전세를 반전세로 바꿀 때 월 차임 상한

전세 만기를 두 달 남기고 집주인에게서 연락이 왔습니다. 보증금 3억 원 가운데 1억 원을 돌려줄 테니 그만큼 매달 60만 원씩 월세로 내 달라는 것입니다. 이사할 형편은 안 되고, 거절하면 재계약이 틀어질까 걱정됩니다. 그렇다고 60만 원이 적정한지 가늠할 방법도 없습니다. 주택임대차보호법은 이런 경우를 위해 보증금을 월세로 돌릴 때의 계산 상한을 따로 정해 두었습니다. 숫자 두 개만 확인하면 제안받은 금액이 선을 넘는지 직접 따져 볼 수 있습니다.

보증금을 월세로 돌릴 때 법이 그어 둔 선은

두 비율 가운데 낮은 쪽입니다.

법은 보증금의 전부나 일부를 월 단위 차임으로 바꾸는 경우, 바뀌는 금액에 다음 두 비율 중 낮은 것을 곱한 금액을 넘지 못하게 합니다. 하나는 은행 대출금리와 지역 경제 여건을 고려해 대통령령으로 정한 비율이고, 다른 하나는 한국은행 기준금리에 대통령령이 정한 이율을 더한 비율입니다.

두 비율은 모두 연 단위입니다. 그래서 전환 금액에 비율을 곱한 뒤 12로 나누면 한 달 월세의 상한이 나옵니다.

전환율이라는 말
흔히 전월세 전환율이라고 부르는 것이 이 비율입니다. 기준금리는 한국은행이 수시로 조정하고 시행령의 수치도 개정될 수 있으므로, 계산하는 날의 기준금리와 현행 시행령을 확인한 숫자로 따져야 합니다.

실제 금액은 어떻게 계산하나

순서대로 하면 5분이면 끝납니다.

1. 월세로 바뀌는 보증금이 얼마인지 확정합니다. 앞의 사례라면 1억 원입니다.
2. 국가법령정보센터에서 주택임대차보호법 시행령의 전환 비율과 가산 이율을 확인합니다.
3. 한국은행 누리집에서 계산하는 날 현재의 기준금리를 확인하고 가산 이율을 더합니다.
4. 2번과 3번 중 낮은 비율을 고릅니다.
5. 전환 금액에 그 비율을 곱하고 12로 나눕니다.

계산 방법만 보이기 위해 낮은 쪽 비율이 연 4.5%라고 가정해 보겠습니다. 1억 원에 4.5%를 곱하면 450만 원이고, 12로 나누면 한 달 37만 5,000원입니다. 이 가정 아래라면 60만 원은 상한을 크게 넘는 금액입니다. 실제 비율은 반드시 위 순서대로 확인하십시오.

재계약 때 집주인이 반전세를 고집할 수 있나

일방적으로는 어렵습니다.

임차인이 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구하면 집주인은 법이 정한 사유가 없는 한 거절하지 못합니다. 이렇게 갱신된 계약은 전과 같은 조건으로 다시 맺은 것으로 봅니다. 차임과 보증금은 증감할 수 있지만, 올리는 폭은 약정한 금액의 20분의 1을 넘지 못하고, 시·도 조례로 그보다 낮게 정할 수도 있습니다.

그러니 전세를 반전세로 바꾸는 것은 갱신의 당연한 내용이 아니라 따로 합의할 문제입니다. 임차인이 원하지 않으면 기존 전세 조건 그대로 갱신을 요구할 수 있습니다. 합의해서 바꾸기로 했다면, 그때 월세 금액이 위의 상한 안에 들어야 합니다.

상황	어떻게 되나	확인할 것
갱신요구권을 쓰며 전세 유지	전과 같은 조건, 증액은 20분의 1 이내	요구한 날짜가 남는 문자나 내용증명
합의로 일부를 월세로 전환	전환 금액 × 낮은 비율 ÷ 12가 상한	계산에 쓴 기준금리와 시행령 비율
상한을 넘는 월세를 이미 냄	넘게 낸 금액의 반환 청구 가능	매달 이체 내역
상가를 빌린 경우	상가건물 임대차보호법의 별도 규정 적용	기준금리에 배수를 곱하는 방식인지

이미 비싼 월세를 내고 있다면 돌려받나

돌려받을 수 있습니다.

법은 임차인이 월차임 산정률을 넘어 차임을 냈다면 초과 지급한 금액의 반환을 청구할 수 있다고 정합니다. 여기에 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다는 강행 규정이 더해집니다. 계약서에 상한을 넘는 월세가 적혀 있고 서명까지 했더라도, 넘는 부분은 주장할 수 없다는 뜻입니다.

