묵시로 이어진 계약, 나가겠다면 석 달 뒤

만기를 앞두고 양쪽 모두 입을 다문 채 지나가는 일이 흔합니다. 그러면 계약이 끊기는 것이 아니라 종전 내용 그대로 다시 붙습니다. 주택임대차보호법이 정한 묵시적 갱신입니다. 문제는 그렇게 이어진 계약을 세입자가 도중에 끊고 싶어질 때 생깁니다. 나가겠다고 말한 날에 바로 끝나지 않고, 통지가 집주인에게 닿은 날부터 석 달이 지나야 효력이 생깁니다. 그 석 달 동안의 차임과 보증금을 두고 다툼이 반복됩니다.

말을 하지 않으면 어떻게 되나

같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다.

제6조 제1항은 임대인에게 만료 6개월 전부터 두 달 전까지라는 창구를 줍니다. 그 안에서 더 이어 가지 않겠다거나 조건을 바꾸겠다는 뜻을 전하지 않으면, 기간이 끝나는 시점에 종전과 같은 내용으로 임대차가 다시 이루어진 것으로 다룹니다.

임차인 쪽 시한은 다릅니다. 같은 항 후단은 임차인이 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같다고만 적었습니다. 앞쪽 경계가 없다는 뜻입니다.

그래서 실제로는 만기 두 달 전이 공통의 분기점이 됩니다. 달력에 그날을 표시해 두시는 편이 낫습니다.

묵시적 갱신
정해진 기간 안에 어느 쪽도 갱신을 거절하거나 조건 변경을 알리지 않아 이전 계약이 같은 내용으로 이어지는 것을 말합니다. 새 계약서를 쓰지 않아도 법이 계약의 존재를 인정하므로, 확정일자나 대항력을 다시 갖출 필요가 없습니다.

이어진 계약의 기간은 얼마인가

제6조 제2항이 정해 두었습니다. 존속기간을 2년으로 봅니다.

원래 계약이 1년짜리였어도 마찬가지입니다. 짧게 잡았던 기간이 갱신을 거치면서 늘어나는 구조입니다. 제4조 제1항이 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차를 2년으로 보는 것과 같은 방향입니다.

이 2년이 임대인에게는 구속이 되고 임차인에게는 그렇지 않습니다. 아래에서 볼 해지권 때문입니다. 임대인은 그 기간 동안 나가 달라고 요구할 근거를 이 조문에서 찾지 못합니다.

모든 세입자에게 갱신이 붙는 것은 아니다

제6조 제3항이 예외를 둡니다. 2기의 차임액에 이를 만큼 밀렸거나 세입자로서 지켜야 할 의무를 크게 저버린 경우에는 제1항이 적용되지 않습니다.

2기라는 말은 두 달치라는 뜻이 아니라 두 번의 지급기에 해당하는 금액이라는 뜻입니다. 월세라면 두 달치 금액에 이르는 순간이 기준선이 됩니다. 한 달치씩 여러 번 밀렸다가 갚기를 반복해 누적 합계만 큰 경우와, 미납액이 두 달치에 이른 상태가 있는 경우는 평가가 다릅니다.

현저한 위반은 조문에 목록이 없습니다. 무단 전대나 심한 훼손이 거론되지만 사안마다 판단이 갈립니다. 다투게 되면 임대인이 그 사실을 들고 나와야 하는 구조입니다.

나가겠다고 하면 언제 끝나나

제6조의2가 답을 줍니다. 제1항은 묵시적으로 갱신된 경우 제6조 제2항에도 불구하고 임차인이 언제든지 계약해지를 통지할 수 있게 합니다. 2년이라는 기간이 임차인을 묶지 않는다는 뜻입니다.

중요한 것은 제2항입니다. 해지의 효력은 그 통지가 집주인에게 닿은 날로부터 3개월이 되어야 발생합니다.

세 가지가 여기서 갈립니다. 첫째, 기산점은 보낸 날이 아니라 닿은 날입니다. 둘째, 그 석 달 동안 계약은 살아 있으므로 차임을 계속 내야 합니다. 셋째, 보증금 반환 의무도 그 석 달이 지난 시점에 생깁니다.

임대인에게는 같은 해지권이 없습니다. 조문의 주어가 임차인으로만 적혀 있습니다.

구분	묵시적 갱신	갱신요구권 행사
근거	제6조	제6조의3
성립 방식	양쪽이 침묵	임차인이 요구
횟수	제한 규정 없음	1회
기간	2년	2년
차임 조정	전과 동일한 조건	제7조 범위에서 증감 가능
임차인의 중도 해지	통지 후 3개월	통지 후 3개월

요구해서 연장한 계약도 같은가

같습니다.

제6조의3 제4항이 그렇게 정했습니다. 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다는 한 줄입니다. 임차인이 갱신을 요구해 2년을 더 확보한 경우에도, 마음이 바뀌면 통지하고 석 달을 기다려 나갈 수 있습니다.

