집주인이 대출을 다 갚았다는데 근저당이 아직 등기부에 남아 있으면 전세 들어가도 되나요?

Q. 질문 내용

전세 3억 원짜리 아파트를 보고 있는데 등기부를 떼어 보니 채권최고액 2억 4천만 원짜리 근저당이 남아 있습니다. 집주인은 대출은 작년에 다 갚았고 말소만 안 했을 뿐이라며 걱정하지 말라고 합니다. 이 상태로 계약하고 들어가도 괜찮을까요?

 

본인 사안은 빚을 갚은 근저당이 등기부에 남아 있을 때 세입자에게 어떤 위험이 있는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 대출을 다 갚았다는 사실만으로 근저당이 사라지지 않으므로, 말소등기가 확인되기 전에는 보증금을 넘기지 않는 편이 안전합니다. 말소를 계약 조건으로 묶어 두면 들어가도 됩니다.

■ 갚았다고 근저당이 없어지는 것이 아닙니다

등기부 을구에 근저당권설정이라고 적혀 있다면 보통 저당권과 다른 성질을 가집니다. 민법 제357조 제1항은 근저당을 담보할 채무의 최고액만 정하고 채무의 확정을 장래로 미루어 설정하는 저당권으로 정하면서, 확정될 때까지 채무가 소멸하거나 이전되어도 저당권에 영향이 없다고 못 박습니다. 집주인이 지금 대출 잔액을 0원으로 만들었더라도 근저당 자체는 그대로 살아 있다는 뜻입니다. 은행 대출 상환 확인서와 근저당 말소는 전혀 다른 서류입니다.

■ 세입자에게 위험한 이유

근저당이 살아 있는 동안 집주인이 같은 은행에서 다시 돈을 빌리면, 설정 계약이 정한 담보 범위에 들어가는 대출인 한 그 새 빚도 기존 근저당이 담보할 수 있습니다. 마이너스 통장처럼 한도를 열어 두는 대출이라면 더 쉽게 일어납니다. 그런데 이 근저당은 질문자의 전입보다 먼저 등기되어 있으므로 경매가 나면 채권최고액 범위에서 질문자의 보증금보다 먼저 배당받습니다. 같은 조 제2항에 따라 이자도 최고액 안에 포함해 계산합니다. 채권최고액이 2억 4천만 원이고 보증금이 3억 원이라면, 새 대출이 그 한도까지 차는 순간 보증금 회수가 크게 흔들릴 수 있습니다.

■ 말소가 되었는지 확인하는 방법

말로 들은 상환 사실보다 등기부를 믿으셔야 합니다. ① 집주인에게 은행이 발급한 근저당 해지증서나 말소등기 신청 접수증을 보여 달라고 합니다. ② 대법원 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 새로 열람해 을구의 해당 근저당 칸에 말소 표시가 되어 있는지 확인합니다. ③ 아직 처리 중이라면 접수번호를 받아 처리 상태를 조회합니다. ④ 계약 당일, 잔금 당일, 전입 다음 날에 각각 다시 열람해 새로 들어온 권리가 없는지 비교합니다.

■ 계약서에 넣어 둘 특약

말소 전에 계약해야 한다면 조건으로 묶으면 됩니다. ① 임대인은 잔금일까지 을구 몇 번 근저당을 말소하고, 이를 이행하지 않으면 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 임대인은 받은 돈을 돌려주고 약정한 위약금을 지급한다. ② 잔금은 은행 창구에서 임대인 동석하에 근저당 해지와 말소 신청을 확인한 뒤 지급한다. ③ 임대인은 임차인의 전입 다음 날까지 새로운 담보를 설정하지 않는다. 이렇게 적어 두면 집주인이 약속을 어겼을 때 다툴 근거가 분명해집니다. 공인중개사에게도 말소 확인을 중개대상물 확인 사항으로 요청하십시오.

■ 이미 보증금을 냈다면

먼저 등기부를 다시 떼어 근저당이 그대로인지, 그 사이 다른 등기가 들어왔는지 확인하십시오. 남아 있다면 집주인에게 말소를 요구하는 내용증명을 보내고 기한을 정합니다. 전입신고와 확정일자는 오늘이라도 바로 마쳐 두어야 그 뒤에 생기는 권리보다는 앞설 수 있습니다. 집주인이 새 대출을 받은 정황이 보이거나 말소 요구에 답하지 않는다면 계약서와 등기부를 챙겨 변호사와 대응 방법을 상의해 보시기 바랍니다.

참조 조문

민법 제357조 · 부동산등기법 제19조, 제75조

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법무법인 대한중앙 한병철 변호사

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-18

대표 변호사 한병철

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