상가 차임 3기 연체가 부르는 결과

장사가 어려워져 월세를 한두 달 거르는 일은 흔합니다. 그런데 밀린 돈이 어느 선을 넘는 순간 임대인 쪽에 계약을 끊을 권한이 생기고, 그 뒤로는 권리금을 회수할 길까지 좁아집니다. 상가건물 임대차보호법은 그 선을 개월 수가 아니라 금액으로 적어 두었고, 해지가 되는 요건과 갱신이 막히는 요건을 서로 다른 조문에 나누어 두었습니다. 두 조문이 어떻게 다른지부터 보겠습니다.

3기는 석 달과 같은 말인가

같지 않습니다. 세는 단위가 개월이 아니라 금액이기 때문입니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 월 250만원짜리 가게라면 밀린 금액이 750만원에 닿는 시점이 기준선입니다. 다달이 전액을 거를 필요는 없고, 여섯 달에 걸쳐 절반씩 부족하게 내도 합계가 그 선에 닿으면 같은 결과가 됩니다.

반대로 연속으로 세 달을 밀렸다가 한 달치를 갚아 잔액이 선 아래로 내려가면, 그 시점에는 요건이 채워져 있지 않습니다.

차임이 월 250만원일 때	밀린 금액	제10조의8의 선
두 달을 통째로 거름	500만원	닿지 않음
석 달을 통째로 거름	750만원	닿음
여섯 달 동안 절반씩만 냄	750만원	닿음
석 달 밀린 뒤 한 달치 납부	500만원	그 시점에는 닿지 않음

해지와 갱신 거절은 요건이 다르다

여기서 많이 헷갈립니다. 조문의 끝 문장이 서로 다르게 적혀 있습니다.

제10조의8은 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때를 요건으로 하므로, 그 순간의 잔액을 봅니다. 반면 제10조 제1항 제1호는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우를 갱신 거절 사유로 적었습니다. 과거에 한 번이라도 그 선에 닿았던 이력이면 충분하다는 뜻입니다.

그래서 밀린 돈을 다 갚아 해지 위험을 넘겼더라도 갱신을 요구할 자리는 사라질 수 있습니다. 두 조문의 시제가 다르다는 점을 기억해 두셔야 합니다.

갱신요구권 자체는 제10조 제2항에 따라 최초 임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다.

차임연체액
약정한 차임 가운데 지급기일이 지나도록 내지 않은 금액의 합계를 말합니다. 관리비나 공과금은 차임과 성격이 달라 계약서에서 어떻게 정해 두었는지에 따라 포함 여부가 갈립니다. 계약서에 차임과 관리비가 한 줄로 적혀 있다면 그 액수가 그대로 기준이 되는지부터 확인하십시오.

보증금이 남아 있으면 괜찮은가

조문은 그렇게 적혀 있지 않습니다.

제10조의8 어디에도 보증금이 남아 있으면 해지하지 못한다는 예외가 없습니다. 보증금은 계약이 끝난 뒤 남은 채무를 정산하는 돈이지, 매달의 차임을 대신 내는 돈이 아니기 때문입니다. 밀린 차임을 보증금에서 까 달라고 요구할 권리도 조문에 들어 있지 않습니다.

임대인이 보증금에서 공제하기로 동의했다면 그 합의에 따릅니다. 다만 구두로만 오간 이야기는 뒤에 부인당하기 쉬우므로 문자나 서면으로 남겨 두셔야 합니다.

권리금은 어떻게 되나

여기가 실제 손해가 가장 큰 자리입니다. 제10조의4 제1항은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 네 가지 행위를 금지합니다.

그런데 같은 항 단서가 제10조 제1항 각 호의 사유가 있는 경우를 빼 놓았습니다. 3기에 이르도록 연체한 사실이 있다면 그 단서에 걸려, 새 임차인을 주선해도 임대인이 계약 체결을 거절할 수 있게 됩니다.

가게를 넘기고 나가려던 계획이 이 한 줄에서 막힙니다.

보증금이 큰 가게에도 적용되나

적용됩니다. 제2조 제1항 단서는 대통령령으로 정한 보증금액을 넘는 임대차를 이 법의 적용에서 빼지만, 제3항이 예외의 예외를 둡니다.

제3항은 제3조와 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조를 그 초과 임대차에도 적용하도록 했습니다. 제10조의8이 그 범위 안에 들어 있습니다.

전대차 관계에도 제13조 제1항에 따라 제10조와 제10조의2, 제10조의8, 제11조, 제12조가 그대로 적용됩니다.

