外国人の資格で韓国で店や食堂やサロンを営んでいる場合、あなたの賃貸借を守る法律は、住まいを守る法律とは別のものです。商業用建物賃貸借保護法（상가건물 임대차보호법）であり、その保護がぶら下がっているのは外国人登録証ではなく、事業者登録（사업자등록）です。事業者登録と賃貸借契約を同じ住所、同じ名義にそろえておけば、賃貸借の終わりの6か月前に開き、1か月前に閉じる窓の中で、更新を要求できます。その窓を逃せば、理由が何であれ、権利は単純に消えます。
どの賃貸借が保護される商店の賃貸借になりますか？
この法律は、事業者登録の対象となる建物の賃貸借を対象とし、一部がそうでなくても主たる部分を営業に使っている場所も対象に含めます。一つ、重要な除外があります。商店の賃貸借についての委員会の審議を経て大統領令が定める保証金の額を超える賃貸借は、一般の保護の外に出ます。保証金に加えて毎月の賃料を払っている場合、賃料は施行令が定める割合で換算して保証金に足し合わせ、そのうえでこの額と比べます。額そのものも地域ごとに違う定め方です。
この記事は上限も換算の割合も印字しません。どちらも法律ではなく同法の施行令にあり、どちらも変わるからです。国の法令情報センター（국가법령정보센터、law.go.kr）で施行令を引き、自分の区域でどの額が当てはまるのかを、計画の土台にする前に弁護士に確認してもらってください。
この額を超える賃貸借も、裸のまま放り出されはしません。第三者に対する効力、更新の要求、10年の上限、更新された期間の基本の決まり、権利金、そのほかいくつかの規定は、それでも適用されると法律が述べています。大きな店舗にも更新の権利はあります。
なぜ事業者登録がそれほど大切なのですか？
あなたの賃貸借が、大家以外の人をも拘束し始める地点がそこだからです。賃貸借が第三者に対して効力を持つのは、二つのことがそろった日の翌日からです。店舗の引渡しを受けたこと、そしてその住所について税法上の事業者登録を申請したこと。登記所で賃貸借を登記しなくてもかまいません。そして建物が売られたとき、買った人が大家の地位に入りますから、あなたの賃貸借は売買とともに消えたりしません。
外国人の借主には、ここから二つの結果が続きます。友人や親族の名義でした事業者登録は、お金を実際にどう用意したかにかかわらず、その人を守り、あなたを守りません。そしてあなたの資格が、営んでいる業種を許していることが条件になります。ある資格でそもそも事業ができるのか、資格の外にある活動の許可が必要なのか、資格の変更を申し出るべきなのか。これらは出入国管理法の問いで、税務署ではなく出入国の官署で決まります。出入国の問い合わせ先（1345）へ投げて、電話した日と答えてくれた担当の部署を記録してください。
更新はいつ求めればよいのですか？
期間の満了の6か月前から1か月前までのあいだです。住まいの窓とは違います。住宅の賃貸借は別の法律のもとにあり、そちらの窓は2か月前に閉じますから、自分のアパートについて誰かに教わった日付を使い回さないでください。
要求は文字の形にしてください。韓国語で書き、下にあなたの言語の文を添え、いつ送ったかの証拠を残します。同じ窓のうちに、大家が拒絶も条件の変更の通知もしてこなかった場合、賃貸借は同じ条件で、期間を1年として更新されたものとして扱われます。この沈黙はあなたに有利に働きますが、それを待つのは賭けです。要求してください。
拒絶が許されるのはどんな場合ですか？
正当な事由があるときだけで、その事由は法律に列挙されています。その中には次のものがあります。
| 事由 | あなたにとっての意味 |
|---|---|
| 賃料3期分の額に達する滞納 | 3か月続いたとは限らず、積み上がった合計の額のこと |
| 偽りその他不正な手段による賃貸借 | 別人の名義、偽の書類、偽って伝えた用途 |
| 相当な補償をともなう合意 | 立ち退きの対価をきちんと支払ってもらった |
| 同意を得ない転貸 | 大家の承諾なしに店舗を第三者へ引き渡した |
| 故意または重大な過失による損壊 | 通常の使用を超えて建物を壊した |
| 店舗の滅失 | 建物または区画が滅び、賃貸借が機能しなくなった |
| 建物の撤去または再建築 | 法律が定める三つの場合に限られる |
| 借主の義務の重大な違反 | 賃貸借を続けることが不可能になる重大な不履行 |
ほかの応募者からもっと良い条件が出たことは、ここに入っていません。韓国人の借主のほうがよいという希望も、入っていません。
この権利には外側の限界があります。最初の期間とすべての更新を合わせて数えて、賃貸借を保てるのは10年までです。更新された賃貸借は同一の条件で続き、賃料と保証金は調整の対象になりえます。また借主の側からは、いつでも通知によって終わらせることができ、その効力は大家が受け取ってから3か月後に生じます。
賃料は上がりますか。どこまでですか？
賃料や公課、そのほかの負担が変わったとき、または第1級の感染症によって経済の事情が移り変わったときは、どちらの側も将来の賃料や保証金について変更を申し出られます。増額は大統領令が定める割合を超えることができません。その割合は、この記事が引用していない施行令にあります。ですから大家からも、隣の店の借主からも、割合の数字をそのまま受け取らず、いまの数字を自分で調べ直しましょう。施行令がなくても成り立つ決まりがもう一つあります。賃貸借から1年のうち、および最後に合意した増額から1年のうちは、増額を求めることはできないという決まりです。
次にすること
三つの書類を今日のうちに並べ、見比べてください。終了日の書かれた賃貸借の契約書、住所の載った事業者登録証、そしてあなたの外国人登録証です。三つの名義と住所がそろっていないなら、直すべきはまずそこで、大家との言い争いより大切です。そのうえで終了日から6か月前と1か月前を数え、両方の日付に携帯で印をつけておきます。当事務所は相談料を頂戴しております。ご予約を入れる前に、電話口で額をご説明いたします。
법무법인 대한중앙
1533-7377
適用される規定
商業用建物賃貸借保護法（상가건물 임대차보호법）第2条第1項（適用の範囲。商店の賃貸借についての委員会の審議を経て大統領令が定める保証金の額を超えるものの除外）、第2条第2項（地域ごとの違い。賃料を換算して保証金に加えること）、第2条第3項（その額を超えても適用される規定。第3条、第10条第1項および第2項と第3項の本文、第10条の2から第10条の9、第11条の2、第19条）、第3条第1項（引渡しと、付加価値税法第8条、所得税法第168条または法人税法第111条による事業者登録の申請の、両方がそろった日の翌日から第三者に対する効力）、第3条第2項（譲り受けた人が大家の地位を承継する）、第10条第1項（6か月前から1か月前までの窓。列挙された正当な拒絶の事由）、第10条第2項（合計10年）、第10条第3項（同一の条件。賃料は第11条による）、第10条第4項（期間を1年とする更新の擬制）、第10条第5項（3か月後に効力の生じる解約）、第11条第1項（増額は大統領令の割合が上限）、第11条第2項（1年のうちは増額を求められない）。法律第21083号、2026年5月12日施行。換算した保証金の上限、換算の割合、増額の上限の割合は同法の施行令にあり、ここには意図して記していません。出入国管理法（출입국관리법）第17条、第20条、第24条は、資格の問題がどの規定のもとで決まるかを示すためにのみ挙げています。ここでいう所得税法と法人税法は韓国の法律で、日本の同じ名の法律とは別のものです。
一般的な情報であり、法的助言ではありません。事案ごとに事情は異なります。