재건축이 진행 중인 아파트를 사면서 가장 먼저 펼쳐야 할 서류는 등기부가 아닙니다. 확인은 조합에서 시작합니다. 같은 동, 같은 평형의 물건을 사고도 계약한 시점이 언제인지에 따라 새 아파트를 분양받는 사람과 현금으로 정산받고 나가는 사람이 갈립니다. 조합원 지위가 넘어오는지는 사업이 어느 단계까지 왔는지, 그 지역이 어떤 규제를 받고 있는지, 예외 사유에 해당하는지로 정해집니다. 무엇을 확인하고 무엇을 계약서에 적어야 하는지 순서대로 정리했습니다.
조합원이 되지 못하면 무엇이 달라지나
조합원은 새로 지어지는 주택을 분양받을 자격을 가진 사람입니다. 이 자격을 얻지 못하면 현금청산 대상이 되어 사업에서 빠지게 됩니다.
현금청산은 감정평가액을 기준으로 보상을 받는 절차입니다. 그런데 실무에서는 그 금액이 시세보다 낮게 산정되는 경우가 많습니다. 협의가 이루어지지 않으면 수용재결과 이의재결을 거쳐 행정소송으로 다투게 되고, 여기에만 몇 년이 걸리는 사례도 있습니다. 그 사이 매수인의 자금 계획은 사실상 멈춥니다.
현금청산이 되면 새로 지어질 아파트에 대한 권리는 사라집니다. 손에 남는 것은 보상금과, 그 금액을 다투는 절차뿐입니다. 한번 청산 대상으로 정해지면 되돌리기가 매우 어렵습니다.
같은 부동산을 사고도 결과가 이렇게 갈립니다. 시점이 전부입니다.
지금 이 사업은 어느 단계까지 왔나
조합원 자격을 따지려면 사업 단계부터 확정해야 합니다. 단계마다 적용되는 규제가 다르기 때문입니다.
- 정비구역 지정
- 추진위원회 구성
- 조합설립인가
- 사업시행인가
- 관리처분계획인가
- 이주와 철거
- 착공과 준공
단계는 조합 사무실이나 지방자치단체의 정비사업 담당 부서에서 확인할 수 있습니다. 이때 기준이 되는 것은 주변에서 들은 말이 아니라 고시문에 적힌 날짜입니다. 인가일과 계약일의 선후가 며칠 차이로 갈리는 경우가 실제로 있으므로, 고시문 사본을 직접 받아 두는 편이 안전합니다.
단계가 뒤로 갈수록 규제는 촘촘해집니다. 정비구역이 지정된 직후에 산 사람과 관리처분계획인가가 난 뒤에 산 사람은, 같은 조문을 적용받고도 결론이 정반대로 나올 수 있습니다.
날짜를 먼저 확정하십시오. 판단은 그다음입니다.
언제 산 사람이 조합원이 되나
원칙은 전매의 제한입니다. 주택법 제63조에 따라 지정된 투기과열지구에서는, 재건축의 경우 조합설립인가가 난 뒤에 그 물건을 취득한 사람은 조합원이 될 수 없습니다. 재개발은 기준 시점이 다릅니다. 관리처분계획인가가 기준이 됩니다. 두 사업의 기준일이 다르다는 점 때문에, 재개발 구역의 경험을 그대로 재건축에 옮겨 적용하다가 낭패를 보는 경우가 적지 않습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 재건축 | 조합설립인가 이후에 취득한 사람은 조합원이 될 수 없습니다 |
| 재개발 | 관리처분계획인가가 기준 시점이 됩니다 |
| 적용 지역 | 투기과열지구로 지정되어 있는 지역 |
| 기준 자료 | 인가 고시문에 적힌 날짜와 계약일의 선후 |
이 기준은 투기과열지구로 지정되어 있는 지역에 적용됩니다. 규제에서 해제된 지역이라면 결론이 달라지므로, 계약일을 기준으로 그 지역이 여전히 투기과열지구인지 따로 확인해야 합니다. 도시 및 주거환경정비법 제39조가 이 제한과 그 예외를 함께 정하고 있습니다.
