남의 땅에 건물을 올려 두고 해마다 땅값을 내는 관계는 길게 이어집니다. 기간이 30년에 이르는 경우도 있어 그 사이에 사정이 바뀌고, 어느 해부터 지료가 밀리기 시작합니다. 그런데 이 관계에는 밀린 돈을 청구하는 것과는 별개로 권리 자체를 끝내는 장치가 붙어 있습니다. 조문 한 줄이 그 문턱을 정해 두었고, 문턱을 넘으면 땅 주인의 의사표시만으로 상황이 움직입니다. 그 구조를 차례로 보겠습니다.
지료는 반드시 있어야 하나
없어도 지상권은 성립합니다.
민법 제279조는 이 권리의 내용을 남의 땅 위에 건물이나 나무를 두기 위해 그 땅을 쓰는 것이라고만 적어 두었습니다. 대가를 낸다는 요소가 조문 어디에도 들어 있지 않습니다. 값을 받지 않고 설정해 주는 지상권도 얼마든지 가능합니다.
그래서 지료는 당사자가 따로 약정해야 생기는 것입니다. 그리고 그 약정을 등기해 두어야 나중에 토지를 넘겨받은 사람에게도 주장할 수 있습니다. 등기사항증명서에 지료가 기재되어 있는지가 실무의 첫 확인 사항이 되는 이유입니다.
이 점이 뒤에 나오는 소멸청구와 곧바로 이어집니다.
액수를 다시 정하자고 할 수 있나
있습니다. 제286조가 그 길을 열어 두었습니다.
조문은 지료가 토지에 관한 조세 기타 부담의 증감이나 지가의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에 당사자가 그 증감을 청구할 수 있다고 정합니다. 사유가 셋으로 특정되어 있다는 점을 눈여겨보셔야 합니다.
세금이 오른 경우, 부담금이 달라진 경우, 땅값 자체가 움직인 경우입니다. 경기가 나빠졌다는 사정은 여기에 들어가지 않습니다. 건물 임대가 잘 되지 않는다는 사정도 조문이 든 사유가 아닙니다.
증감 청구는 소멸 다툼의 앞 단계이기도 합니다. 지료가 과도하다고 보신다면 미루지 말고 증액과 감액의 다툼을 먼저 정리하시는 편이 낫습니다.
2년은 어떻게 세는가
제287조가 세워 둔 문턱은 2년 이상의 지료가 지급되지 않은 상태입니다. 그 상태에 이르면 땅을 빌려준 쪽이 권리의 소멸을 청구할 수 있습니다.
문장이 재는 것은 달력이 아니라 금액입니다. 2년치에 해당하는 금액이 채워지지 않은 상태가 기준이고, 연속해서 두 해를 걸러야만 하는 것이 아닙니다. 해마다 절반씩만 내는 일이 네 해 이어져도 부족분의 합계는 2년치가 됩니다.
반대로 밀린 금액이 2년치에 닿기 전에 일부를 메워 잔액이 그 아래로 내려가면 그 시점에는 요건이 채워져 있지 않습니다. 소멸을 청구하려는 쪽이 부담하는 계산의 부담이 여기에 있습니다.
| 연 지료 500만원인 경우 | 미납 누계 | 제287조의 문턱 |
|---|---|---|
| 한 해를 통째로 거름 | 500만원 | 닿지 않음 |
| 두 해를 통째로 거름 | 1,000만원 | 닿음 |
| 네 해 동안 절반씩만 냄 | 1,000만원 | 닿음 |
| 두 해 거른 뒤 600만원 납부 | 400만원 | 그 시점에는 닿지 않음 |
소멸청구는 어떻게 이루어지나
땅 주인의 일방적인 의사표시로 합니다. 법원의 판결을 먼저 받아야 하는 구조가 아닙니다.
그래서 실무에서는 내용증명이 먼저 도착합니다. 그 서면이 도달하면 권리 관계가 그 시점에 움직이고, 이후의 소송은 이미 벌어진 결과를 확인하는 성격을 띱니다.
받는 쪽에서 해야 할 일은 분명합니다. 도달 날짜를 기록하고, 밀린 금액의 계산이 맞는지부터 검산하는 것입니다. 증감 청구가 오간 이력이 있다면 어느 금액이 기준인지가 달라집니다.
받은 쪽에서 밟을 순서는 이렇습니다.
- 내용증명이 도달한 날짜와 발송인을 기록합니다.
- 등기사항증명서에 적힌 지료와 지급 시기를 확인합니다.
- 연도별 청구액과 실제 입금액을 표로 맞춰 봅니다.
- 부족분의 합계가 2년치에 닿는지 계산합니다.
- 지상권이나 건물에 담보가 잡혀 있는지 을구를 봅니다.
- 증감을 청구한 이력이 있다면 그 서면을 찾아 둡니다.
주의
토지가 중간에 다른 사람에게 넘어간 경우에는 누구에게 낸 지료가 계산에 들어가는지가 쟁점이 됩니다. 새 소유자가 등장했는데도 예전 소유자 계좌로 계속 입금해 왔다면 미납으로 다투어질 수 있습니다. 소유자 변동을 확인하는 대로 입금처를 서면으로 확인하십시오.
