집주인이 세금을 몇 해째 내지 않아 세무서가 집을 압류했고, 결국 공매로 팔렸습니다. 보증금 1억 5천만 원에 확정일자까지 갖춘 세입자는 배분계산서에 자기 이름이 앞쪽에 올라 있는 것을 보고 한숨을 돌렸습니다. 그런데 며칠 뒤 후순위 근저당을 가진 저축은행이 이의를 냈다는 연락이 옵니다. 세입자의 임대차가 진짜인지 의심스럽다는 것입니다. 이때부터 시계가 돌아갑니다. 공매에서는 이의를 낸 쪽이 7일 안에 소송을 냈다는 사실을 증명하지 못하면 보증금을 묶어 둘 수 없습니다.
경매와 공매, 이의를 내는 곳부터 다르다
주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건과 확정일자를 갖춘 세입자에게 민사집행법에 따른 경매뿐 아니라 국세징수법에 따른 공매에서도 우선변제권을 줍니다. 그런데 그 우선순위나 보증금 액수에 이의가 있을 때 어디로 가야 하는지는 매각 절차에 따라 갈립니다.
같은 조 제4항은 이해관계인이 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다고 정합니다. 법원 경매라면 경매법원, 세금 체납으로 진행된 공매라면 체납처분청입니다. 상가건물 임대차보호법 제5조 제4항도 같은 구조입니다.
이해관계인의 범위는 넓습니다. 후순위 담보권자, 같은 집의 다른 세입자, 가압류 채권자 모두 세입자의 순위나 금액에 이의를 걸 수 있습니다.
법원 경매라면 어떤 절차를 따르나
경매법원에 이의한 경우 제5항은 민사집행법 제152조부터 제161조까지를 준용합니다. 결국 일반 배당이의와 같은 길을 갑니다.
이의가 해결되지 않으면 법원은 이의가 없는 부분만 먼저 배당합니다. 다툼이 있는 부분은 이의한 사람이 배당이의의 소를 냈다는 사실을 배당기일부터 1주 안에 증명하면 공탁되어 소송 결과를 기다립니다. 증명하지 못하면 민사집행법 제154조 제3항에 따라 이의를 취하한 것으로 봅니다.
법원 쪽에는 안전판이 하나 더 있습니다. 같은 법 제155조는 기간을 놓쳤더라도 배당받은 채권자를 상대로 소로 권리를 행사하는 데 영향이 없다고 정합니다.
공매라면 7일은 어디서부터 세나
공매에 관해서는 제6항이 직접 규칙을 둡니다.
이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 세입자를 상대로 소를 제기한 것을 증명하면, 소송이 끝날 때까지 이의가 신청된 범위에서 보증금 변제를 유보하고 나머지를 배분해야 합니다. 유보한 돈은 소송 결과에 따라 나눕니다. 세입자의 우선변제권을 넘겨받은 금융기관이 있다면 그 금융기관이 소송 상대방이 됩니다.
기산점이 다르다는 점이 핵심입니다. 경매는 배당기일부터 1주를 세지만, 공매는 이의를 신청한 날부터 7일을 셉니다. 이의를 일찍 냈다면 그만큼 소송 준비 시간도 일찍 줄어듭니다.
| 비교 항목 | 법원 경매 | 세금 체납 공매 |
|---|---|---|
| 이의를 내는 곳 | 경매법원 | 체납처분청 |
| 적용되는 절차 | 민사집행법 제152조~제161조 준용 | 주택 제3조의2 제6항, 상가 제5조 제6항 |
| 소를 내고 증명할 기한 | 배당기일부터 1주 이내 | 이의신청일부터 7일 이내 |
| 기한을 지키면 | 다툼 부분 배당액 공탁, 나머지 배당 | 이의 범위의 보증금 변제 유보, 나머지 배분 |
| 기한을 놓치면 | 이의 취하로 봄(제154조 제3항) | 유보 없이 배분이 진행될 수 있음 |
7일을 넘기면 어떻게 되나
조문은 기한을 지킨 경우의 효과만 적었습니다. 증명이 없으면 체납처분청이 유보할 근거가 사라지고, 배분계산서대로 세입자에게 돈이 나갈 수 있습니다.