그래도 승계가 인정되는 경우가 있나
제한에는 예외가 있습니다. 상속과 이혼으로 인한 양도가 대표적입니다. 세대원 전원이 해외로 이주하는 경우도 여기에 포함됩니다.
이 밖에 1세대 1주택자로서 일정 기간 이상 소유하고 거주한 경우, 그리고 조합설립인가일부터 일정 기간이 지나도록 사업시행인가나 착공이 이루어지지 않아 사업이 지연된 경우에도 예외가 인정됩니다. 다만 기간 요건이 구체적으로 정해져 있어서, 몇 달 차이로 요건을 채우지 못하는 일이 생깁니다. 본인 물건이 요건을 충족하는지는 조합에 직접 물어 확인해야 합니다.
예외에 해당하는지 점검할 것
· 상속 또는 이혼으로 인한 양도인지
· 세대원 전원이 해외로 이주하는 경우인지
· 1세대 1주택자로서 소유 기간과 거주 기간을 채웠는지
· 조합설립인가 뒤 사업시행인가나 착공이 정해진 기간을 넘겨 지연되었는지
예외의 문은 넓지 않습니다. 해당한다고 믿고 계약서에 도장을 찍기 전에 근거 서류부터 갖추십시오.
여러 채를 사면 분양권도 늘어나나
한 사람이 같은 구역에 여러 채를 가지고 있어도 조합원 자격은 하나로 산정될 수 있습니다. 여러 채를 한꺼번에 사들여도 분양권이 그만큼 늘어나지는 않는다는 뜻입니다. 구체적인 산정 방식은 조합 정관과 법령에 따라 달라집니다.
세대를 기준으로 보는 것도 같은 방향입니다. 같은 세대에 속한 사람들은 하나의 조합원으로 봅니다. 부부가 각각 소유하고 있어도 마찬가지입니다. 도시 및 주거환경정비법 제39조가 이 산정 기준을 정하고 있습니다.
세대 분리 시점이 다투어지는 사안도 있습니다. 이때는 주민등록 자료가 판단의 기준이 됩니다.
여기에 재당첨 제한이 겹칩니다. 일정 기간 안에 정비사업의 분양을 받은 사람은 다시 조합원 분양을 받지 못하는 경우가 있고, 본인뿐 아니라 세대원까지 대상이 됩니다. 예상하지 못한 결과가 나오는 자리가 대개 여기입니다.
계약 전에 확인할 것과 계약서에 넣을 것
확인은 말이 아니라 서류로 합니다. 조합 직원의 구두 답변은 나중에 근거가 되지 않습니다.
- 조합원 명부
- 조합 정관
- 사업 단계에 관한 인가 고시문
- 매도인이 조합원인지 확인할 수 있는 자료
- 중개대상물 확인·설명서와 공제증서
가장 안전한 방법은 조합으로부터 지위 승계 가능 여부를 서면으로 확인받는 것입니다. 계약서에는 조합원 지위가 승계되지 않을 경우 계약을 해제하고 대금을 반환한다는 조항을 넣고, 위약금까지 함께 정해 두어야 실효가 생깁니다. 이 조항이 없으면 위험을 매수인이 전부 떠안습니다.
주의
조합원 지위의 승계 가능성은 거래 여부를 좌우하는 결정적 사항입니다. 설명이 없었다면 중개사의 책임이 문제 됩니다. 중개대상물 확인·설명서에 이 부분이 어떻게 기재되었는지 확인하고, 공제증서도 함께 받아 두십시오.
토지거래허가구역이라면 절차가 하나 더 붙습니다. 허가를 받지 않고 한 계약은 효력이 생기지 않습니다. 실거주 요건이 붙는 곳에서는 매수 목적에 따라 허가 자체가 나오지 않을 수 있으므로, 계약 일정을 잡기 전에 허가 가능성부터 살펴야 합니다.
