경계에서 반미터를 안 띄우고 올린 이웃 건물

옆집이 증축을 시작했는데 벽이 우리 담에 바싹 붙어 올라갑니다. 통풍이 막히고 처마에서 떨어지는 물이 우리 마당으로 들어옵니다. 항의하면 자기 땅에 자기 돈으로 짓는다는 답이 돌아옵니다. 민법은 이웃한 땅 사이의 최소 간격을 숫자로 못 박아 두었고, 어겼을 때 무엇을 구할 수 있는지도 적어 두었습니다. 다만 그 청구에는 짧은 시한이 붙어, 늦으면 다툴 수 있는 내용 자체가 바뀝니다.

얼마나 떨어뜨려야 하나

기준은 민법 제242조 제1항입니다. 건물을 축조할 때 특별한 관습이 없으면 경계로부터 반미터 이상의 거리를 두어야 한다고 정합니다. 숫자가 조문에 직접 적혀 있습니다.

짧은 문장이지만 두 가지가 들어 있습니다. 숫자로 정해진 최소 간격과, 그 숫자보다 앞서는 예외입니다.

조문이 관습을 앞세운 이유는 지역마다 집을 앉히는 방식이 달랐기 때문입니다. 오래 이어져 온 건축 관행이 확인되면 그쪽이 기준이 됩니다. 다만 몇 집이 그렇게 지었다는 정도가 아니라 그 지역에서 규범처럼 지켜져 온 것이어야 합니다.

그 관행을 증명하는 일이 만만치 않습니다.

거리는 어디에서 재나

다툼의 절반이 여기서 갈립니다. 기준선은 두 땅의 경계이고, 건물 쪽에서는 벽면을 봅니다.

문제는 눈에 보이는 담이 경계와 일치하지 않는 경우가 많다는 점입니다. 오래된 동네일수록 담장이 한쪽으로 치우쳐 있거나 두 집이 서로 다른 선을 경계로 알고 있습니다. 자를 대기 전에 지적현황측량으로 경계선을 확정하는 일이 먼저입니다.

처마나 발코니처럼 벽에서 튀어나온 부분을 어떻게 볼 것인지도 쟁점이 됩니다. 떨어지는 물은 민법 제225조가 따로 맡습니다. 토지소유자는 처마 물이 이웃에 곧바로 낙하하지 않도록 적당한 시설을 하여야 합니다.

상린관계 조문의 성격
서로 붙어 있는 땅의 이용을 조절하려고 민법이 소유권의 범위를 미리 깎아 둔 규정들입니다. 허가나 신고와 무관하게 이웃 사이에 바로 작동하고, 위반이 있으면 관청을 거치지 않고 상대에게 직접 청구할 수 있다는 점이 특징입니다.

어기면 무엇을 청구할 수 있나

제242조 제2항 본문이 답을 적어 두었습니다. 인접지 소유자는 제1항을 위반한 자에 대하여 건물의 변경이나 철거를 청구할 수 있습니다.

변경은 이미 올라간 부분을 손보아 간격을 확보하는 것이고, 철거는 그 부분을 뜯어내는 것입니다. 둘 다 돈으로 때우는 방식이 아니라 건물 자체를 건드리는 청구입니다. 그래서 이 청구가 살아 있는 동안에는 이웃이 협상에 나설 이유가 생깁니다.

청구할 수 있는 사람은 인접지 소유자입니다. 세입자는 이 조문을 직접 들고 나서기 어려워 다른 근거로 다투게 됩니다.

1년이 지나면 무엇이 달라지나

여기가 이 조문의 핵심입니다. 같은 항의 단서는 건축에 착수한 후 1년을 경과하거나 건물이 완성된 후에는 손해배상만을 청구할 수 있다고 정합니다.

두 가지 사유가 나란히 놓여 있습니다. 시간이 지나는 경우와 건물이 완성되는 경우입니다. 어느 하나라도 오면 건물을 건드리는 청구는 닫히고 돈으로만 다투게 됩니다. 공사가 빠르게 끝나는 요즘 현장에서는 완성 쪽이 먼저 오는 일이 흔합니다.

시점	구할 수 있는 것	실무에서 할 일
터파기와 기초 공사 단계	변경과 철거	측량 후 즉시 통지, 공사금지가처분 검토
착수 후 1년 이내이고 미완성	변경과 철거	본안 소 제기와 함께 진행 상황 기록
착수 후 1년 경과	손해배상	지가 하락과 이용 제한의 산정
건물 완성 후	손해배상	감정을 통한 손해액 입증

착수 시점이 곧바로 쟁점이 되므로, 장비가 들어온 날과 첫 굴착이 있었던 날을 사진으로 남겨 두십시오.

땅속 시설에는 다른 거리가 붙는다

간격 규정이 건물에만 있는 것은 아닙니다. 민법 제244조 제1항은 우물을 파거나 용수와 하수, 오물 등을 담아 둘 지하시설을 할 때 경계로부터 2미터 이상을 두도록 하고, 저수지나 구거 또는 지하실 공사에는 경계로부터 그 깊이의 반 이상을 두도록 합니다.

제2항은 방법까지 요구합니다. 토사가 무너지거나 하수와 오액이 이웃으로 흐르지 않도록 적당한 조처를 해야 합니다.