저당권이 잡혀 있으면 달라진다
제288조가 절차를 하나 더 얹습니다.
지상권 자체에 담보가 잡혀 있거나 그 땅 위의 건물과 나무가 담보로 들어가 있는 경우입니다. 이때는 담보권자에게 먼저 알리고 상당한 기간이 흐른 뒤라야 소멸청구가 힘을 냅니다.
담보를 잡은 쪽에게 손 쓸 시간을 주려는 규정입니다. 금융기관이 밀린 지료를 대신 내고 구상하는 선택을 할 수 있기 때문입니다.
땅 주인 입장에서는 이 절차를 건너뛰면 소멸청구 자체가 효력을 내지 못하므로, 등기부 을구에 담보가 잡혀 있는지부터 확인하는 것이 순서입니다.
계약서로 미리 정해 두면 되나
한계가 있습니다. 제289조는 앞선 여덟 개 조문이 세운 규칙을 어기면서 지상권자 쪽에 손해가 되는 약정이라면 그 효력을 인정하지 않습니다.
그래서 한 해만 밀려도 곧바로 권리가 끝난다는 특약은 힘을 얻기 어렵습니다. 증감을 청구하지 않기로 미리 약속하는 문구도 마찬가지입니다. 법이 그어 둔 선을 계약서가 앞질러 지울 수는 없습니다.
반대로 지상권자에게 유리한 방향의 약정은 막히지 않습니다. 3년치가 밀려야 소멸을 청구할 수 있다고 정하는 것이 그런 예입니다.
권리가 소멸하면 건물은 어떻게 되나
땅과 건물의 운명이 갈립니다.
제285조 제1항은 권리가 사라진 뒤에 세워 둔 것들을 걷어 내고 땅을 본래 모습으로 되돌리라고 요구합니다. 제2항은 땅 임자가 값을 실제로 내놓으며 사겠다고 나서면 지상권자가 이유 없이 물리치지 못하게 했습니다.
주의할 점은 제283조의 갱신청구와 매수청구가 이 국면에서 그대로 쓰이지 않는다는 것입니다. 그 조문은 기간 만료로 권리가 끝난 장면을 예정하고 있습니다. 지료 미납으로 소멸한 경우까지 같은 보호를 받는다고 보기는 어렵습니다.
결국 밀린 지료를 방치하면 건물의 값까지 위험해집니다. 다투실 생각이라면 소멸청구가 도착하기 전에 움직이셔야 합니다.
확인할 것
· 등기사항증명서에 지료와 지급 시기가 기재되어 있는지
· 연도별 지료 청구액과 실제 입금액을 맞춘 내역
· 토지 소유자가 바뀐 시점과 그 이후의 입금처
· 지상권이나 건물에 설정된 저당권의 유무
· 증액 또는 감액을 청구한 문서와 상대의 회신
정리
민법 제287조는 2년치에 해당하는 지료가 지급되지 않은 상태를 문턱으로 삼아 땅 주인에게 소멸청구권을 줍니다. 연속으로 두 해를 거를 필요는 없고 부족분의 합계로 판단합니다.
다만 그 청구가 곧바로 효력을 내지 않는 경우가 있습니다. 제288조는 저당권자에게 통지하고 상당한 기간이 지날 것을 요구하고, 제289조는 지상권자에게 불리한 특약의 효력을 부정합니다. 지료가 과도해졌다고 보신다면 제286조의 증감 청구를 먼저 검토하시고, 이미 미납이 쌓여 있다면 계산과 대응 순서를 변호사와 함께 잡으시기 바랍니다.
참조 조문
민법 제279조, 제285조, 제286조, 제287조, 제288조, 제289조
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자주 묻는 질문
두 해 연속으로 거르지 않았는데도 소멸청구가 가능합니까?
조문은 연속 여부를 요건으로 삼지 않고 지급되지 않은 지료가 2년치에 이르렀는지만 봅니다. 해마다 일부씩만 낸 경우에도 부족분의 합계가 그 선에 닿으면 문턱을 넘습니다.
밀린 지료를 전부 갚으면 소멸청구를 막을 수 있습니까?
소멸청구의 의사표시가 도달하기 전에 잔액이 2년치 아래로 내려가면 그 시점에는 요건이 충족되지 않습니다. 다만 도달 시점과 입금 시점의 선후가 다투어지므로 이체 기록을 정확히 남기셔야 합니다.
은행에 건물을 담보로 잡혀 있는데 절차가 달라집니까?
제288조가 한 단계를 더 요구합니다. 담보를 잡은 쪽에 알리고 상당한 기간이 흐르기 전에는 소멸청구가 효력을 내지 못하므로, 등기부에서 담보 설정 여부를 먼저 살펴보십시오.
계약서에 1년만 밀려도 소멸한다고 적혀 있습니다.
제289조가 그런 약정의 효력을 부정하는 근거가 됩니다. 법이 정한 문턱을 임의로 낮추는 문구는 지상권자에게 손해가 되는 쪽이라 그대로 통하기 어려우니, 계약서만 보고 포기하지 마십시오.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-21
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