집을 팔기로 하고 잔금일을 잡아 둔 뒤에야 서랍을 뒤지는 분이 많습니다. 예전에는 권리증이라 부르던 종이, 지금은 일련번호와 비밀번호가 적힌 등기필정보 통지서가 그것입니다. 없으면 등기가 안 된다는 말을 듣고 다시 받을 방법부터 찾게 되는데, 부동산등기법에는 재교부라는 절차가 들어 있지 않습니다. 대신 본인이 맞는지를 확인하는 다른 길을 세 갈래로 열어 두었습니다. 그 길이 어디에 적혀 있고 무엇이 필요한지 정리했습니다.
등기필정보는 언제 생기나
받는 시점이 정해져 있습니다.
부동산등기법 제50조 제1항은 등기관이 새로운 권리에 관한 등기를 마쳤을 때 등기필정보를 작성하여 등기권리자에게 통지하도록 합니다. 소유권을 넘겨받거나 저당권을 설정받은 사람이 그 자리에서 받아 가는 셈입니다.
통지하지 않는 경우도 같은 항 단서에 있습니다. 등기권리자가 통지를 원하지 않는 경우, 국가나 지방자치단체가 등기권리자인 경우, 그리고 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 경우입니다. 처음부터 받지 않기로 한 사안이라면 잃어버린 것이 아니라 발급 자체가 없었던 것이므로 확인 절차로 바로 갑니다.
왜 다시 발급해 주지 않나
조문에 그런 절차가 없기 때문입니다.
제50조는 등기를 마쳤을 때 작성하여 통지한다고만 적었고, 분실이나 훼손을 이유로 다시 만들어 준다는 규정을 두지 않았습니다. 일련번호와 비밀번호가 그대로 남아 있는 상태에서 같은 내용을 다시 찍어 내면 서류가 여러 장 돌아다니게 되므로, 제도 자체가 한 번만 주는 구조로 설계되어 있습니다.
그래서 등기소에 가서 재발급을 요청하면 거절됩니다. 대신 제51조가 마련한 확인 절차를 밟게 됩니다.
분실 신고라는 별도 창구도 없습니다.
등기필정보
등기를 마친 권리자에게 한 번 통지되는 일련번호와 비밀번호를 말합니다. 다음에 그 권리를 넘기거나 없앨 때 본인이 신청하고 있다는 점을 보여 주는 자료로 쓰입니다. 종이 자체에 권리가 담겨 있는 것이 아니므로, 잃어버렸다고 소유권이 흔들리지는 않습니다.
언제 내야 하는 서류인가
모든 등기에 필요한 것은 아닙니다. 제50조 제2항은 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 권리에 관한 등기를 신청하는 경우에 등기의무자의 등기필정보를 함께 제공하도록 정합니다.
공동신청은 제23조 제1항이 세워 둔 원칙입니다. 법률에 다른 규정이 없으면 등기권리자와 등기의무자가 함께 신청하도록 되어 있습니다. 매매로 소유권을 넘기는 등기, 저당권을 없애는 등기가 여기에 듭니다.
제50조 제2항 뒷문장은 한 가지를 더 붙였습니다. 승소한 등기의무자가 단독으로 권리에 관한 등기를 신청하는 경우에도 등기필정보를 내야 합니다.
상속으로 이름을 바꾸는 등기처럼 단독으로 하는 신청에는 요구되지 않습니다.
첫째 길, 등기소에 직접 나가는 것
제51조 본문이 기본형입니다. 등기의무자의 등기필정보가 없을 때에는 등기의무자 또는 그 법정대리인이 등기소에 출석하여 등기관으로부터 등기의무자등임을 확인받아야 합니다.
말 그대로 본인이 창구에 나가는 방식입니다. 신분증과 인감증명서를 갖추고 담당 등기관 앞에서 확인을 받으며, 그 과정이 조서로 남습니다. 대리인을 보내는 방법으로는 이 본문을 충족하지 못합니다.
거동이 어렵거나 멀리 있는 경우에 부담이 큽니다. 그래서 단서가 두 개의 대안을 둡니다.
둘째 길, 자격자 대리인의 확인
단서의 앞 갈래입니다. 등기신청인의 대리인이 등기의무자등으로부터 위임받았음을 확인한 경우에는 출석하지 않아도 됩니다.
여기서 대리인의 범위가 좁게 정해져 있습니다. 조문은 괄호로 변호사나 법무사만을 말한다고 못 박았습니다. 부동산 중개인이나 가족이 대신 확인해 주는 방식은 이 갈래에 들어오지 못합니다.
실무에서는 대리인이 본인을 직접 만나 신분을 확인하고 특징을 기재한 서면을 만듭니다. 잔금일에 매도인과 처음 만나는 경우가 많으므로 일정을 여유 있게 잡으셔야 합니다.
셋째 길, 공증을 받는 것
단서의 뒤 갈래는 서면 자체를 공증받는 방식입니다.
조문은 신청서 중 등기의무자등의 작성부분에 관하여 공증을 받은 경우를 들고 있습니다. 위임에 의한 대리인이 신청하는 경우에는 그 권한을 증명하는 서면이 대상이 됩니다. 문서 전체가 아니라 등기의무자가 작성한 부분이 기준이라는 점을 놓치기 쉽습니다.