바로 앞 조문도 함께 보셔야 합니다. 민법 제241조는 인접지의 지반이 무너질 정도로 자기 땅을 깊이 파는 것을 금지하되 충분한 방어 공사를 한 경우에는 예외를 둡니다. 지하층을 깊게 파는 현장에서 실제로 문제 되는 조문입니다.

확인할 것
· 경계선과 벽면 사이 거리를 측량으로 확정했는지
· 공사에 착수한 날짜를 특정할 자료가 있는지
· 허가 도면의 이격 거리가 현장과 같은지
· 지하 굴착 깊이와 우리 집 기초의 상태
· 그 지역에 오래 이어진 건축 관행이 있는지

허가를 받았다면 괜찮은가

허가가 있어도 이 청구는 따로 살아 있습니다. 건축법에 따른 허가와 검사는 행정청과 건축주 사이의 문제이고, 민법 제242조는 이웃 사이에서 바로 작동하는 사법상의 권리이기 때문입니다.

허가 도면과 다르게 지었다면 행정상 시정 요구의 대상이 되므로, 관할 구청 건축 부서에 현장이 도면대로인지 확인을 요청하는 방법을 함께 쓰면 압박이 됩니다.

다만 행정 절차는 시간이 걸립니다. 그 사이 1년이 지나거나 건물이 완성되면 앞의 단서가 작동하므로, 행정 쪽 결과를 기다리다 청구를 놓치는 일이 없어야 합니다.

다투려면 무엇을 준비하나

1. 지적현황측량을 받아 경계와 벽면의 거리를 도면으로 남깁니다.
2. 공사 착수일과 진행 경과를 날짜가 남는 사진과 영상으로 기록합니다.
3. 건축물대장과 허가 도면을 발급받아 현장과 대조합니다.
4. 내용증명으로 위반 사실과 시정 요구, 기한을 알립니다.
5. 공사가 진행 중이면 공사금지가처분을 먼저 검토합니다.
6. 변경이나 철거를 구하는 소를 제기합니다.
7. 시한이 지났다면 손해액 산정을 위한 감정을 준비합니다.

순서가 곧 시간 싸움입니다. 측량과 통지를 먼저 해 두면 뒤에 어느 길로 가더라도 자료가 남습니다. 미루면 선택지가 줄어듭니다.

주의
말로만 항의하며 시간을 보내는 것이 가장 위험합니다. 착수 후 1년이 지나거나 건물이 완성되면 철거를 구할 길이 닫히고 배상으로만 다투게 되는데, 손해액을 숫자로 증명하는 일은 훨씬 까다롭습니다. 장비가 들어온 날부터 기록을 시작하십시오.

정리

민법 제242조 제1항은 특별한 관습이 없으면 경계로부터 반미터 이상을 두고 건물을 짓도록 하고, 제2항 본문은 이를 어긴 사람에게 건물의 변경이나 철거를 구할 수 있게 합니다. 그러나 같은 항 단서가 건축 착수 후 1년이 지나거나 건물이 완성된 뒤에는 손해배상만 남긴다고 못 박고 있습니다.

땅속 시설에는 제244조가 2미터와 깊이의 반이라는 간격을 따로 두고, 제241조는 이웃 지반이 무너질 정도의 굴착을 금지합니다. 허가를 받았다는 사정은 이 청구를 막지 못합니다. 벽이 올라가기 시작한 그 시점에 측량과 통지를 마치고 변호사와 함께 가처분 여부를 정하시기 바랍니다.

참조 조문

민법 제242조, 제241조, 제244조, 제225조

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자주 묻는 질문

이미 벽이 다 올라갔는데 지금이라도 철거를 요구할 수 있습니까?

민법 제242조 제2항 단서는 건축에 착수한 후 1년이 지나거나 건물이 완성된 뒤에는 손해배상만 청구할 수 있도록 하고 있습니다. 완성 여부와 착수 시점을 먼저 확정해야 하므로 공사 진행을 보여 주는 자료부터 정리하시기 바랍니다.

구청에서 허가를 내주었다는데도 다툴 수 있습니까?

허가는 행정청과 건축주 사이의 문제이고 이웃 사이의 간격 규정은 별개로 작동합니다. 허가가 있다는 사정만으로 변경이나 철거 청구가 막히지는 않으며, 도면과 다르게 지었다면 행정 쪽 시정 요구를 함께 활용할 수 있습니다.

이 동네는 원래 다 붙여 짓는다고 하는데 그 말이 통합니까?

조문이 특별한 관습을 앞세우고 있으므로 이론상 가능한 주장입니다. 다만 몇 채가 그렇게 지어졌다는 정도로는 부족하고 그 지역에서 규범처럼 지켜져 온 관행임을 증명해야 합니다.

옆집이 지하를 깊게 파면서 저희 집 벽에 금이 갔습니다.

민법 제241조는 인접지의 지반이 붕괴할 정도로 자기 토지를 깊이 파는 것을 금지하고, 제244조는 지하시설과 지하실 공사의 이격과 붕괴 방지 조처를 요구합니다. 균열의 진행을 계측으로 기록하고 공사 중지와 손해배상을 함께 검토하셔야 합니다.

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-18

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