경매 입찰은 정해진 날에 법원에 가서 해야 하나요, 기간 안에 넣는 방법도 있나요?

Q. 질문 내용

경매 입찰은 정해진 날에 법원에 가서 해야 하나요, 기간 안에 넣는 방법도 있나요?

 

본인 사안은 집행법원이 그 사건의 매각방법을 무엇으로 정해 두었는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 입찰 방식은 세 가지가 열려 있고, 그중 어느 것으로 할지는 입찰자가 아니라 법원이 사건마다 정해 매각기일 공고에 적어 둡니다.

■ 매각방법은 세 가지이고 고르는 쪽은 법원입니다

법이 열어 둔 방법은 ① 매각기일에 값을 올려 부르는 호가경매 ② 매각기일에 입찰표를 내고 그 자리에서 개찰하는 기일입찰 ③ 정해진 입찰기간 안에 입찰표를 내고 개찰은 매각기일에 하는 기간입찰 세 가지입니다. 부동산 경매에서 호가경매는 거의 쓰이지 않고 실무는 기일입찰이 대부분입니다. 어느 방법으로 할지는 집행법원이 사건마다 결정하며, 그 내용이 매각기일 공고와 대법원 법원경매정보(www.courtauction.go.kr) 사건 내역의 매각방법란에 적힙니다. 입찰자가 고를 수 있는 것이 아니므로 사건번호를 먼저 확인하고 그 사건의 방식에 맞춰 움직여야 합니다.

■ 기일입찰은 그날 입찰법정에 가야 합니다

기일입찰로 정해진 사건은 공고에 적힌 매각기일 그날, 적힌 시각에 해당 법원 입찰법정으로 가야 합니다. 순서는 ① 입찰법정에서 기일입찰표와 매수신청보증 봉투, 입찰봉투를 받아 ② 사건번호와 물건번호, 입찰가격, 보증금액을 적고 ③ 신분증을 보인 뒤 집행관에게 입찰봉투를 넣고 수취증을 받는 흐름입니다. 입찰 마감이 선언되면 그 뒤에는 봉투를 넣을 수 없고, 같은 날 바로 개찰해 최고가매수신고인을 정합니다. 가격란의 숫자를 잘못 쓰면 고쳐 쓸 수 없어 입찰표를 새로 작성해야 하므로, 마감 20분 전에는 작성을 끝내 두는 편이 안전합니다.

■ 기간입찰은 기간 안에 내고 개찰은 따로 합니다

기간입찰은 공고에 입찰기간과 매각기일이 따로 적힙니다. 입찰기간 안에 ① 기간입찰표와 매수신청보증을 봉투에 넣어 ② 집행관에게 직접 제출하거나 ③ 등기우편으로 집행관에게 보내면 되고, 개찰은 기간이 끝난 뒤 지정된 매각기일에 합니다. 우편으로 보낼 때는 입찰기간 마지막 날까지 도착해야 하므로 발송일이 아니라 도착일을 기준으로 날짜를 잡으십시오. 개찰일에 본인이 법정에 나가지 않아도 되는 점이 기일입찰과 다르고, 결과는 법원경매정보 사건 내역에서 확인할 수 있습니다.

■ 공고에서 확인할 네 줄

공고를 읽을 때 네 줄만 보면 됩니다. ① 매각방법이 기일입찰인지 기간입찰인지 ② 매각기일의 날짜와 시각(대개 오전 10시 전후) ③ 입찰 장소가 본원 입찰법정인지 지원인지 ④ 기간입찰이면 입찰기간의 시작일과 종료일입니다. 같은 법원이라도 사건에 따라 장소가 달라지고, 매각기일이 변경되거나 연기되는 일도 잦습니다. 전날 법원경매정보에서 2026타경12345 같은 사건번호로 내역을 한 번 더 확인하고, 애매하면 담당 경매계나 대법원 전자민원센터 1588-9100으로 물어보십시오. 방식과 장소를 잘못 알고 움직이면 입찰 자체가 효력을 얻지 못할 수 있습니다.

■ 대리인을 보내거나 둘이 함께 받을 때

직접 가지 못한다면 대리인을 보낼 수 있는데, 본인의 인감증명서와 인감이 찍힌 위임장이 함께 있어야 하고 대리인 신분증도 필요합니다. 두 사람 이상이 함께 받으려면 공동입찰신고서와 지분을 적은 목록을 붙여 냅니다. 법인이라면 법인등기사항증명서와 대표자 신분증을 준비하십시오. 서류 한 장이 빠진 입찰은 무효로 처리되고 그 자리에서 보정할 수 없습니다. 선순위 부담이나 점유 관계가 복잡한 물건이라면 입찰표를 쓰기 전에 매각물건명세서와 등기부를 변호사와 함께 읽어 보시기 바랍니다.

참조 조문

민사집행법 제103조(강제경매의 매각방법)

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-11-05

대표 변호사 한병철

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