돈은 어디에서 더 나가나
재건축에서는 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따라 재건축부담금이 부과될 수 있습니다. 금액은 준공 시점에 정해집니다. 매수하는 시점에는 확정되지 않아 예측이 어렵습니다. 그래서 누가 부담할 것인지를 계약서에 미리 정해 두어야 합니다.
이주비 대출과 추가분담금도 마찬가지입니다. 승계 시점에 따라 부담 주체가 달라지므로 계약 단계에서 조합의 안내를 직접 확인하십시오. 금액이 큰 항목입니다.
이 항목들은 매수인이 예상하지 못한 시점에 청구서로 돌아옵니다. 계약서에서 미리 나누어 두지 않으면 나중에는 다툴 근거가 남지 않습니다.
세금도 미리 계산해 두어야 합니다. 조합원 입주권과 분양권은 세법상 취급이 다르고, 이 차이가 주택 수 산정과 양도소득세에 영향을 줍니다. 취득 시점과 사업 단계에 따라 결론이 갈립니다.
사업이 멈추거나 임차인이 남아 있으면
조합 내부의 분쟁이나 인가 취소로 사업이 오래 멈추는 경우가 있습니다. 이때 먼저 무너지는 것은 매수인의 자금 계획입니다.
등기부만 보아서는 이런 위험이 보이지 않습니다. 총회 회의록과 진행 중인 소송을 확인하는 것이 실질적인 실사입니다.
임차인 문제도 함께 봅니다. 이주 시점이 다가오면 임대차의 종료와 이사 일정이 문제 되고, 명도가 늦어지면 조합과의 분쟁으로 번집니다. 계약 단계에서 임대차 현황과 만기를 확인해야 하며, 상가라면 권리금 문제까지 얽힙니다.
한편 조합설립에 동의하지 않은 소유자에 대해서는 조합이 매도청구를 할 수 있습니다. 도시 및 주거환경정비법 제64조가 정한 절차이고, 시가로 매수하는 방식입니다. 이는 재건축에 적용되는 제도이며, 재개발은 수용 절차를 이용합니다.
분양신청 기간을 놓치는 일도 조심해야 합니다. 조합원이라도 정해진 기간 안에 분양신청을 하지 않으면 도시 및 주거환경정비법 제73조에 따라 청산 대상이 되고, 이 기간은 연장이 어렵습니다. 통지를 받을 주소를 정확히 관리하십시오.
정리
조합원 지위가 넘어오는지는 사업 단계와 지역 규제, 예외 사유의 충족 세 가지로 정해집니다. 같은 물건을 사고도 새 아파트를 받는 사람과 현금으로 정산받는 사람이 갈리는 이유가 여기에 있습니다.
계약 전에 조합에서 서면 확인을 받으십시오. 그리고 승계되지 않을 경우의 해제와 대금 반환 조항을 계약서에 반드시 넣으십시오. 이 두 가지만 지켜도 최악은 피할 수 있습니다. 확인의 순서를 지키면 대부분의 사고는 계약서에 도장을 찍기 전에 걸러집니다.
참조 조문
도시 및 주거환경정비법 제39조, 제64조, 제72조, 제73조, 제76조, 제77조 · 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제3조, 제7조 · 주택법 제63조, 제64조 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제30조, 제34조, 제83조, 제85조
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법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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자주 묻는 질문
조합설립인가 후에 사면 조합원이 못 되나요?
투기과열지구의 재건축은 원칙적으로 그렇습니다. 다만 상속, 이혼, 장기 보유와 사업 지연 등 예외가 법에 정해져 있습니다.
현금청산이 되면 얼마를 받나요?
감정평가액을 기준으로 하며 시세보다 낮게 산정되는 경우가 많습니다. 다투려면 재결과 행정소송을 거쳐야 합니다.
조합원인데도 청산 대상이 될 수 있나요?
기간 안에 분양신청을 하지 않으면 현금청산 대상이 됩니다. 통지를 놓치지 않아야 합니다.
계약서에 무엇을 넣어야 하나요?
조합원 지위가 승계되지 않으면 계약을 해제하고 대금을 반환한다는 조항과 위약금을 정해 두어야 합니다.
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