Q. 질문 내용
방 세 개짜리 아파트에 월세로 살고 있는데, 지방에서 올라온 후배가 몇 달만 작은방에서 지내게 해 달라고 합니다. 한 달에 30만 원 정도를 받고 작은방 한 칸만 쓰게 하려는데, 집주인에게 알리지 않고 이렇게 해도 계약 해지 사유가 되는지 궁금합니다.
본인 사안은 건물 임차인이 집의 일부를 다른 사람에게 쓰게 할 때 임대인의 동의가 필요한지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 작은방 한 칸처럼 건물의 작은 부분만 쓰게 하는 경우에는 무단 전대를 이유로 한 해지 규정이 적용되지 않아 허락이 반드시 필요하지는 않습니다. 다만 계약서의 특약과 갱신 문제는 따로 확인하셔야 합니다.
■ 원래는 주인 동의 없이 세를 놓지 못합니다
민법 제629조는 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 넘기거나 빌린 물건을 다시 빌려주지 못하게 하고, 이를 어기면 임대인이 계약을 해지할 수 있게 했습니다. 누가 내 집에 사는지는 집주인에게 중요한 문제이기 때문입니다. 집 전체를 다른 사람에게 넘기고 나가는 경우라면 이 조문이 그대로 적용되어, 동의 없이 했다가는 계약 자체를 잃을 수 있습니다.
■ 작은 부분만 쓰게 하는 경우는 예외입니다
민법 제632조는 건물의 임차인이 그 건물의 작은 부분을 다른 사람에게 사용하게 하는 경우에는 앞의 세 조문을 적용하지 않는다고 정합니다. 동의 없는 전대를 이유로 한 해지, 전차인이 집주인에게 직접 의무를 지는 관계, 전차인 권리의 보호가 모두 빠진다는 뜻입니다. 선생님이 계속 살면서 방 한 칸을 후배에게 내주는 정도라면 집주인이 그것만으로 계약을 끝내기는 어렵습니다. 대신 후배는 집주인과 아무 관계가 없어서, 선생님 계약이 끝나면 함께 나가야 합니다.
■ 어디까지가 작은 부분인지가 관건입니다
법은 몇 제곱미터라고 선을 긋지 않았습니다. 그래서 ① 집 전체에서 그 방이 차지하는 넓이 ② 거실과 주방을 함께 쓰는지, 따로 드나드는 독립 공간인지 ③ 머무는 기간 ④ 받는 돈의 크기를 함께 보게 됩니다. 방 세 개 중 가장 작은 방 하나를 몇 달 쓰게 하는 경우는 예외에 들어갈 여지가 큽니다. 반대로 방 두 개를 내주고 본인은 거의 집에 오지 않는다면 사실상 집을 넘긴 것으로 볼 수 있어 예외가 흔들립니다.
■ 계약서 특약과 갱신 요구는 따로 보셔야 합니다
임대차계약서에 임차인 가족 외에는 거주할 수 없다는 특약이 있다면, 민법의 예외와 별개로 약정 위반이 문제될 수 있습니다. 먼저 계약서부터 다시 읽어 보십시오. 또 주택임대차보호법은 집주인이 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유 가운데 하나로 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우를 적어 두었습니다. 방 한 칸이라도 여기에 걸릴 수 있으므로, 나중에 계약갱신요구권을 쓸 생각이라면 짧은 문자로라도 집주인의 동의를 받아 두시는 편이 안전합니다.
■ 후배와 미리 정리해 둘 것
말로만 정하면 나중에 서로 곤란해집니다. ① 머무는 기간과 월 30만 원의 지급일을 적은 간단한 약정서 ② 선생님의 계약이 끝나거나 해지되면 같은 날 방을 비운다는 조건 ③ 관리비와 전기·가스 요금을 나누는 방식 ④ 방을 망가뜨렸을 때 수리비를 누가 부담하는지를 적어 두십시오. 집주인에게는 선생님이 임차인으로서 책임을 지므로, 후배가 낸 흠도 결국 선생님이 먼저 물어 주게 됩니다. 후배가 전입신고를 할지도 미리 상의하시기 바랍니다.
참조 조문
민법 제629조, 제630조, 제631조, 제632조 · 주택임대차보호법 제6조의3
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-02
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