서면 먹자골목에서 7년 동안 카페를 운영한 점주가 가게를 넘길 사람을 찾았습니다. 단골이 많은 자리라 새 세입자는 권리금 7천만 원을 주겠다고 했고, 계약서까지 썼습니다. 그런데 건물주가 시세보다 훨씬 높은 월세를 부르며 새 세입자를 돌려보냈습니다. 점주는 7천만 원을 고스란히 잃었다며 소송을 냈습니다. 법원 감정에서 나온 종료 당시 권리금은 4,800만 원이었습니다. 점주가 받을 수 있는 최대치는 어느 쪽일까요. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항의 답은 4,800만 원입니다.
배상 상한은 왜 두 금액 중 낮은 쪽인가
조문은 두 개의 잣대를 나란히 세웠습니다.
제10조의4 제3항은 건물주가 권리금 회수를 방해해 손해를 입혔을 때 배상 책임을 지되, 그 액수가 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정합니다. 하나는 당사자끼리 실제로 합의한 값이고, 다른 하나는 객관적으로 평가한 값입니다.
낮은 쪽을 고르는 이유는 각 잣대가 가진 약점을 서로 막기 위해서로 읽힙니다. 약속한 금액만 기준으로 삼으면 세입자와 지인이 서류상 금액을 부풀려 배상을 키울 위험이 있습니다. 반대로 감정 결과만 쓰면 세입자가 실제로 받기로 했던 돈보다 많이 받는 일이 생깁니다. 손해배상은 잃은 것을 메우는 제도이지, 잃지 않은 이익까지 주는 제도가 아닙니다.
그래서 어느 한쪽만 높아서는 소용이 없습니다.
| 가상 사례 | 새 세입자와 약속한 권리금 | 종료 당시 감정 결과 | 배상 상한 |
|---|---|---|---|
| A 카페 | 7,000만 원 | 4,800만 원 | 4,800만 원 |
| B 미용실 | 3,000만 원 | 5,200만 원 | 3,000만 원 |
| C 분식집 | 계약 전 단계(금액 합의 문자만 있음) | 2,500만 원 | 합의 금액이 증명되는지에 따라 달라짐 |
약속한 권리금은 무엇으로 보여 주나
권리금 계약서가 가장 확실합니다.
제10조의3 제2항은 권리금 계약을 새로 들어올 사람이 기존 세입자에게 권리금을 지급하기로 하는 계약으로 정의합니다. 제10조의6에 따라 국토교통부장관이 법무부장관과 협의해 정한 표준권리금계약서가 있으니 그 양식을 쓰면 금액, 지급 시기, 넘기는 시설 목록이 빠짐없이 들어갑니다.
계약서를 쓰기 전에 건물주가 거절해 버린 경우도 많습니다. 사례 C처럼 금액을 주고받은 문자, 가계약금 이체 내역, 중개사무소의 확인 같은 자료로 합의가 있었다는 사실을 보여 줘야 합니다. 이 자료가 약하면 첫 번째 잣대 자체가 흔들립니다.
주의할 점이 있습니다. 시세보다 지나치게 높은 금액으로 계약서를 써 두는 것은 의미가 없습니다. 다른 잣대인 감정 결과가 상한을 다시 끌어내리기 때문입니다. 오히려 계약의 진정성을 의심받는 계기가 될 수 있습니다.
종료 당시 권리금은 누가 정하나
소송에서는 대개 법원이 선임한 감정인이 평가합니다.
제10조의7은 국토교통부장관이 권리금 감정평가의 절차와 방법에 관한 기준을 고시할 수 있게 했습니다. 감정인은 이 기준에 따라 시설과 비품의 남은 가치, 매출과 영업이익, 위치에서 나오는 영업상 이점 같은 요소를 따져 금액을 냅니다. 제10조의3 제1항이 권리금을 구성하는 요소로 든 것들과 같은 항목입니다.
평가 시점은 임대차가 끝난 날입니다. 가게 문을 닫고 한참 지나 감정이 이루어지면, 감정인은 그때의 자료를 거꾸로 모아야 합니다. 마지막 1~2년의 카드 매출, 부가가치세 신고 자료, 시설 사진이 남아 있지 않으면 평가가 낮게 나오기 쉽습니다.
감정 결과가 이상하다고 느껴지면 그대로 받아들일 필요는 없습니다. 감정서의 전제와 계산 방식에 대해 보완을 요구하거나 의견을 낼 수 있습니다.
권리금(상가건물 임대차보호법 제10조의3)
영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 건물 위치에 따른 영업상 이점 같은 유형·무형의 재산적 가치를 넘기거나 이용하게 하는 대가로, 보증금과 차임 외에 주고받는 돈입니다. 권리금 계약은 새로 들어올 사람이 기존 세입자에게 이 돈을 주기로 하는 계약을 말합니다.
상한까지 다 받을 수 있나
반드시 그렇지는 않습니다.
