가게 양도 때 주고받는 돈, 표준 서식으로 남기기

서면 뒷골목에서 7년째 국숫집을 해 온 사장님이 가게를 넘기기로 했습니다. 단골손님 소개로 온 후임자가 권리금 4,500만 원을 주겠다고 했고, 두 사람은 휴대전화 메시지로 금액과 날짜만 주고받았습니다. 그런데 계약금 450만 원이 들어온 뒤 후임자가 말을 바꿉니다. 주방 기계는 따로 값을 쳐 달라고 한 적이 없다는 것입니다. 무엇을 넘기고 얼마를 받기로 했는지가 적힌 종이가 없으니 누구 말이 맞는지 가릴 방법도 없습니다.

권리금은 정확히 무엇의 값인가

상가건물 임대차보호법은 권리금을 이렇게 풀어 둡니다. 가게에서 영업하는 사람이나 하려는 사람이 영업시설과 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치에 따른 이점 같은 유형·무형의 재산적 가치를 넘기거나 쓰게 해 주는 대가로 보증금과 차임 말고 따로 주는 돈입니다.

보증금이나 월세와는 주고받는 사람이 다릅니다.

권리금은 보통 건물주가 아니라 새로 들어올 사람이 나가는 사람에게 줍니다. 법도 권리금 계약을 신규임차인이 되려는 사람이 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약이라고 적었습니다. 건물주는 이 계약의 당사자가 아닙니다. 그래서 건물주와 쓰는 임대차계약서와는 별도로 한 장이 더 필요합니다.

표준 서식은 꼭 써야 하나

의무는 아닙니다. 법은 국토교통부장관이 법무부장관과 협의해 표준권리금계약서를 정하고 그 사용을 권장할 수 있다고만 정해 두었습니다.

그래도 쓰는 편이 낫습니다. 빈칸을 채우다 보면 메시지로는 놓치기 쉬운 항목, 예컨대 넘겨주는 시설의 범위나 건물주와의 계약이 틀어졌을 때의 처리를 한 번씩은 짚게 됩니다. 앞의 국숫집처럼 주방 기계가 권리금에 들어가는지가 다툼이 되는 일도 여기서 걸러집니다.

서식은 관계 부처 누리집이나 공인중개사 사무소에서 구할 수 있습니다. 서식을 그대로 쓰되, 아래에서 짚는 특약은 빈칸 아래에 따로 적어 넣으십시오.

금액은 어떻게 나눠 적어야 뒤탈이 없나

한 줄로 4,500만 원이라고만 적지 말고, 무엇에 얼마인지 쪼개 두는 것이 좋습니다. 나중에 일부만 넘겨받지 못했을 때 얼마를 돌려받을지 계산할 기준이 생깁니다.

항목	계약서에 적을 내용	함께 붙일 자료	국숫집 예시
영업시설·비품	기계, 가구, 인테리어의 품목과 수량, 작동 상태	품목 목록표, 사진	2,000만 원
거래처	식자재 납품처, 정기 주문처 인계 여부	거래처 명단, 최근 3개월 거래 내역	1,000만 원
신용·노하우	조리법, 운영 방식 전수 기간과 방법	교육 일정표	500만 원
위치상 이점	별도 금액으로 적을지, 전체에 포함할지	매출 자료, 카드 매출 내역	1,000만 원

금액을 두고 의견이 크게 갈리면 감정평가를 받아 보는 방법도 있습니다. 법은 국토교통부장관이 권리금 감정평가의 절차와 방법에 관한 기준을 고시할 수 있다고 정하고 있습니다.

건물주와의 계약이 안 되면 받은 돈은 어떻게 되나

이 조항이 가장 중요합니다.

후임자가 권리금을 치르는 이유는 그 자리에서 장사를 이어 가기 위해서입니다. 건물주가 새 임대차계약을 거절하거나 월세를 크게 올려 불러 계약이 무산되면 권리금 계약도 목적을 잃습니다. 그러니 계약서에 임대차계약이 체결되지 않으면 해제하고 받은 돈을 돌려준다는 조건을 반드시 넣어 두십시오. 반환 기한도 날짜로 적는 편이 좋습니다.

일정도 맞춰야 합니다. 건물주가 후임자의 권리금 지급을 가로막지 못하도록 법이 지켜 주는 기간은 계약 만료 반년 전에 시작해 계약이 끝나는 날에 닫힙니다. 이 기간 안에 후임자를 건물주에게 소개하고, 그 사실을 문자나 내용증명으로 남겨 두어야 나중에 다툴 근거가 생깁니다. 방해 때문에 권리금을 놓쳤다면 배상을 구할 수 있지만, 그 권리는 계약이 끝나고 3년이 흐르면 시효로 사라집니다.

