Q. 질문 내용
7년 전 상가 건물 2층에 사무실을 얻으면서 전세금 1억 원을 내고 전세권 등기를 했는데, 등기부를 보니 존속기간이 적혀 있지 않습니다. 이제 사무실을 옮기려고 하는데 건물주에게 그만두겠다고 알리면 전세금을 언제 돌려받을 수 있는지, 건물주가 돈이 없다고 하면 어떻게 해야 하는지 알고 싶습니다.
본인 사안은 존속기간을 정하지 않은 전세권이 언제 끝나고 전세금이 어떤 순서로 돌아오는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 소멸을 통고한 뒤 건물주가 그 통고를 받은 날부터 6개월이 지나야 전세권이 끝나고, 그때 사무실을 비워 주는 것과 맞바꾸어 전세금을 받게 됩니다.
■ 통고가 도착한 날부터 6개월을 셉니다
민법 제313조는 전세권의 존속기간을 약정하지 않은 때에는 각 당사자가 언제든지 상대방에게 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 전세권이 소멸한다고 정합니다. 보낸 날이 아니라 받은 날이 기준입니다. 10월 중순에 통고가 건물주에게 닿았다면 이듬해 4월 중순은 지나야 권리가 끝납니다. 처음에는 기간을 적었더라도 건물주가 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 갱신 거절을 알리지 않아 저절로 이어진 건물 전세권이라면, 그 뒤로는 기간을 정하지 않은 것으로 보므로 같은 규칙이 적용됩니다.
■ 통고는 도착 날짜가 남는 방법으로 보내십시오
말로 그만두겠다고 한 것도 통고이긴 하지만, 나중에 언제 들었느냐를 두고 다투면 6개월의 출발점이 흔들립니다. 우체국 내용증명에 배달증명을 붙여 보내면 건물주가 받은 날짜가 공적으로 남습니다. 문서에는 ① 전세권 소멸을 통고한다는 뜻 ② 등기부상 전세권의 접수번호 ③ 6개월이 지난 날 사무실을 인도하겠다는 계획 ④ 전세금 반환 계좌를 적어 두시면 됩니다. 건물주가 수령을 피하면 반송된 봉투도 버리지 말고 보관하십시오.
■ 돈은 사무실을 비워 주는 날 함께 받습니다
민법 제317조는 전세권이 소멸하면 건물주가 사무실의 인도와 전세권설정등기 말소에 필요한 서류를 받는 동시에 전세금을 돌려주도록 정합니다. 어느 한쪽이 먼저 할 의무가 없다는 뜻입니다. 그러니 돈을 받기 전에 열쇠와 말소 서류를 먼저 넘기지 마십시오. 반대로 6개월이 지난 뒤에도 짐을 빼지 않고 버티면 건물주도 돈을 줄 필요가 없습니다. 칸막이나 간판을 떼고 들어올 때 상태로 돌려놓아야 하는지도 설정계약서를 보며 미리 정리해 두십시오.
■ 건물주가 돈이 없다고 버티면 경매를 신청할 수 있습니다
전세권자는 전세금을 돌려받을 때까지 그 건물 전부에 대해 후순위 권리자나 일반 채권자보다 먼저 변제받을 권리를 가집니다. 건물주가 반환을 미루면 민사집행법이 정한 절차에 따라 건물의 경매를 청구할 수 있습니다. 다만 건물주를 지체에 빠뜨리려면 이쪽도 인도와 말소 서류를 준비해 언제든 넘길 수 있다는 뜻을 알려 두어야 합니다. 등기부 을구에 전세권보다 앞선 근저당이 있다면 그 채권액을 빼고 남는 금액이 얼마인지부터 계산해 보셔야 합니다.
■ 지금 하실 순서
① 등기사항증명서를 새로 떼어 전세권 등기에 존속기간이 정말 비어 있는지, 앞선 근저당이 있는지 확인합니다. ② 배달증명 내용증명으로 소멸 통고를 보냅니다. ③ 새 사무실 입주일을 통고 도달일부터 6개월 뒤로 잡습니다. ④ 인도 날짜와 전세금 지급 방식을 건물주와 미리 문자로 맞춰 둡니다. ⑤ 약속한 날 돈이 오지 않으면 경매 청구를 검토합니다. 전세금이 큰 만큼 통고 문구와 인도 절차는 보내기 전에 변호사와 함께 확인해 보시기 바랍니다.
참조 조문
민법 제303조, 제312조, 제313조, 제317조, 제318조
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-02
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