재건축이 진행 중인 아파트를 사려는데 조합원이 될 수 있는지가 문제 됩니다. 시기를 잘못 맞추면 새 아파트를 받지 못하고 현금으로 정산받게 됩니다. 언제 산 사람이 조합원이 되는지는 사업의 단계와 지역 규제에 따라 달라집니다. 무엇을 확인하고 무엇을 계약서에 적어야 하는지를 순서대로 정리했습니다. 같은 물건이라도 산 시점에 따라 결과가 완전히 달라집니다. 확인은 등기부가 아니라 조합에서 시작합니다.
조합원이 된다는 것
조합원은 새로 지어지는 주택을 분양받을 자격을 갖습니다. 조합원이 되지 못하면 현금청산 대상이 됩니다.
같은 부동산을 사도 시기에 따라 결과가 완전히 달라집니다. 이것이 핵심입니다.
사업의 단계
정비구역 지정, 추진위원회 구성, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가, 이주와 철거, 착공과 준공 순으로 진행됩니다. 각 단계마다 규제가 다릅니다.
어느 단계인지 먼저 확인해야 하고, 조합 사무실이나 지자체 정비사업 담당 부서에서 알 수 있습니다. 고시문의 날짜가 기준이 됩니다.
전매제한의 원칙
투기과열지구의 재건축은 조합설립인가 이후에 산 사람이 조합원이 될 수 없습니다. 재개발은 관리처분계획인가가 기준입니다.
지역이 어디인지에 따라 적용 여부가 달라집니다. 규제 지정 현황을 확인해야 합니다.
예외가 있습니다
상속과 이혼으로 인한 양도는 예외입니다. 세대원 전원이 해외로 이주하는 경우도 포함됩니다.
1세대 1주택자로서 일정 기간 이상 소유하고 거주한 경우에도 예외가 인정됩니다. 요건이 구체적으로 정해져 있습니다.
장기 보유 예외
조합설립인가일부터 일정 기간 사업이 지연된 경우에도 예외가 인정됩니다. 사업시행인가나 착공이 늦어진 경우입니다.
기간 요건이 정해져 있으므로 계산이 필요합니다. 조합에 확인해야 합니다.
확인해야 할 서류
조합원 명부와 조합 정관, 사업 단계에 관한 고시문을 봅니다. 매도인이 조합원인지부터 확인합니다.
조합에 지위 승계 가능 여부를 서면으로 확인받는 것이 가장 안전합니다. 구두 답변은 근거가 되지 않습니다.
계약서에 넣을 조항
조합원 지위가 승계되지 않으면 계약을 해제하고 대금을 반환한다는 내용을 넣습니다. 위약금도 함께 정합니다.
이 조항이 없으면 위험을 매수인이 전부 부담합니다. 실무에서 가장 중요한 부분입니다.
현금청산이 되면
감정평가액을 기준으로 보상받습니다. 시세보다 낮게 산정되는 경우가 많습니다.
협의가 되지 않으면 수용재결과 이의재결을 거쳐 행정소송으로 다툽니다. 몇 년이 걸리는 경우도 있어 자금 계획이 어려워집니다.
분양신청을 하지 않으면
조합원이라도 기간 안에 분양신청을 하지 않으면 현금청산 대상이 됩니다. 통지를 놓치면 안 됩니다.
신청 기간은 정해져 있고 연장이 어렵습니다. 주소 관리가 중요합니다.
매도청구
조합설립에 동의하지 않은 소유자에 대해 조합이 매도청구를 할 수 있습니다. 시가로 매수하는 절차입니다.
재건축에 적용되는 제도입니다. 재개발은 수용 절차를 이용합니다.
다물권자
한 사람이 여러 채를 가진 경우 조합원 자격이 하나로 산정될 수 있습니다. 정관과 법령에 따라 다릅니다.
여러 채를 한꺼번에 사면 분양권이 늘어나지 않습니다. 미리 확인해야 합니다.
세대 기준
같은 세대에 속한 사람들은 하나의 조합원으로 봅니다. 부부가 각각 소유해도 마찬가지입니다.