해외에 있는 분들이 주로 이 갈래를 씁니다. 현지 공증인이나 재외공관을 통한 처리가 가능한지 미리 확인하고 일정을 잡으십시오.
| 방법 | 누가 무엇을 하나 | 어울리는 상황 |
|---|---|---|
| 등기관 확인 | 본인이나 법정대리인이 등기소에 출석 | 등기소가 가깝고 본인이 움직일 수 있을 때 |
| 자격자 대리인 확인 | 변호사나 법무사가 위임 사실을 확인 | 잔금일에 현장에서 처리해야 할 때 |
| 공증 | 등기의무자 작성부분에 공증을 받음 | 해외 체류 등으로 출석이 어려울 때 |
방문신청과 전자신청은 무엇이 다른가
신청하는 통로가 둘입니다. 제24조 제1항 제1호는 방문신청을, 제2호는 전자신청을 정하고 있습니다.
방문신청은 신청인이나 대리인이 등기소에 출석해 서면을 제출하는 방식입니다. 대리인이 변호사나 법무사인 경우에는 대법원규칙으로 정하는 사무원을 출석하게 해 서면을 낼 수 있습니다. 전자신청은 전산정보처리조직을 이용해 신청정보와 첨부정보를 보내는 방식이며, 이동통신단말장치의 응용프로그램을 통한 이용도 포함됩니다.
어느 통로를 쓰든 등기필정보가 없다는 사정은 제51조로 해결해야 합니다.
확인할 것
· 잔금일 전에 등기필정보 통지서의 소재를 확인했는지
· 등기의무자가 직접 움직일 수 있는 상태인지
· 대리인이 변호사나 법무사인지
· 해외 체류 중이라면 공증을 받을 기관이 있는지
· 확인 절차에 드는 시간을 잔금 일정에 반영했는지
잔금일 전에 해 둘 일
순서를 정해 두면 당일에 서두를 일이 없습니다.
- 계약서를 쓰는 날 등기필정보 통지서가 있는지부터 확인합니다.
- 없다면 세 갈래 가운데 어느 방법으로 갈지 먼저 정합니다.
- 본인 확인에 필요한 신분증과 인감증명서를 미리 준비합니다.
- 대리인을 통해 처리한다면 자격과 일정을 계약 상대에게 알립니다.
- 해외 체류 중이면 공증 일정을 잔금일보다 앞당겨 잡습니다.
번호와 비밀번호가 적힌 부분이 남에게 보이지 않도록 보관하는 일도 중요합니다. 스캔본을 메신저로 주고받는 습관은 위험합니다.
주의
등기필정보 통지서를 잃어버린 것과 일련번호가 남에게 알려진 것은 위험의 성격이 다릅니다. 노출이 의심된다면 등기사항증명서를 주기적으로 확인하고, 이상한 신청이 접수된 정황이 보이면 즉시 변호사와 상의해 대응하십시오.
정리
부동산등기법 제50조는 등기를 마쳤을 때 등기필정보를 작성해 통지하도록 합니다. 공동신청이나 승소한 등기의무자의 단독신청에서는 이를 제출해야 합니다. 다시 발급하는 규정이 없어 분실은 재발급이 아니라 확인의 문제로 다루어집니다.
제51조는 본인이 등기소에 나가 등기관의 확인을 받는 길을 원칙으로 두고, 변호사나 법무사인 대리인의 확인과 작성부분에 대한 공증을 대안으로 엽니다. 세 갈래는 준비물과 걸리는 시간이 각각 다르므로 잔금일이 정해지기 전에 골라 두십시오. 상대방과 일정이 맞지 않아 다툼이 생길 조짐이 보이면 변호사와 함께 순서를 정리하시기 바랍니다.
참조 조문
부동산등기법 제50조, 제51조, 제23조, 제24조
법무법인 대한중앙은 부산 해운대 사무소를 거점으로 영남권·제주 사건을 전담 처리합니다. 서울·경기·충청·호남·강원 의뢰도 가능합니다.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사 (13년차)
전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com
부산 해운대 사무소 · 영남권/제주 중심, 서울·경기·충청·호남·강원 의뢰 대응
상담 신청하시면 담당자가 연락드려 상담료를 안내합니다.
자주 묻는 질문
등기필정보를 잃어버렸는데 소유권에 문제가 생깁니까?
종이 자체에 권리가 담겨 있는 것이 아니므로 소유권은 그대로 남습니다. 다음 등기를 신청할 때 제51조의 확인 절차를 거쳐야 하는 불편이 생길 뿐입니다.
등기소에 가서 다시 받을 수 있습니까?
부동산등기법에는 등기필정보를 다시 만들어 준다는 규정이 없습니다. 제50조는 등기를 마쳤을 때 한 번 통지하도록 정할 뿐이므로 재발급은 이루어지지 않습니다.
제가 해외에 있어서 등기소에 갈 수 없습니다. 어떻게 합니까?
제51조 단서는 신청서 중 등기의무자등의 작성부분에 관하여 공증을 받은 경우를 대안으로 둡니다. 현지에서 공증을 받을 수 있는 기관과 소요 기간을 먼저 확인하십시오.
부동산 중개인이 대신 확인해 주면 되지 않습니까?
조문이 대리인의 범위를 변호사나 법무사로 한정하고 있습니다. 그 밖의 사람이 위임 사실을 확인하는 방식은 이 단서에 해당하지 않습니다.
법무법인 대한중앙 | 해운대 사무소
대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사
작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-20
대표 변호사 한병철
전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com
본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
초안은 AI 도구의 도움을 받아 작성하고, 담당 변호사가 검토·수정한 뒤 게시합니다.
부동산·주택 분야 전문변호사와 직접 상담하세요
궁금한 점이 있으시면 언제든지 연락 주세요. 전문변호사가 직접 상담해 드립니다.