갱신 요구를 안 하기로 한 문구에 사인했는데 무효로 볼 수 있나요?

Q. 질문 내용

작년 2월에 아파트 전세 계약을 하면서 중개사무소가 내민 계약서에 "임차인은 계약갱신요구권을 행사하지 않는다"는 특약이 있었고 그대로 서명했습니다. 만료가 내년 2월인데 아이 학교 때문에 2년 더 살고 싶습니다. 이 문구 때문에 갱신 요구를 할 수 없는 건가요?

 

본인 사안은 임차인에게 불리한 특약이 주택임대차보호법 아래에서 어떤 효력을 갖는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 계약갱신요구권을 쓰지 않겠다는 문구는 임차인에게 불리한 약정이라 효력이 없고, 기간 안에 요구하면 집주인은 법이 정한 사유가 없는 한 거절하지 못합니다.

■ 서명까지 했는데 왜 효력이 없나

주택임대차보호법에는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다는 조문이 따로 있습니다. 법이 임차인에게 준 권리를 계약서 한 줄로 미리 빼앗는 것을 막으려는 규정입니다. 갱신요구권을 행사하지 않는다는 특약은 바로 그 권리를 포기시키는 내용이므로 여기에 해당합니다. 서명을 했든, 중개사가 설명을 했든, 도장을 찍었든 결론은 달라지지 않습니다. 계약서의 나머지 조항은 그대로 유효하고, 그 한 줄만 없는 것으로 보면 됩니다.

■ 언제, 어떤 방식으로 요구하나

기간이 정해져 있습니다. 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 요구해야 합니다. 2027년 2월 말에 끝나는 계약이라면 2026년 8월 말부터 12월 말까지가 그 창입니다. 방식은 정해져 있지 않지만 나중에 다툼이 생기면 요구한 날짜를 증명해야 하므로 ① 문자나 카카오톡으로 먼저 보내고 ② 같은 내용을 내용증명 우편으로 한 번 더 보내 두십시오. 갱신요구권은 한 번만 쓸 수 있고, 갱신되면 기간은 2년으로 봅니다. 보증금과 월세는 같은 조건이 원칙이며, 올리더라도 원칙적으로 약정 금액의 20분의 1을 넘지 못합니다.

■ 집주인이 거절할 수 있는 경우는 따로 있습니다

특약은 무효지만 법이 열어 둔 거절 사유는 살아 있습니다. 대표적으로 ① 월세를 두 번 치 이상 밀린 적이 있는 경우 ② 집주인 동의 없이 방을 다른 사람에게 세놓은 경우 ③ 집을 고의나 중대한 과실로 크게 망가뜨린 경우 ④ 집주인이나 그 부모, 자녀가 실제로 들어와 살려는 경우 ⑤ 서로 합의해 집주인이 상당한 보상을 해 준 경우입니다. 다섯째가 중요합니다. 계약할 때 갱신을 안 하는 대가로 보증금을 깎아 주었거나 이사비를 약속받았다면, 단순한 포기 문구와는 다르게 볼 여지가 있습니다. 그런 대가가 있었는지 계약 당시 문자를 다시 확인해 보십시오.

■ 실거주하겠다며 거절한 뒤 다른 사람에게 세를 주면

집주인이 들어와 살겠다는 이유로 거절해 놓고, 갱신되었더라면 이어졌을 2년 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 집을 세놓으면 손해배상 책임을 집니다. 금액은 미리 합의한 것이 없다면 ① 거절 당시 환산 월차임의 3개월분 ② 새 세입자에게 받는 환산 월차임과의 차액 2년분 ③ 실제로 입은 손해 가운데 가장 큰 금액입니다. 나가게 되더라도 집주인이 거절하며 보낸 문자와 이사 날짜는 지우지 말고 보관해 두십시오.

■ 지금 해 둘 일

순서대로 정리하면 이렇습니다. ① 계약서 사본과 만료일을 확인해 요구할 수 있는 기간을 달력에 적습니다. ② 그 기간 안에 갱신을 요구한다는 뜻을 분명한 문장으로 보냅니다. 특약이 무효라는 점을 길게 설명할 필요는 없습니다. ③ 집주인이 특약을 들어 거절하면 그 답을 캡처해 두고, 대한법률구조공단 등에 설치된 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 변호사와 대응을 상의하십시오. 거절 문자가 왔다고 이사 갈 집부터 계약하면 되돌리기 어렵습니다.

참조 조문

주택임대차보호법 제6조의3, 제7조, 제10조, 제14조

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-05

대표 변호사 한병철

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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.

초안은 AI 도구의 도움을 받아 작성하고, 담당 변호사가 검토·수정한 뒤 게시합니다.