의 집행 상황까지 살펴야 하므로, 현장을 확보한 직후에 변호사와 함께 순서를 정하시기 바랍니다.

참조 조문

민법 제320조, 제321조, 제322조, 제323조, 제324조, 제325조, 제326조, 제327조, 제328조 · 민사집행법 제274조

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자주 묻는 질문

돈을 받을 때까지 건물을 계속 점유하고 있으면 언젠가 우선적으로 받게 됩니까?

붙잡아 둘 권리와 매각대금에서 먼저 받을 권리는 다릅니다. 조문은 우선변제를 적어 두지 않았고 대신 민법 제322조가 스스로 경매를 신청하거나 물건으로 충당할 길을 열어 두었습니다.

지키는 동안 비어 있는 사무실을 저희 현장 사무실로 써도 됩니까?

민법 제324조 제2항은 채무자의 승낙 없이 사용하거나 빌려주거나 담보로 제공하는 것을 금지하고, 보존에 필요한 사용만 예외로 둡니다. 어기면 채무자가 소멸을 청구할 수 있으므로 승낙을 서면으로 받아 두지 않은 이상 쓰지 마시기 바랍니다.

감정가로 그냥 제 앞으로 넘겨받는 방법이 더 빠르지 않습니까?

간이변제충당은 정당한 이유가 인정되어야 하고 감정인의 평가와 법원의 허가를 거치며 채무자에게 미리 통지해야 합니다. 요건이 갖추어지지 않으면 받아들여지지 않으므로, 물건의 성격과 시장성에 따라 경매와 견주어 고르셔야 합니다.

다른 채권자가 먼저 경매를 넣었다는 통지를 받았습니다. 제 신청은 어떻게 됩니까?

민사집행법 제274조 제2항에 따라 유치권에 의한 경매는 정지되고 그 채권자나 담보권자를 위한 절차가 이어집니다. 다만 그 경매가 취소되면 멈춰 두었던 절차가 다시 진행되므로, 그 사건의 진행 상황을 계속 확인하시면서 대응하셔야 합니다.

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법무법인 대한중앙 | 해운대 사무소

대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사

작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-18

대표 변호사 한병철

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