세대 분리 시점이 문제 되는 경우가 있습니다. 주민등록 자료가 기준이 됩니다.
재당첨 제한
재당첨 제한에 따라 일정 기간 내에 정비사업의 분양을 받은 사람은 다시 조합원 분양을 받을 수 없는 경우가 있습니다. 기간이 정해져 있습니다.
본인뿐 아니라 세대원도 대상입니다. 이 부분에서 예상하지 못한 결과가 나옵니다.
부담금
재건축초과이익 환수에 따른 부담금이 부과될 수 있습니다. 준공 시점에 정해집니다.
매수 시점에는 확정되지 않아 예측이 어렵습니다. 부담 주체를 계약서에 정해 두어야 합니다.
이주비와 분담금
이주비 대출과 추가분담금의 부담 주체를 정해야 합니다. 승계 시점에 따라 달라집니다.
계약 단계에서 조합의 안내를 확인하십시오. 금액이 큰 항목입니다.
중개사의 설명의무
조합원 지위의 승계 가능성은 거래에 결정적인 사항입니다. 설명하지 않았다면 책임이 문제 됩니다.
중개대상물 확인·설명서에 어떻게 기재되었는지 확인해야 합니다. 공제증서도 함께 받아 두십시오.
토지거래허가구역
허가구역이라면 별도의 허가가 필요합니다. 허가 없이 한 계약은 효력이 생기지 않습니다.
실거주 요건이 붙는 경우가 있습니다. 매수 목적에 따라 허가가 나지 않을 수 있습니다.
세금 문제
조합원 입주권과 분양권은 세법상 취급이 다릅니다. 주택 수 산정과 양도소득세에 영향을 줍니다.
취득 시점과 사업 단계에 따라 달라집니다. 계약 전에 확인해 두어야 합니다.
사업이 멈추면
조합 내부의 분쟁이나 인가 취소로 사업이 장기간 지연되는 경우가 있습니다. 자금 계획이 무너집니다.
총회 회의록과 소송 진행 상황을 확인하는 것이 실질적인 실사입니다. 등기부만 보아서는 알 수 없습니다.
임차인이 있는 경우
이주 시점이 다가오면 임대차의 종료와 이사 일정이 문제 됩니다. 명도 지연은 조합과의 분쟁으로 이어집니다.
계약 단계에서 임대차 현황과 만기를 확인해야 합니다. 상가라면 권리금 문제까지 얽힙니다.
정리
조합원 지위의 승계 여부는 사업 단계와 지역 규제, 예외 사유의 충족으로 정해집니다. 같은 물건을 사도 시기에 따라 새 아파트를 받는 사람과 현금으로 정산받는 사람이 갈립니다.
계약 전에 조합에서 서면 확인을 받고, 승계되지 않을 경우의 해제와 반환 조항을 반드시 계약서에 넣으십시오.
참조 조문
도시 및 주거환경정비법 제39조, 제64조, 제72조, 제73조, 제76조, 제77조 · 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제3조, 제7조 · 주택법 제63조, 제64조 · 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제30조, 제34조, 제83조, 제85조
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법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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자주 묻는 질문
조합설립인가 후에 사면 조합원이 못 되나요?
투기과열지구의 재건축은 원칙적으로 그렇습니다. 다만 상속, 이혼, 장기 보유와 사업 지연 등 예외가 법에 정해져 있습니다.
현금청산이 되면 얼마를 받나요?
감정평가액을 기준으로 하며 시세보다 낮게 산정되는 경우가 많습니다. 다투려면 재결과 행정소송을 거쳐야 합니다.
조합원인데도 청산 대상이 될 수 있나요?
기간 안에 분양신청을 하지 않으면 현금청산 대상이 됩니다. 통지를 놓치지 않아야 합니다.
계약서에 무엇을 넣어야 하나요?
조합원 지위가 승계되지 않으면 계약을 해제하고 대금을 반환한다는 조항과 위약금을 정해 두어야 합니다.
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