확인할 것
· 계약서에 적힌 차임의 액수와 지급일
· 관리비와 부가가치세가 차임에 포함되는 구조인지
· 입금 내역을 날짜별로 정리한 통장 사본
· 밀린 금액이 지금 3기의 차임액에 닿아 있는지
· 과거에 그 선에 닿았던 시기가 있는지

2020년의 특례는 아직 살아 있나

조문 자체는 남아 있습니다. 제10조의9는 법률 제17490호 상가건물 임대차보호법 일부개정법률의 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액을 제10조 제1항 제1호와 제10조의4 제1항 단서, 제10조의8을 적용할 때 차임연체액으로 보지 않는다고 정합니다.

다만 같은 조 뒷문장이 선을 그어 둡니다. 그 기간에 연체한 차임에 관한 임대인의 다른 권리는 영향을 받지 않습니다. 밀린 돈을 청구하거나 지연손해금을 구하는 일은 그대로 가능하다는 뜻입니다.

해당 기간에 걸친 연체가 있다면 계산에서 그 구간을 빼고 다시 세어 보셔야 합니다.

통지를 받았다면 무엇부터 하나

순서가 있습니다. 감정이 앞서면 기록이 남지 않습니다.

1. 계약서와 입금 내역을 놓고 밀린 금액을 원 단위까지 계산합니다.
2. 관리비와 세금이 섞여 있다면 차임에 해당하는 부분만 따로 뽑습니다.
3. 해지 통지를 받은 날짜와 방법, 도달 여부를 기록합니다.
4. 즉시 마련할 수 있는 금액이 있다면 먼저 입금하고 내역을 남깁니다.
5. 분납을 제안할 때는 금액과 날짜를 적어 서면으로 보냅니다.
6. 권리금 계약을 준비 중이라면 진행 상황을 함께 알립니다.

차임을 다시 정하는 방법도 남아 있습니다. 제11조 제1항은 조세와 공과금, 그 밖의 부담이 늘거나 줄거나 경제사정이 변동해 차임이 상당하지 아니하게 된 경우에 장래의 차임과 보증금에 대한 증감을 청구할 수 있게 하며, 증액은 대통령령이 정한 비율을 넘지 못합니다.

주의
해지 통지를 받은 뒤 밀린 돈을 모두 갚았다고 해서 지나간 연체 이력이 지워지지는 않습니다. 갱신 거절과 권리금 조항의 단서는 과거의 사실을 요건으로 하므로, 재계약을 기대하고 계셨다면 임대인의 의사를 서면으로 확인한 뒤 투자나 시설 공사를 결정하십시오.

정리

상가건물 임대차보호법 제10조의8은 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 해지를 허용하고, 제10조 제1항 제1호는 그 선에 이른 사실이 있으면 갱신 요구를 막습니다. 앞의 조문은 지금의 잔액을, 뒤의 조문은 지나간 이력을 봅니다.

제10조의4 제1항 단서가 같은 사유를 권리금 보호에서도 빼기 때문에, 연체는 계약과 영업권을 함께 흔듭니다. 제2조 제3항은 보증금이 큰 임대차에도 이 규정이 미치게 하고, 제13조 제1항은 전대차에도 같은 규칙을 적용합니다. 통지를 받으셨다면 금액부터 정확히 계산하시고, 다툼이 예상되면 변호사와 함께 대응 순서를 정하시기 바랍니다.

참조 조문

상가건물 임대차보호법 제10조의8, 제10조, 제10조의4, 제10조의9, 제2조, 제11조, 제13조

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자주 묻는 질문

두 달 밀렸는데 임대인이 나가라고 합니다. 해지가 됩니까?

제10조의8은 연체액이 3기의 차임액에 달할 것을 요건으로 합니다. 두 달치만 밀린 상태라면 그 선에 닿지 않았으므로 해지 요건이 채워졌다고 보기 어렵습니다.

보증금이 5,000만원이나 남아 있는데도 해지가 됩니까?

조문은 보증금의 존재를 해지 요건에서 빼 두지 않았습니다. 보증금은 계약 종료 후 정산에 쓰이는 돈이므로, 임대인이 공제에 동의하지 않는 한 연체 상태는 그대로 남습니다.

밀린 돈을 다 갚았습니다. 갱신을 요구할 수 있습니까?

제10조 제1항 제1호는 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우를 사유로 적고 있어 과거의 이력이 요건입니다. 완납했더라도 그 이력이 있으면 갱신 요구가 거절될 수 있습니다.

권리금을 받고 가게를 넘기려는데 연체 이력이 문제가 됩니까?

제10조의4 제1항 단서가 제10조 제1항 각 호의 사유를 제외하고 있어, 연체 이력이 있으면 방해 금지 규정을 내세우기 어려워집니다. 신규 임차인을 주선하기 전에 연체분을 정리하고 임대인의 의사를 확인하십시오.

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-20

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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.

초안은 AI 도구의 도움을 받아 작성하고, 담당 변호사가 검토·수정한 뒤 게시합니다.