Q. 질문 내용
아버지가 살아 계실 때 시골에 직접 집을 지어 사셨는데, 등기를 한 번도 하지 않으셨다고 합니다. 건축물대장에는 아버지 이름이 있다고 하는데 등기부등본은 아예 나오지 않습니다. 아버지가 돌아가신 뒤 제가 그 집을 쓰고 있는데, 제 이름으로 등기를 올리려면 어떤 절차를 밟아야 하는지 알고 싶습니다.
본인 사안은 아직 등기기록이 열리지 않은 건물을 누구 이름으로 처음 올릴 수 있는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 건축물대장에 아버지가 최초 소유자로 등록되어 있다면, 아버지 앞으로 먼저 등기를 낼 필요 없이 상속인인 본인 이름으로 곧바로 소유권보존등기를 신청하실 수 있습니다.
■ 대장은 있는데 등기부가 없는 상태입니다
건축물대장과 등기부는 역할이 다릅니다. 대장은 건물의 위치, 구조, 면적, 용도 같은 현황과 최초 소유자를 적어 두는 장부이고, 등기부는 그 건물에 누구의 어떤 권리가 붙어 있는지를 공시하는 장부입니다. 아버지가 집을 짓고 사용승인까지 받았다면 대장은 만들어졌지만, 따로 신청하지 않으면 등기기록은 열리지 않습니다. 이렇게 등기기록이 없는 상태를 미등기 부동산이라고 부르고, 그 기록을 처음 여는 절차가 소유권보존등기입니다.
■ 처음 등기를 열 수 있는 사람은 정해져 있습니다
부동산등기법 제65조가 네 갈래를 열거합니다. ① 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록된 사람과 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인 ② 확정판결로 자기 소유임을 증명하는 사람 ③ 수용으로 소유권을 취득했음을 증명하는 사람 ④ 건물에 한해 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장의 확인으로 자기 소유임을 증명하는 사람입니다. 본인 사안은 대개 첫 번째 갈래에 해당합니다.
■ 아버지 앞으로 한 번 올렸다가 다시 옮기지 않습니다
많이 헷갈리시는 대목입니다. 제65조 제1호에 상속인이 직접 적혀 있기 때문에, 돌아가신 분 명의로 보존등기를 냈다가 상속을 원인으로 다시 이전등기를 할 필요가 없습니다. 처음부터 본인 이름으로 한 번만 신청하시면 됩니다. 등기 건수가 줄어드는 만큼 등록면허세와 수수료 부담도 줄고, 서류를 두 번 갖출 일도 없어집니다. 상속인이 여럿이라면 협의한 내용대로 한 사람 명의로 하거나 공동명의로 낼 수 있습니다.
■ 신청서에 무엇을 원인으로 적나
적지 않습니다. 부동산등기법 제64조는 등기관이 소유권보존등기를 할 때 등기원인과 그 연월일을 기록하지 않는다고 정해 두었습니다. 매매나 상속처럼 권리가 옮겨 간 사정을 적는 등기와 달리, 보존등기는 없던 기록을 처음 만드는 것이라 원인을 적을 자리가 없기 때문입니다. 그래서 신청서에도 등기원인란을 비우고, 대신 대장 등본과 상속을 증명하는 서류로 신청 자격을 보입니다.
■ 대장에 아버지 이름이 없다면
이때는 길이 달라집니다. 대장이 아예 만들어지지 않았거나 다른 사람이 최초 소유자로 올라 있다면 제65조 제1호를 쓸 수 없으므로, ① 관할 구청 건축과에 대장 생성이나 정정이 가능한지 먼저 확인하고 ② 그래도 해결되지 않으면 제2호의 확정판결을 받는 소를 제기하거나 ③ 건물이라면 제4호의 시장, 군수, 구청장 확인서를 받는 방법을 검토하게 됩니다. 사용승인을 받지 못한 건물이라면 등기 자체가 막히는 경우도 있어, 건축 관련 절차와 등기 절차를 같이 풀어야 합니다.
■ 갖추실 서류와 순서
① 건축물대장 등본을 발급받아 최초 소유자가 아버지로 되어 있는지 확인합니다. ② 아버지의 제적등본과 기본증명서, 가족관계증명서로 상속인 전원을 확정합니다. ③ 상속인이 여럿이면 상속재산분할협의서를 작성하고 인감증명서를 각각 첨부합니다. ④ 시군구청에 취득세를 신고하고 납부한 뒤 영수필확인서를 받습니다. ⑤ 관할 등기소에 소유권보존등기 신청서와 위 서류, 주소를 증명하는 서류를 함께 제출합니다. 상속인 사이에 합의가 되지 않거나 대장이 정리되지 않은 사안은 순서가 완전히 달라지므로, 서류를 모으신 뒤 변호사와 함께 경로를 정하시기 바랍니다.
참조 조문
부동산등기법 제64조, 제65조
본 글이 사건의 큰 그림을 그리시는 데 도움이 되었기를 바랍니다. 구체적인 상담이 필요하시다면 언제든 연락 주십시오.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사 (13년차)
전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com
부산 해운대 사무소 · 영남권/제주 중심, 서울·경기·충청·호남·강원 의뢰 대응
상담 신청하시면 담당자가 연락드려 상담료를 안내합니다.
법무법인 대한중앙 | 해운대 사무소
대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사
작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-19
대표 변호사 한병철
전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com
본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
초안은 AI 도구의 도움을 받아 작성하고, 담당 변호사가 검토·수정한 뒤 게시합니다.
부동산·주택 분야 전문변호사와 직접 상담하세요
궁금한 점이 있으시면 언제든지 연락 주세요. 전문변호사가 직접 상담해 드립니다.