밀린 월세 두 달 치를 나중에 다 갚았는데도 갱신 요구를 거절당할 수 있나요?

Q. 질문 내용

작년에 일이 끊겨서 월세 두 달 치를 못 내다가 석 달째에 한꺼번에 다 갚았습니다. 그 뒤로는 한 번도 밀린 적이 없는데, 이번에 계약갱신을 요구했더니 집주인이 예전에 두 달 연체한 적이 있으니 갱신은 안 된다고 합니다. 다 갚은 지 1년이 넘었는데도 거절 사유가 되나요?

 

본인 사안은 과거에 쌓였던 연체가 계약갱신요구권 거절 사유가 되는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 지금 다 갚았더라도 한때 두 달 치 월세에 이르도록 밀린 적이 있다면 집주인이 갱신을 거절할 수 있습니다. 다만 밀린 돈이 한꺼번에 두 달 치에 이른 적이 있는지부터 따져 보셔야 합니다.

■ 조문은 갚았는지가 아니라 밀린 적이 있는지를 봅니다

주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 세입자가 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구하면 집주인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하면서, 그 예외로 제1호에 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우를 둡니다. 문구가 연체하고 있는 경우가 아니라 연체한 사실이 있는 경우입니다. 그래서 나중에 이자까지 붙여 다 갚았더라도 그런 일이 있었다는 사실 자체는 지워지지 않는다고 읽힙니다. 질문자께서 들으신 설명은 이 문언에 근거한 것입니다.

■ 두 달 치가 동시에 쌓였던 적이 있는지 계산해 보십시오

관건은 밀린 금액이 한 시점에 두 달 치에 닿았는지입니다. 월세가 80만 원이라면 기준선은 160만 원입니다. ① 1월분과 2월분을 모두 못 낸 채 3월을 맞았다면 160만 원에 이른 것입니다. ② 매달 열흘씩 늦게 냈지만 한 달 치를 넘겨 밀린 적이 없다면 기준선에 닿지 않습니다. ③ 한 달 치를 밀린 상태에서 다음 달에 절반만 내는 일이 반복되어 누적액이 160만 원이 되었다면 기간이 띄엄띄엄이어도 해당할 수 있습니다. 통장 이체 내역을 날짜순으로 정리해 매달 말 기준 미납 잔액을 적어 보면 답이 나옵니다.

■ 연체는 다른 조항에도 함께 걸립니다

같은 법 제6조 제3항은 2기의 차임액에 달하도록 연체한 세입자에게는 묵시적 갱신 규정을 적용하지 않습니다. 민법 제640조는 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하면 집주인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 두 조항이 연체가 그 수준에 달한 상태를 문제 삼는 문구인 데 비해, 갱신 거절 사유는 연체한 사실이 있는 경우라고 과거형으로 적혀 있습니다. 밀린 돈을 서둘러 갚아 해지는 피했더라도 2년 연장 요구는 막힐 수 있는 이유입니다.

■ 집주인이 거절했을 때 확인할 것

거절을 받아들이기 전에 네 가지를 보십시오. ① 실제 미납 잔액이 2기 금액에 이른 날이 있었는지 이체 내역으로 확인합니다. ② 집주인이 당시 늦게 내도 괜찮다고 하거나 일부를 면제해 준 문자가 있는지 찾아봅니다. ③ 연체가 지금 계약 기간에 생긴 것인지, 훨씬 전 계약에서 생긴 것인지 날짜를 나눠 봅니다. ④ 집주인이 내세운 사유가 연체 하나인지, 실거주 같은 다른 사유도 함께인지 거절 통지 내용을 확인합니다. 이 부분은 해석이 갈릴 수 있는 쟁점이 섞여 있어 자료를 정리해 두는 것이 중요합니다.

■ 거절이 부당하다고 판단되면

갱신 요구를 기간 안에 했다는 증거가 먼저 있어야 합니다. 문자나 내용증명으로 요구한 날짜를 남겨 두시고, 집주인의 거절 통지도 보관하십시오. 연체가 기준선에 닿지 않았다는 계산이 나오면 그 내역을 첨부해 거절 사유가 없다는 뜻을 서면으로 알리면 됩니다. 대화로 풀리지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 소송으로 임대차 존속을 다투는 방법이 있습니다. 만기가 가까워 이사 여부를 정해야 한다면 이체 내역과 통지 문서를 들고 변호사와 먼저 상의해 보시기 바랍니다.

참조 조문

주택임대차보호법 제6조, 제6조의3, 제14조 · 민법 제640조

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-18

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