Q. 질문 내용
보증금 2억원에 아파트를 세놓았는데 작년에 은행에서 임차인의 보증금반환채권에 질권을 설정했다는 통지서가 등기우편으로 왔습니다. 이번 달에 임대차가 끝나 보증금을 돌려주어야 하는데, 임차인은 자기 계좌로 보내 달라고 하고 은행에서는 자기들에게 달라고 합니다. 어느 쪽에 주어야 나중에 문제가 없을까요?
본인 사안은 보증금반환채권에 질권이 설정되었을 때 집주인이 누구에게 돈을 주어야 면책되는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 통지를 받은 뒤에는 임차인에게 그대로 돌려주면 안 되고, 질권자에게 주거나 공탁하는 쪽이 안전합니다.
■ 통지가 도착하면 무엇이 달라지나
민법 제349조 제1항은 보증금처럼 상대가 특정된 채권에 질권을 걸었을 때, 제450조가 정한 방식대로 설정자가 알리거나 상대가 승낙하지 않으면 그 질권을 상대와 제3자에게 내세우지 못한다고 정합니다. 뒤집어 말하면 통지가 도달한 순간부터는 대항할 수 있게 된다는 뜻입니다. 집주인은 이 사안에서 제3채무자에 해당합니다. 통지를 받기 전이라면 임차인에게 지급해도 문제가 없었지만, 받은 뒤에는 그 지급을 질권자에게 주장하기 어려워집니다.
■ 질권자가 직접 달라고 할 수 있는 근거
민법 제353조 제1항은 담보로 잡은 그 채권을 질권자가 스스로 청구할 수 있게 열어 둡니다. 제2항은 그 대상이 돈일 때 청구할 수 있는 범위를 자기 채권의 한도까지로 그었습니다. 보증금이 2억원이고 질권으로 담보된 대출 잔액이 1억 2천만원이라면, 질권자가 직접 청구할 수 있는 금액은 그 1억 2천만원까지입니다. 나머지 8천만원은 임차인에게 돌아갈 몫이므로 통지서에 적힌 피담보채권액과 실제 잔액을 함께 확인하셔야 합니다.
■ 임차인이 요구해도 그대로 주면 안 되는 이유
민법 제352조는 담보를 제공한 쪽이 담보권자의 동의 없이 그 권리를 없애 버리거나 담보권자에게 불리하게 내용을 바꾸는 일을 금지합니다. 임차인이 보증금을 받아 가면 그 채권이 소멸하므로 이 조문에 정면으로 걸립니다. 임차인이 사정을 호소하며 자기에게 달라고 요구하더라도 그 요구에 응한 결과는 집주인에게 돌아옵니다. 질권자가 다시 청구해 오면 이미 준 돈을 근거로 거절하기 어렵고, 결국 두 번 지급하는 상황이 벌어집니다.
■ 변제기가 서로 어긋나는 경우
민법 제353조 제3항은 질권의 목적이 된 채권의 변제기가 질권자 자기 채권의 변제기보다 먼저 도래한 때에는 질권자가 제3채무자에게 그 변제금액의 공탁을 청구할 수 있게 하고, 그 경우 질권은 공탁금 위에 존재한다고 정합니다. 임대차는 끝났는데 대출 만기가 아직 남아 있는 상황이 여기에 해당합니다. 질권자가 공탁을 청구해 오면 그에 따르시면 되고, 공탁 뒤에는 담보가 공탁금으로 옮겨 가므로 집주인의 의무는 그것으로 정리됩니다.
■ 누구에게 주어야 할지 끝내 불분명하다면
공탁이 실질적인 해법입니다. 민법 제487조는 채권자가 변제를 받지 않거나 받을 수 없는 때, 그리고 변제자가 과실 없이 채권자를 알 수 없는 경우에 변제의 목적물을 공탁해 채무를 면할 수 있게 합니다. 제488조 제1항은 채무이행지의 공탁소에 하도록 하고, 제3항은 공탁자가 지체 없이 채권자에게 공탁통지를 하도록 정합니다. 같은 보증금에 다른 채권자의 압류까지 겹쳐 있다면 민사집행법 제248조 제1항에 따라 압류에 관련된 금전채권의 전액을 공탁하는 방법도 있습니다.
■ 지금 확인하실 것
순서대로 짚으시면 됩니다. ① 받은 통지가 임차인 명의로 발송된 것인지, 아니면 임차인의 위임을 받은 금융기관이 보낸 것인지 확인합니다. ② 통지에 적힌 피담보채권의 종류와 금액, 질권자의 계좌를 기록해 둡니다. ③ 임대차 종료 전에 질권자에게 잔액이 얼마인지 서면으로 확인합니다. ④ 임차인에게도 질권자에게 지급할 예정임을 알리고 그 사실을 문자나 내용증명으로 남깁니다. ⑤ 미납 관리비나 원상회복 비용을 공제할 계획이라면 근거와 금액을 미리 통보합니다. ⑥ 압류나 가압류 결정문이 별도로 도달했다면 순서와 도달 일자를 정리해 변호사와 상의하십시오.
참조 조문
민법 제349조, 제352조, 제353조, 제450조, 제487조, 제488조 · 민사집행법 제248조
본 글이 일반적 안내였다면, 본인 사안은 사실관계가 조금만 달라져도 결론이 크게 달라집니다. 비슷한 상황으로 고민 중이시라면 정식 상담을 권합니다.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-21
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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
초안은 AI 도구의 도움을 받아 작성하고, 담당 변호사가 검토·수정한 뒤 게시합니다.
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