경매 쪽 민사집행법 제155조와 같은 문장은 이 조문에 없습니다. 그렇다고 이의한 사람의 권리가 완전히 사라진다고 단정할 수는 없지만, 돈이 이미 나간 뒤에 돌려받는 싸움은 훨씬 어렵고 오래 걸립니다. 상대가 그 돈을 써 버렸다면 판결을 받아도 회수가 문제로 남습니다.
이의하는 쪽에게 7일은 사실상 소장을 써서 접수하고 접수증명을 받아 제출하는 데 필요한 최소한의 시간입니다. 이의를 내기 전에 소장 초안을 준비해 두는 이유가 여기에 있습니다.
세입자는 무엇을 준비해야 하나
소송이 들어오면 세입자의 보증금 가운데 다툼이 걸린 부분이 묶입니다. 짧게 끝내려면 처음부터 임대차의 실체를 보여 주어야 합니다.
- 임대차계약서 원본과 확정일자 날인 면
- 보증금을 실제로 보낸 계좌 이체 내역과 그 돈의 출처
- 전입일이 나타난 주민등록표 초본
- 실제로 살았다는 자료: 관리비·공과금 납부 내역, 택배 수령 기록, 이웃의 진술
- 집주인과 친족이나 지인 관계라면 그 사실과 계약 경위 설명
세입자가 집주인의 가족이거나 보증금이 시세보다 크게 낮으면 가장임차인이라는 의심을 받기 쉽습니다. 그럴수록 돈의 흐름이 분명해야 합니다.
보증금을 받으려면 집을 비워 주어야 한다는 점도 기억해야 합니다. 제3항은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 우선변제로 보증금을 받을 수 없다고 정합니다. 유보된 돈이 풀리는 시점과 이사 일정을 함께 맞추어야 합니다.
변제 유보
체납처분청이 다툼이 걸린 보증금을 바로 내주지 않고 소송이 끝날 때까지 남겨 두는 것입니다. 이의가 신청된 범위에서만 남기므로, 다툼이 없는 금액은 그대로 배분됩니다.
정리
세입자의 우선순위나 보증금에 이의가 있으면 경매는 경매법원에, 공매는 체납처분청에 신청합니다. 경매는 배당기일부터 1주, 공매는 이의신청일부터 7일 안에 소 제기를 증명해야 돈이 묶입니다.
이의하는 쪽은 소장을 미리 준비해야 하고, 세입자는 이체 내역과 거주 자료로 임대차의 실체를 보여 주어야 합니다. 배분계산서를 받은 단계에서 이의 가능성이 보인다면 날짜부터 계산해 변호사와 함께 대응 순서를 정해 보시기 바랍니다.
참조 조문
주택임대차보호법 제3조의2 · 상가건물 임대차보호법 제5조 · 민사집행법 제152조, 제154조, 제155조, 제160조 · 민법 제161조
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자주 묻는 질문
이의만 내고 소송을 안 하면 어떻게 되나요?
공매에서 7일 안에 소 제기를 증명하지 않으면 체납처분청이 보증금을 유보할 근거가 없어집니다. 배분계산서대로 세입자에게 지급될 수 있으므로 이의하는 쪽은 소송까지 염두에 두어야 합니다.
7일은 주말과 공휴일을 포함해서 세나요?
기간 계산은 민법의 일반 원칙을 따르며, 민법 제161조에 따라 말일이 토요일이나 공휴일이면 그다음 날 끝납니다. 다만 끝자락에 기대지 말고 여유 있게 접수하는 것이 안전합니다.
상가 세입자도 같은 규칙인가요?
상가건물 임대차보호법 제5조 제4항부터 제6항이 주택과 같은 구조로 이의 신청과 7일 소 제기 증명, 변제 유보를 정하고 있습니다.
전세대출 은행이 우선변제권을 넘겨받았는데 소송 상대는 누구인가요?
우선변제권을 승계한 금융기관이 있으면 그 금융기관도 소송 상대방이 될 수 있습니다. 승계한 범위가 어디까지인지 먼저 확인하십시오.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-19
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