청구하려면 매달 얼마를 냈는지가 드러나야 합니다. 계좌 이체 내역을 전환한 달부터 뽑아 두고, 전환 당시의 기준금리와 시행령 비율로 달마다 초과분을 계산해 표로 정리하십시오. 집주인과 이야기가 되지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회에 차임 분쟁으로 조정을 신청할 수 있습니다.

보증금이 줄면 내 보호는 달라지나

살고 있는 동안 전입신고와 거주를 그대로 유지하는 것이 먼저입니다. 대항력은 집을 넘겨받아 살면서 주민등록을 마친 다음 날부터 생기는데, 반전세로 바꾸는 과정에서 잠시라도 주소를 옮기면 그 보호가 흔들릴 수 있습니다.

돌려받는 1억 원의 날짜도 챙기십시오. 월세가 시작되는 달과 차액을 받는 날이 어긋나면 한동안 전세금과 월세를 동시에 부담하는 셈이 됩니다. 차액 반환일과 월세 시작일을 같은 날로 맞추는 것이 원칙입니다.

변경 계약서를 새로 쓰면 거기에도 확정일자를 받아 두고, 원래 계약서는 버리지 마십시오.

바꾸는 계약서에는 무엇을 적나

주택임대차 계약을 서면으로 쓸 때는 법무부가 국토교통부와 협의해 정한 표준계약서를 우선 쓰도록 되어 있습니다. 그 서식을 쓰되 전환과 관련해서는 아래를 빠뜨리지 마십시오.

확인할 것
· 전환 전후의 보증금과 전환 금액
· 월세 금액과 계산에 쓴 비율
· 차액 반환일, 반환 계좌, 월세 시작일
· 관리비가 월세와 별도인지
· 나머지 조건은 기존 계약과 같다는 문구

비율을 계약서에 적어 두면 나중에 초과 여부를 다툴 때 계산이 간단해집니다.

정리

전세를 반전세로 돌리는 것은 집주인이 정할 일이 아니라 임차인과 합의할 일입니다. 갱신을 요구한다면 전과 같은 전세 조건이 원칙입니다.

합의로 바꾸더라도 월세는 전환 금액에 두 비율 중 낮은 쪽을 곱해 12로 나눈 금액을 넘지 못합니다. 넘게 냈다면 돌려 달라고 할 수 있습니다.

제안받은 금액이 선을 넘는 것 같다면 서명하기 전에 계산표를 만들어 집주인과 다시 이야기해 보시고, 이미 여러 달을 냈다면 이체 내역을 정리해 반환 청구를 준비하십시오. 계산 근거를 두고 의견이 갈리면 변호사와 함께 숫자를 점검해 보시기 바랍니다.

참조 조문

주택임대차보호법 제3조, 제6조의3, 제7조, 제7조의2, 제10조, 제10조의2, 제14조, 제30조 · 상가건물 임대차보호법 제12조

관련 안내: 부산 부동산변호사 · 부동산·주택 업무

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자주 묻는 질문

처음 새로 계약하는 집에도 이 상한이 적용되나요?

이 규정은 보증금의 전부나 일부를 월세로 바꾸는 경우를 두고 만든 것입니다. 처음부터 보증금과 월세를 정해 새로 맺는 계약에 그대로 적용되는지는 사안에 따라 다툼이 있을 수 있으므로, 기존 계약을 이어 가며 전환하는 경우인지부터 확인하시기 바랍니다.

집주인이 상한을 지키면 재계약을 안 하겠다고 합니다.

갱신요구 기간 안이라면 집주인은 법이 정한 사유 없이 갱신을 거절하지 못합니다. 이 경우 반전세 제안을 받아들이지 않고 기존 전세 조건으로 갱신을 요구하는 방법이 있습니다. 요구는 날짜가 남는 방법으로 하십시오.

넘게 낸 월세는 언제까지 돌려 달라고 할 수 있나요?

초과 지급분 반환 청구에도 소멸시효가 적용될 수 있으므로 오래 미루지 않는 것이 좋습니다. 월별로 낸 금액과 초과분을 정리한 표를 만들어 먼저 서면으로 청구하십시오.

월세를 보증금으로 다시 돌리는 것도 제한이 있나요?

이 조문은 보증금을 월세로 바꾸는 경우의 상한을 정한 것입니다. 반대로 월세를 줄이고 보증금을 올리는 경우에는 보증금 증액에 관한 규정이 문제될 수 있으니 갱신 시기인지부터 확인하시기 바랍니다.

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-03

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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.

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