다만 두 제도의 나머지는 같지 않습니다. 갱신요구권은 같은 조 제2항에 따라 1회만 쓸 수 있고, 제3항 단서는 차임과 보증금을 제7조의 범위에서 증감할 수 있게 열어 둡니다. 침묵으로 이어진 계약은 조건이 그대로입니다.

통지를 어떻게 남겨야 하나

도달을 증명할 수 있어야 합니다. 석 달의 시작점이 거기서 정해지기 때문입니다.

1. 해지한다는 뜻과 보내는 날짜, 주소, 계약 내용을 한 장에 적습니다.
2. 등기우편 가운데 내용증명으로 보내고 우체국에서 발송 증명을 받아 둡니다.
3. 배달 결과를 조회해 받은 날짜를 확인하고 화면을 저장합니다.
4. 그 날짜에 석 달을 더해 계약이 끝나는 날을 계산합니다.
5. 같은 내용을 문자로도 한 번 더 보내 두면 도달 시점을 뒷받침하기 쉽습니다.

집주인이 우편을 받지 않는 경우가 있습니다. 반송되면 도달이 늦어지므로, 주소를 등기사항증명서로 다시 확인하고 재발송 기록을 남겨 두셔야 합니다.

주의
새 집 계약일을 먼저 정해 놓고 통지를 뒤늦게 보내면 석 달이 겹칩니다. 그 기간의 차임은 여전히 임차인의 몫이므로 이사 날짜를 잡기 전에 통지부터 보내시는 편이 안전합니다. 집주인이 새 세입자를 일찍 구해 합의로 앞당기는 것은 별개의 문제입니다.

보증금은 언제 돌려받나

해지의 효력이 생기는 날과 같습니다.

석 달이 지나 계약이 끝나면 집을 비워 주는 일과 보증금을 돌려주는 일이 동시에 이루어져야 합니다. 어느 한쪽이 먼저가 아닙니다. 짐을 모두 빼고 열쇠를 넘긴 뒤에 돈을 기다리는 방식은 위험합니다.

돌려주지 않으면 임차권등기명령을 거쳐 대항력과 우선변제권을 남기고 이사하는 방법이 있습니다. 신청은 주택 소재지를 관할하는 지방법원이나 지원, 시군법원에 합니다. 등기가 기록된 것을 확인한 뒤에 짐을 빼야 순위가 지켜집니다.

정리

만기 두 달 전까지 아무 말이 없으면 계약은 같은 조건으로 2년이 더 붙습니다. 그 계약을 끊는 힘은 임차인에게만 있고, 통지가 닿은 날부터 석 달이 지나야 효력이 생깁니다.

갱신요구권으로 늘린 계약에도 같은 해지 규정이 준용되므로 결론은 같습니다. 차임이 두 달치에 이르도록 밀린 상태라면 애초에 갱신이 붙지 않는다는 점도 함께 보셔야 합니다. 이사 날짜와 통지 날짜가 엉켜 석 달치 차임을 이중으로 부담하는 사례가 많으니, 통지문을 보내기 전에 날짜 계산을 변호사와 함께 맞춰 보시기 바랍니다.

참조 조문

주택임대차보호법 제4조, 제6조, 제6조의2, 제6조의3, 제7조

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자주 묻는 질문

만기 한 달 전에 나가겠다고 문자를 보냈습니다.

만기 두 달 전을 지난 뒤였다면 계약은 이미 묵시적으로 갱신된 상태일 수 있습니다. 그 경우 그 문자를 해지 통지로 보아 도달일부터 석 달을 세게 되므로, 문자를 보낸 정확한 날짜부터 확인해 보시기 바랍니다.

석 달 안에 새 세입자가 들어오면 어떻게 되나요?

임대인이 새 임차인에게서 보증금을 받아 반환할 수 있게 되었다면 실제로는 그 시점에 정산이 이루어지는 경우가 많습니다. 다만 법이 정한 효력 발생일이 앞당겨지는 것은 아니므로, 앞당겨 끝내기로 한 내용을 서면으로 남겨 두셔야 합니다.

집주인이 지금 와서 나가라고 합니다.

묵시적 갱신 뒤의 해지권은 임차인에게만 주어져 있습니다. 임대인은 이 조문으로 계약을 끊을 수 없으므로, 통지의 내용이 갱신 거절인지 해지인지와 그것이 언제 도달했는지를 먼저 따져 보십시오.

월세를 두 달치 밀린 적이 있는데 갱신이 되었나요?

연체액이 두 번의 지급기에 해당하는 금액에 이른 사실이 있었다면 앞서 본 갱신 규정 자체가 비껴갈 수 있습니다. 밀린 시점과 갚은 시점, 만기와의 선후 관계에 따라 결론이 달라지므로 입금 내역을 날짜순으로 정리해 두십시오.

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-29

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