저당권은 집을 넘겨받지 않는 담보입니다. 돈을 빌려준 쪽은 등기부에 이름만 올려 두고, 집은 그대로 주인이 쓰고 삽니다. 그래서 주인이 집을 어떻게 다루느냐에 따라 담보의 값이 오르내리는데, 벽을 헐어 구조를 바꾸거나 딸린 창고를 뜯어내면 담보로서의 가치가 눈에 띄게 줄어듭니다. 민법은 이런 때를 위해 저당권자에게 손에 쥘 수 있는 청구권을 하나 마련해 두었고, 그 옆에 채무자의 기한을 앞당기는 조문을 붙여 두었습니다. 무엇을, 어떤 조건에서, 어떤 순서로 요구할 수 있는지 살펴봅니다.
조문이 요구하는 조건은 무엇인가
두 가지입니다.
민법 제362조는 저당권설정자의 책임있는 사유로 저당물의 가액이 현저히 감소된 때에 저당권자가 원상회복이나 상당한 담보제공을 청구할 수 있다고 정합니다. 누구의 잘못인지와 얼마나 줄었는지를 함께 따지는 구조입니다. 하나만 갖추어서는 이 조문을 쓸 수 없습니다.
가액이 줄어든 원인이 시장에 있다면 설정자의 책임이 아닙니다. 집값이 내려갔다고 담보를 더 세우라고 요구할 근거는 여기서 나오지 않습니다. 반대로 주인이 스스로 건물 일부를 철거했거나, 세입자가 구조를 바꾸는 것을 알고도 내버려 두었다면 책임을 물을 여지가 생깁니다.
| 벌어진 일 | 설정자의 책임 | 제362조 적용 |
|---|---|---|
| 주인이 별채를 헐어 냄 | 있음 | 감소가 현저하면 가능 |
| 태풍으로 지붕이 무너짐 | 없음 | 불가, 보험금은 별도 검토 |
| 주변 시세가 크게 내림 | 없음 | 불가 |
| 방치로 누수가 번져 내부가 상함 | 다툼의 여지 | 관리 의무 위반 정도에 따라 |
저당권자는 무엇을 고를 수 있나
원상회복과 담보제공, 둘 중 하나입니다.
조문은 두 청구를 또는으로 이어 두었습니다. 헐어 낸 것을 다시 세우라고 할 수도 있고, 줄어든 만큼 다른 담보를 내놓으라고 할 수도 있습니다. 어느 쪽을 택할지는 저당권자가 정하되, 실제로 가능한 것을 골라야 합니다. 이미 철거된 건물을 원래대로 복구하는 데 비용이 지나치게 든다면 담보제공 쪽이 현실적입니다.
이 청구의 상대는 저당권설정자입니다. 채무자와 설정자가 다른 사람인 물상보증의 경우에는 집을 담보로 내놓은 설정자에게 청구해야 하고, 돈을 빌린 채무자에게 원상회복을 요구할 근거는 이 조문에 없습니다.
저당물보충청구권
저당권설정자의 책임 있는 사유로 담보의 가액이 현저히 줄었을 때, 저당권자가 원래 상태로 돌려놓을 것 또는 줄어든 만큼 다른 담보를 세울 것을 요구할 수 있는 권리입니다. 담보를 넘겨받지 않는 저당권의 약점을 메우기 위한 장치입니다.
대신 세우는 담보는 어느 정도여야 하나
조문은 상당한 담보라고만 적었습니다.
줄어든 가액을 메울 만한 것이면 됩니다. 다른 부동산에 추가로 저당권을 설정하는 방법이 가장 흔하고, 보증인을 세우거나 예금에 질권을 잡는 방식도 가능합니다. 기준은 훼손 전의 담보 가치가 다시 확보되는지에 있습니다.
얼마나 줄었는지는 결국 감정으로 가려집니다. 훼손 전후의 시가를 비교할 자료가 없으면 협상도 소송도 어려워지므로, 저당권을 설정할 때의 감정평가서와 사진을 보관해 두는 것이 뒤에 큰 차이를 만듭니다.
기한의 이익은 어떻게 되나
사라집니다.
제388조 제1호는 채무자가 담보를 손상, 감소 또는 멸실하게 한 때에 기한의 이익을 주장하지 못한다고 정합니다. 제2호는 담보제공의 의무를 이행하지 아니한 때를 들고 있습니다. 담보를 상하게 한 순간 만기가 앞당겨지고, 보충 요구에 응하지 않으면 그 자체로도 다시 만기가 당겨지는 이중 구조입니다.
만기가 당겨지면 저당권자는 제363조 제1항에 따라 경매를 청구할 수 있습니다. 보충을 요구했다가 거절당한 뒤 경매로 넘어가는 순서가 여기서 나옵니다. 다만 제388조는 채무자를 주어로 삼고 있어, 담보를 상하게 한 사람이 채무자가 아닌 물상보증인이라면 기한의 이익 상실 여부는 별도로 따져야 합니다.
주의
담보를 상하게 한 사실이 있어도 저당권자가 아무 말 없이 이자를 계속 받아 왔다면, 기한의 이익을 잃었다는 주장이 뒤늦게 통하지 않을 수 있습니다. 훼손을 알게 된 즉시 서면으로 이의를 남기고 보충을 요구하십시오.