조문의 표현은 넘지 못한다입니다. 상한을 정했을 뿐 그 금액을 당연히 준다는 뜻은 아닙니다. 실제 손해가 상한보다 적다고 볼 사정이 있으면 배상액은 그만큼 줄어듭니다.
예를 들어 세입자가 나가면서 고가의 커피 머신과 가구를 가져가 다른 곳에서 쓰고 있다면, 그 시설 가치는 이미 세입자 손에 남아 있는 셈입니다. 나중에 다른 사람에게서 권리금 일부를 받았다면 그 금액도 따지게 됩니다. 세입자 쪽에 손해를 키운 사정이 있다면 그 부분도 다툼이 될 수 있습니다.
그러니 청구액을 정할 때는 상한 계산에서 멈추지 말고, 무엇을 잃었고 무엇이 남았는지를 항목별로 정리해 두는 편이 설득력이 있습니다.
애초에 배상 책임이 생기는지도 따져야 하나
상한 계산은 두 번째 문제입니다. 먼저 방해가 성립해야 합니다.
제10조의4 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호, 즉 3기의 차임을 연체한 사실이나 무단 전대, 고의·중과실 파손 같은 갱신 거절 사유가 있으면 회수기회 보호를 적용하지 않는다고 정합니다. 세입자 쪽에 이런 사정이 있으면 건물주는 방해 책임을 지지 않습니다.
제2항이 정한 정당한 사유도 있습니다. 새 세입자가 보증금이나 차임을 낼 형편이 안 되는 경우가 대표적입니다. 이 다툼을 줄이려면 제5항에 따라 새 세입자의 자력과 의사에 관해 아는 정보를 건물주에게 미리 넘겨 둔 기록이 도움이 됩니다.
두 단계를 나누어 생각하면 소송 전략이 선명해집니다.
지금 무엇을 모아 두어야 하나
- 권리금 계약서, 없다면 금액 합의를 보여 주는 문자와 이체 내역
- 건물주가 새 세입자를 거절하거나 무리한 조건을 내건 통화 녹음, 문자
- 최근 2~3년의 카드 매출, 부가가치세 신고서, 손익 자료
- 시설과 비품 목록, 구입 영수증, 나갈 때 가져간 물건과 남긴 물건의 구분
- 가게 내부와 외부 사진, 주변 상권 변화 자료
앞의 두 가지는 첫 번째 잣대를, 뒤의 세 가지는 두 번째 잣대를 받칩니다. 어느 한쪽이라도 비면 상한이 그쪽으로 기울어집니다.
정리
권리금 회수 방해에 대한 배상액은 새 세입자와 약속한 금액과 종료 당시 감정 금액 중 낮은 쪽이 상한입니다. 부풀린 계약서도, 높게 나온 감정도 혼자서는 배상액을 끌어올리지 못합니다. 상한 안에서도 실제 손해가 얼마인지를 따로 따지게 됩니다.
결국 두 잣대를 모두 탄탄하게 증명하는 것이 배상액을 지키는 방법입니다.
건물주의 거절로 가게를 넘기지 못했다면 계약서와 매출 자료를 함께 들고 변호사와 함께 두 금액을 어떻게 입증할지부터 정리해 보시기 바랍니다.
참조 조문
상가건물 임대차보호법 제10조, 제10조의3, 제10조의4, 제10조의6, 제10조의7
본 글이 일반적 안내였다면, 본인 사안은 사실관계가 조금만 달라져도 결론이 크게 달라집니다. 비슷한 상황으로 고민 중이시라면 정식 상담을 권합니다.
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자주 묻는 질문
감정 결과가 약속한 금액보다 높게 나오면 더 받을 수 있나요?
상한은 두 금액 중 낮은 쪽이므로 약속한 권리금을 넘어서는 받을 수 없습니다. 사례 B처럼 감정이 높게 나와도 새 세입자와 합의한 금액이 기준이 됩니다.
권리금 계약서 없이 구두로만 합의했습니다.
구두 합의도 계약이지만 금액을 증명하기가 어렵습니다. 통화 녹음, 문자, 가계약금 송금 기록, 중개사무소 확인 같은 자료를 최대한 모아 합의가 있었다는 사실과 금액을 보여 줘야 합니다.
감정은 꼭 해야 하나요?
종료 당시 권리금을 다투는 데 감정만큼 객관적인 자료가 드물어 소송에서는 대부분 감정을 거칩니다. 감정료가 들고 기간도 걸리므로 소송 전에 매출과 시설 자료를 정리해 두면 감정 과정이 빨라집니다.
보증금이 큰 매장도 이 상한 규정이 적용되나요?
권리금 회수기회 보호 규정은 환산보증금이 기준을 넘는 임대차에도 적용되므로 상한 계산 방식도 같습니다. 다만 대규모점포 일부이거나 국공유재산인 경우처럼 보호 자체가 빠지는 예외는 먼저 확인해야 합니다.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-20
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