중간생략등기의 효력은 어디까지인가

땅이나 아파트가 짧은 기간에 두 번 팔리는 일이 있습니다. 첫 매도인이 아직 등기명의를 갖고 있는 사이에 두 번째 매매가 이루어지면 등기를 한 번만 넘기자는 이야기가 나오고, 취득세를 한 번만 낸다는 점이 그 이유로 제시됩니다. 그런데 이 방식은 등기제도가 예정한 모습이 아닙니다. 이미 마쳐진 등기와 아직 마치지 않은 등기의 취급이 다르고 제재와 사법상 효력도 따로 움직이므로, 그 경계를 정리했습니다.

어떤 거래를 두고 하는 말인가

구조는 단순합니다. 산 사람이 등기를 넘겨받기 전에 그 부동산을 다시 판 경우입니다.

등기부에는 소유자가 한 사람만 적혀 있고 중간에 있던 매수인은 이름을 올린 적이 없습니다. 그래서 마지막 매수인이 소유자로 기록되면 거래가 2회 있었다는 사실 자체가 등기부에서 사라집니다. 문제가 생기는 곳은 3군데로, 세금과 거래의 투명성, 그리고 권리를 다투게 되었을 때의 증명입니다.

중간생략등기
부동산이 순차로 매매되었는데 중간 취득자 앞으로의 등기를 건너뛰고 최초 소유자에게서 최종 취득자에게로 한 번에 소유권이전등기를 마치는 것을 말합니다.

왜 제도와 어긋나는가

민법 제186조는 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다고 정합니다. 매매가 2회 있었다면 물권변동도 2회 일어나야 한다는 뜻입니다. 등기 한 번으로 두 개의 물권변동을 담을 수는 없습니다.

등기 절차도 같은 전제 위에 서 있어서, 부동산등기법 제23조는 등기권리자와 등기의무자의 공동신청을 원칙으로 삼고 신청은 1건당 1개의 부동산 단위로 하도록 합니다. 등기관은 제48조에 따라 갑구에 등기원인 및 그 연월일을 기록해야 합니다.

중간생략등기에서는 이 기록이 실제와 어긋납니다. 등기부에 적히는 매매계약은 첫 매도인과 마지막 매수인 사이의 것인데, 그런 계약은 없었거나 형식만 맞춘 것이기 때문입니다. 부동산등기법 제29조는 신청정보와 등기원인을 증명하는 정보가 일치하지 아니한 경우 등기관이 신청을 각하하여야 한다고 적어 두었습니다.

이미 마쳐진 등기는 무효인가

결론부터 말씀드리면 그렇지 않습니다.

등기가 이미 넘어간 사안에서는 그 등기가 실체관계에 부합하는 한 유효하다고 보는 것이 확립된 태도입니다. 마지막 매수인이 소유권을 취득할 만한 거래를 했고 대금도 오갔다면, 중간 사람의 이름이 빠졌다는 이유만으로 등기를 지우지는 않습니다.

등기를 말소해 보아도 결국 같은 자리로 돌아온다는 점이 이 판단의 바탕입니다. 지운 뒤 2회에 걸쳐 다시 등기하면 마지막 매수인이 소유자가 되기 때문입니다. 다만 결과가 같다는 것일 뿐, 그 과정에서 생기는 부담까지 없어지지는 않습니다.

아직 등기하지 않았다면 어떻게 되나

여기서 방향이 갈립니다. 마지막 매수인이 첫 매도인을 상대로 곧바로 이전등기를 청구할 수 있느냐의 문제입니다.

원칙은 청구하지 못한다는 것입니다. 계약은 각각의 당사자 사이에만 효력이 있고, 마지막 매수인과 첫 매도인 사이에는 아무 약정이 없기 때문입니다.

길은 2가지입니다. 하나는 3자 합의가 있었던 경우로 직접 청구가 열리고, 다른 하나는 중간 매수인이 첫 매도인에게 가지는 등기청구권을 대위하여 행사하는 방법입니다. 준비물도 다릅니다. 앞의 것은 합의의 존재를, 뒤의 것은 중간 매수인에 대한 자기 채권과 그 사람이 권리를 행사하지 않고 있다는 사정을 보여 주어야 합니다.

구분	내용
등기가 이미 마쳐진 경우	실체관계에 부합하면 유효하게 다루어지고 말소 대상이 되지 않습니다.
등기 전, 3자 합의가 있는 경우	최종 매수인이 최초 매도인에게 직접 이전등기를 청구할 수 있습니다.
등기 전, 합의가 없는 경우	중간 매수인의 등기청구권을 대신 행사하는 방식으로 돌아가야 합니다.
대금이 남아 있는 경우	최초 매도인은 받지 못한 대금을 이유로 등기 이행을 거절할 수 있습니다.

합의가 있었다고 말하려면

다툼의 대부분이 이 지점에서 벌어집니다. 3인이 한자리에 모여 서명한 서면이 남아 있는 경우는 드물기 때문입니다.

순차적으로 이루어진 동의도 합의로 평가될 수 있습니다. 첫 매도인이 두 번째 매매를 알고 등기를 마지막 매수인 앞으로 넘기는 데 동의했다면 형식이 1장의 계약서일 필요는 없습니다. 남겨야 할 것은 말이 아니라 자료입니다.