훼손이 진행 중이면 막을 수 있나
있습니다. 근거는 준용 조문에 있습니다.
제370조는 제214조를 저당권에 준용합니다. 제214조는 소유권을 방해하는 자에게 방해의 제거를, 방해할 염려 있는 행위를 하는 자에게 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있게 한 조문입니다. 저당권자도 담보 가치를 해치는 행위에 대해 같은 청구를 할 수 있습니다.
철거 공사가 시작되었거나 건물을 뜯어 자재를 반출하고 있다면 기다릴 이유가 없습니다. 방해금지 가처분을 먼저 신청해 현장을 멈추고, 그 뒤에 제362조의 보충을 요구하는 순서가 실무에서 자연스럽습니다. 제358조에 따라 저당권은 부합물과 종물에도 미치므로, 붙박이 설비나 딸린 창고를 떼어 가는 것도 막을 대상에 들어갑니다.
이미 사라진 값은 어디서 찾나
두 갈래입니다.
하나는 제370조가 함께 준용하는 제342조입니다. 화재보험금이나 가해자의 배상금처럼 저당물이 훼손되어 설정자가 받게 될 돈이 있으면 그 돈에도 저당권이 미치되, 지급되기 전에 압류해 두어야 합니다.
다른 하나는 제750조의 손해배상입니다. 담보 가치를 고의나 과실로 떨어뜨린 사람에게 저당권자가 입은 손해를 물을 수 있습니다. 다만 손해는 담보로 회수하지 못하게 된 금액이므로, 경매를 해 보아야 액수가 드러나는 경우가 많습니다.
저당권자가 밟을 순서
- 훼손 사실을 안 날짜와 경위를 기록하고 현장 사진을 확보합니다.
- 설정 당시의 감정평가서와 현재 상태를 비교할 자료를 모읍니다.
- 설정자에게 내용증명으로 원상회복 또는 담보제공을 요구합니다.
- 훼손이 계속되면 방해금지 가처분을 신청합니다.
- 응답이 없으면 기한의 이익 상실을 통지하고 경매를 검토합니다.
- 보험금이나 배상금이 있으면 지급 전에 압류합니다.
확인할 것
· 저당권설정계약서에 담보 유지 의무 조항이 있는지
· 훼손한 사람이 채무자인지 물상보증인인지 제3자인지
· 훼손 전후의 시가를 보여 줄 감정 자료
· 건물에 화재보험이 들어 있는지와 피보험자
· 이자를 계속 수령해 온 기록과 이의 통지 여부
담보 가치가 줄어드는 속도는 협상보다 빠릅니다. 훼손을 확인하셨다면 변호사와 함께 가처분과 보충 청구를 동시에 준비하시는 편이 안전합니다.
정리
민법 제362조는 설정자의 책임 있는 사유로 저당물의 가액이 현저히 줄었을 때 원상회복이나 상당한 담보제공을 청구할 수 있게 합니다. 시세 하락처럼 설정자에게 책임이 없는 감소에는 쓰지 못합니다.
담보를 상하게 한 채무자는 제388조에 따라 기한의 이익을 잃고, 저당권자는 제363조로 경매를 청구할 수 있습니다. 진행 중인 훼손은 제370조가 준용하는 제214조로 막고, 사라진 값은 물상대위와 손해배상으로 좇습니다. 담보 건물이 상하고 있다는 소식을 들으셨다면 오늘 사진부터 남기시기 바랍니다.
참조 조문
민법 제214조, 제342조, 제358조, 제362조, 제363조, 제370조, 제388조, 제750조
이 유형의 사건은 초기 대응 시점이 결과를 좌우합니다. 시간이 지난 뒤 후회하시기보다, 의문이 생기는 그 시점에 변호사와 상의하시기 바랍니다.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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자주 묻는 질문
집값이 떨어져 담보가 부족해졌습니다. 추가 담보를 요구할 수 있습니까?
제362조는 설정자의 책임 있는 사유를 요건으로 하므로 시세 하락만으로는 이 조문을 쓸 수 없습니다. 계약서에 담보 부족 시 추가 담보 조항이 있는지 확인하셔야 합니다.
담보를 내놓은 사람과 돈을 빌린 사람이 다릅니다. 누구에게 청구합니까?
보충 청구의 상대는 저당권설정자입니다. 물상보증인이 담보를 상하게 했다면 그 사람에게 원상회복이나 담보제공을 요구하고, 채무자의 기한의 이익 상실은 별도로 따져야 합니다.
세입자가 구조를 바꾸어 놓았습니다. 주인 책임입니까?
주인이 알고도 내버려 두었거나 관리를 게을리한 사정이 있으면 책임 있는 사유로 다투어질 수 있습니다. 주인이 세입자를 상대로 원상회복을 구할 수 있는지도 함께 살펴야 합니다.
철거 공사가 지금 진행 중입니다. 무엇부터 해야 합니까?
제370조가 준용하는 제214조를 근거로 방해금지 가처분을 먼저 신청해 현장을 멈추십시오. 사진과 영상으로 상태를 남긴 뒤 제362조의 보충 청구와 기한의 이익 상실 통지를 이어 가시면 됩니다.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-22
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