통행 지역권이 붙은 땅을 샀는데 그 길을 쓸 권리도 같이 넘어오나요?

Q. 질문 내용

전원주택을 지으려고 산 밑 땅을 샀습니다. 도로로 나가는 길이 이웃 밭 가장자리를 지나는데, 전 주인이 이웃과 통행 지역권을 설정해 등기해 두었다고 들었습니다. 그런데 매매계약서에는 지역권 이야기가 한 줄도 없고, 이웃은 전 주인과 맺은 약속이니 이제 끝났다고 합니다. 제가 그 길을 계속 쓸 수 있나요?

 

본인 사안은 통행 지역권이 땅 주인이 바뀔 때 함께 움직이는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 등기된 지역권은 매매계약서에 따로 적지 않았어도 땅의 소유권을 따라 새 주인에게 넘어오므로, 넘어오지 않는다는 약정이 등기되어 있지 않다면 그 길을 계속 쓰실 수 있습니다.

■ 지역권은 사람이 아니라 땅에 붙은 권리입니다

민법 제291조는 지역권을 일정한 목적을 위해 남의 땅을 자기 땅의 편익에 이용하는 권리로 정합니다. 길을 내어 주는 이웃 밭이 승역지, 그 길 덕분에 드나들 수 있는 질문자님 땅이 요역지입니다. 제292조 제1항은 지역권이 요역지 소유권에 부종하여 이전한다고 정합니다. 전 주인과 이웃 사이의 개인적 약속이 아니라 땅과 땅 사이의 관계이므로, 요역지 주인이 바뀌면 지역권도 새 주인 것이 됩니다. 이웃이 전 주인과 맺은 약속이라 끝났다고 하는 말은 조문과 맞지 않습니다.

■ 넘어오지 않는 예외가 하나 있습니다

같은 항 단서는 다른 약정이 있으면 그 약정에 따른다고 정합니다. 예를 들어 처음 지역권을 설정할 때 전 주인 개인에게만 통행을 허락하고 땅이 팔리면 지역권도 끝난다고 약정했을 수 있습니다. 이런 약정은 부동산등기법 제70조 제4호에 따라 승역지 등기기록에 지역권 설정 등기를 할 때 함께 기록합니다. 등기부에 그런 약정이 적혀 있지 않다면 원칙대로 질문자님에게 넘어왔다고 보시면 됩니다.

■ 등기부 두 곳을 떼어 확인하십시오

확인할 순서는 이렇습니다. ① 이웃 밭의 등기사항증명서를 떼어 을구에서 지역권 설정 등기를 찾습니다. 제70조에 따라 지역권의 목적, 범위, 요역지가 적혀 있고 밭의 일부에만 설정했다면 도면 번호도 있습니다. ② 같은 곳에 제292조 제1항 단서 약정이 기록되어 있는지 봅니다. ③ 질문자님 땅의 등기기록에도 제71조에 따라 등기관이 직권으로 승역지, 목적, 범위, 등기연월일을 적어 두었는지 확인합니다. ④ 도면이 있다면 실제 길의 위치와 폭이 도면과 맞는지 현장에서 대조합니다.

■ 지역권만 따로 떼어 팔 수는 없습니다

제292조 제2항은 지역권을 요역지와 분리해 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다고 정합니다. 전 주인이 땅은 팔면서 통행권만 자기에게 남겨 두겠다고 하거나, 지역권만 담보로 잡히는 일은 허용되지 않습니다. 반대로 질문자님이 땅의 일부만 샀다면 제293조 제2항이 적용됩니다. 지역권은 요역지의 각 부분을 위해 그대로 남는 것이 원칙이므로, 나뉜 땅 각각이 그 길을 쓸 수 있습니다. 다만 지역권이 애초에 일부분만을 위한 것이었다면 다른 부분에는 미치지 않습니다.

■ 이웃이 길을 막겠다고 할 때

등기된 지역권이 넘어왔다면 질문자님은 지역권자로서 통행을 방해하지 말라고 요구할 수 있습니다. 먼저 ① 지역권 등기 내용과 매수 사실을 적어 내용증명으로 통행 방해를 하지 말라고 알리고, ② 길을 막는 시설물이 생기면 날짜별로 사진을 남기며, ③ 실제로 막혔다면 방해 제거를 구하는 절차를 검토합니다. 이웃의 땅을 새로 산 사람도 등기된 지역권의 부담을 그대로 집니다. 등기부상 약정과 길의 범위가 불분명하다면 등기부 두 통과 도면을 들고 변호사와 함께 권리 범위부터 확인해 보시기 바랍니다.

참조 조문

민법 제291조, 제292조, 제293조 · 부동산등기법 제70조, 제71조

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-19

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