• 첫 매도인이 두 번째 매매 사실을 알고 있었음을 보여 주는 문자나 통화 기록
• 등기 서류를 누구 앞으로 준비할지 정한 중개사의 정산서
• 매매대금이 어느 계좌로 갔는지 보여 주는 이체 내역

합의가 인정되더라도 첫 매도인의 대금채권은 사라지지 않습니다. 중간 매수인이 잔금을 치르지 않았다면 첫 매도인은 그 사정을 들어 마지막 매수인에 대한 등기 이행을 거절할 수 있습니다.

처벌과 효력은 왜 따로 움직이나

이 두 층을 섞어서 이해하는 분들이 많습니다.

등기를 제때 신청하도록 강제하고 미등기 전매를 규제하는 법률로 부동산등기 특별조치법이 있고, 실권리자가 아닌 사람의 이름으로 등기하는 문제는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률이 다룹니다. 이를 어기면 제재가 따릅니다. 그러나 그 위반이 곧바로 등기의 사법상 효력을 없애지는 않는다는 것이 일반적인 설명이며, 단속을 위한 규정과 거래의 효력을 정하는 규정은 층이 다르기 때문입니다.

세금은 또 다른 문제입니다. 거래가 2회 있었다면 신고와 납세의무도 2회 생기고, 등기를 1회만 했다는 사정이 그 의무를 지워 주지 않습니다.

주의
토지거래허가구역 안의 토지는 취급이 다릅니다. 허가를 받지 않은 매매는 효력이 확정되지 않은 상태에 머물고, 그 상태에서 마친 중간생략등기는 유효한 것으로 다루어지지 않습니다.

나중에 무엇이 문제로 돌아오나

거래를 마칠 때는 조용하다가 몇 해 뒤에 터집니다.

중간 매수인이 채무로 다투게 되면 그 사람의 채권자가 이 거래를 문제 삼고, 첫 매도인이 사망하면 상속인들이 사정을 모른 채 효력을 다투기도 합니다. 가장 흔한 것은 등기원인과 실제 계약서가 달라 대출이나 재매각 단계에서 막히는 경우입니다.

확인할 것
· 내가 산 상대가 등기부상 소유자와 같은 사람인지
· 앞선 매매계약서와 대금 이체 내역이 남아 있는지
· 3자 합의를 보여 주는 문서나 메시지가 있는지
· 대상 토지가 허가구역에 들어 있는지
· 등기원인 날짜와 실제 계약일이 어긋나지 않는지

정리

중간생략등기는 등기제도가 예정한 형태가 아니지만, 이미 마쳐진 등기는 실체관계에 부합하는 한 유효하게 다루어집니다. 반대로 등기하지 않은 단계에서는 최종 매수인이 최초 매도인에게 곧바로 청구하지 못하며, 3자 합의가 있어야 직접 청구가 열립니다.

그래서 지금 어느 단계에 있는지를 먼저 확인해야 합니다. 등기가 이미 넘어갔다면 실체관계를 뒷받침할 자료를 모으는 일이, 아직 남아 있다면 합의를 증명하거나 대위의 방식을 고르는 일이 중심이 됩니다. 허가구역에 해당하거나 대금이 남아 있는 사안이라면 결론이 달라지므로, 계약서와 이체 내역을 들고 변호사와 함께 순서를 정하시기 바랍니다.

참조 조문

민법 제186조 · 부동산등기법 제23조, 제25조, 제29조, 제48조

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자주 묻는 질문

중간 사람 이름을 빼고 등기했는데 나중에 말소될 수 있나요?

이미 마쳐진 중간생략등기는 실체관계에 부합하는 한 유효한 것으로 다루어집니다. 다만 대금이 다 지급되지 않았거나 토지거래허가가 필요한 토지였다면 결론이 달라질 수 있습니다.

등기를 아직 못 받았는데 원소유자에게 바로 청구할 수 있나요?

3자 사이에 등기를 바로 넘기기로 하는 합의가 있었다면 직접 청구할 수 있습니다. 합의가 없다면 중간 매수인의 등기청구권을 대위하여 행사하는 방법으로 돌아가야 합니다.

원소유자가 잔금을 못 받았다며 등기를 거절합니다.

3자 합의가 인정되더라도 원소유자가 중간 매수인에게 가지는 대금채권은 그대로 남습니다. 받지 못한 대금이 있다면 그 사정을 들어 이행을 거절할 수 있으므로 잔금 정산이 먼저입니다.

미등기 전매로 처벌받으면 등기도 무효가 되나요?

등기 신청 의무나 전매 규제를 어긴 데 따른 제재와 등기의 사법상 효력은 층이 다릅니다. 제재를 받더라도 그 사정만으로 등기가 무효로 되지는 않는 것이 일반적인 설명입니다.

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법무법인 대한중앙 | 해운대 사무소

대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사

작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-15

대표 변호사 한병철

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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.

초안은 AI 도구의 도움을 받아 작성하고, 담당 변호사가 검토·수정한 뒤 게시합니다.