주의
나가는 임차인은 후임자의 보증금과 차임 지급 능력, 임차인으로서 의무를 지킬 의사에 대해 아는 정보를 건물주에게 제공해야 합니다. 후임자의 사정을 숨긴 채 소개했다가 계약이 틀어지면 오히려 불리해질 수 있습니다.

돈은 어떤 순서로 주고받나

한 번에 다 주고받지 않습니다. 건물주와의 계약, 시설 인도, 영업 인계라는 세 단계에 맞춰 나누는 것이 서로 안전합니다.

1. 권리금 계약서를 쓰는 날 계약금을 주고받습니다. 금액과 입금 계좌를 숫자로 적어 둡니다.
2. 후임자와 건물주 사이의 임대차계약서가 작성된 것을 확인한 뒤 중도금을 받습니다.
3. 시설과 비품을 목록표와 대조하며 넘겨주고 잔금을 받습니다.
4. 약속한 교육 기간이 끝나면 인계 완료 확인서에 서로 서명합니다.

잔금 날에는 기존 임대차의 보증금 정산도 함께 끝내는 편이 깔끔합니다. 밀린 관리비나 원상회복 비용을 건물주가 보증금에서 얼마나 떼는지 미리 확인해 두십시오.

넘긴 뒤에 생기는 다툼은 무엇으로 막나

세 가지가 자주 문제됩니다. 전 주인이 근처에 같은 가게를 다시 여는 경우, 세금 처리, 그리고 인계받은 설비가 곧바로 고장 나는 경우입니다.

계약서 특약란에 미리 적어 두면 대부분 풀립니다.

확인할 것
· 같은 업종 영업을 하지 않기로 하는 거리와 기간
· 세금계산서 발행 여부와 부가가치세 부담 주체
· 인계 후 일정 기간 안에 드러난 설비 하자의 처리
· 가게 전화번호와 온라인 계정 이전 방법, 이전이 안 될 때의 처리

온라인 계정이나 배달 플랫폼 입점 정보는 플랫폼 규정에 따라 넘길 수 없는 경우도 있습니다. 넘길 수 없다면 그 부분 값을 빼거나 재가입을 돕기로 하는 식으로 미리 정해 두십시오.

정리

권리금은 보증금이나 월세와 달리 나가는 임차인과 들어오는 사람 사이에서 오가는 돈입니다. 건물주와 쓰는 계약서에는 흔적이 남지 않으니 따로 한 장을 써 두어야 합니다.

표준 서식을 바탕으로 쓰되 세 가지는 꼭 넣으십시오. 무엇에 얼마인지 나눈 금액, 건물주와의 계약이 무산되면 해제하고 돌려준다는 조건, 넘긴 뒤 영업 제한과 세금 처리입니다.

이미 메시지로만 합의하고 계약금이 오갔다면 늦지 않았습니다. 지금이라도 서면으로 옮겨 서로 서명해 두시고, 조건을 두고 의견이 갈린다면 서명 전에 변호사와 함께 문구를 한 번 살펴보는 것도 방법입니다.

참조 조문

상가건물 임대차보호법 제10조의3, 제10조의4, 제10조의5, 제10조의6, 제10조의7, 제20조

관련 안내: 부산 부동산변호사 · 부동산·주택 업무

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자주 묻는 질문

권리금 계약서를 쓰면 건물주에게도 효력이 있나요?

권리금 계약은 나가는 임차인과 후임자 사이의 약속이라 건물주를 직접 묶지는 않습니다. 건물주와는 후임자가 별도의 임대차계약을 맺어야 하므로, 권리금 계약에 그 계약 체결을 조건으로 걸어 두는 것이 중요합니다.

계약금을 받은 뒤 후임자가 마음을 바꿨습니다.

계약서에 해제 조건과 계약금 처리가 어떻게 적혀 있는지부터 보셔야 합니다. 서면이 없다면 주고받은 메시지와 송금 내역으로 합의 내용을 정리해 두고, 반환 여부를 두고 다툼이 크면 상가건물임대차분쟁조정위원회의 조정을 신청하는 방법도 있습니다.

건물주가 후임자에게 따로 권리금을 요구합니다.

계약 만료를 앞둔 반년 동안 건물주가 후임자에게서 직접 권리금을 받아 내려 하는 것은 법이 막는 행위로 볼 수 있습니다. 후임자에게 그 요구를 녹음이나 문자로 남겨 달라고 부탁해 두십시오.

대형 쇼핑몰 안의 매장도 같은 보호를 받나요?

대규모점포나 준대규모점포의 일부인 매장, 국유재산이나 공유재산인 상가에는 건물주의 방해를 금지하는 규정이 적용되지 않습니다. 이 경우 권리금 계약서의 조건 조항이 더욱 중요해집니다.

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법무법인 대한중앙 | 해운대 사무소

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-03

대표 변호사 한병철

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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.

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