공사가 끝나고 입주한 뒤에 문제가 드러나는 일은 드물지 않습니다. 벽에 금이 가거나 창틀로 물이 새고, 바닥이 고르지 않아 문이 닫히지 않기도 합니다. 시공사에 고쳐 달라고 하면 하자가 아니라 마감의 차이라는 답이 돌아옵니다. 민법은 이런 상황을 수급인의 담보책임이라는 이름으로 다루면서 보수와 손해배상, 해제라는 세 가지 길을 따로 정해 두었습니다. 어디까지가 배상의 범위인지, 기간은 언제까지인지 살펴보겠습니다.
어떤 상태를 하자라고 하나
기준은 계약입니다. 설계도와 시방서, 견적서에 적힌 사양대로 되어 있는지를 먼저 봅니다.
도면과 다르게 시공된 부분은 다툴 여지가 적습니다. 문제는 도면에 적히지 않은 부분입니다. 그런 경우에는 그 종류의 건물이 통상 갖추어야 할 성능과 안전을 기준으로 판단하게 됩니다.
균열이라고 모두 하자인 것은 아니어서, 건조 과정에서 생기는 미세한 균열과 구조에 영향을 주는 균열은 다르게 평가됩니다.
시간이 지날수록 원인을 가리기 어려워지므로 초기에 점검 결과를 확보해 두어야 합니다.
수급인의 담보책임
완성된 목적물이나 완성 전의 성취된 부분에 하자가 있을 때, 도급인이 보수나 손해배상, 경우에 따라 해제를 청구할 수 있도록 민법이 정한 책임입니다. 수급인의 고의나 과실을 따로 증명하지 않아도 됩니다.
고쳐 달라고 할 수 있는 범위
민법 제667조 제1항은 완성된 목적물 또는 완성 전의 성취된 부분에 하자가 있는 때에는 상당한 기간을 정하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있다고 정합니다.
여기에 한 줄의 단서가 붙어 있습니다. 하자가 중요하지 아니한 경우에 그 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 보수를 청구하지 못합니다. 두 조건이 함께 있어야 합니다.
타일의 색이 견본과 미세하게 다른데 전부를 뜯어내야 한다면 이 단서에 해당할 수 있습니다. 반대로 누수처럼 사용에 지장을 주는 하자라면 비용이 크더라도 보수를 청구할 수 있습니다.
기간을 정해 통지하는 절차를 건너뛰지 마십시오. 상당한 기간을 정하라는 문구가 조문에 그대로 들어 있습니다.
배상액은 어떻게 정해지나
도급인은 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있습니다. 두 가지 형태가 조문 하나에 담겨 있습니다.
보수에 갈음하는 배상은 고치는 데 드는 비용이 기준이고, 실제로 고치지 않았더라도 청구할 수 있습니다.
보수와 함께 청구하는 배상은 성격이 다릅니다. 고쳐도 남는 손해를 메우는 것입니다. 보수 기간에 건물을 쓰지 못해 생긴 손해가 여기에 듭니다.
하자가 중요하지 않은데 보수비가 과다한 경우에는 계산이 바뀝니다. 보수 청구가 막히는 만큼, 배상액도 보수비 전액이 아니라 하자로 인해 떨어진 가치를 기준으로 정해지는 것이 일반적입니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 일반 원칙 | 목적물의 인도를 받은 날부터 1년 안에 보수ㆍ배상ㆍ해제를 청구해야 합니다. |
| 인도가 필요 없는 일 | 일이 종료한 날부터 같은 1년을 셉니다. |
| 토지ㆍ건물ㆍ공작물 | 목적물이나 지반공사의 하자에 대하여 인도 후 5년간 책임이 있습니다. |
| 석조ㆍ연와조ㆍ금속 등 | 같은 하자에 대한 기간이 10년으로 늘어납니다. |
| 하자로 멸실ㆍ훼손된 경우 | 그 멸실이나 훼손이 있은 날부터 1년 안에 권리를 행사해야 합니다. |
공사대금을 미룰 수 있나
현장에서 가장 많이 쓰는 카드이고 조문도 이를 예정하고 있습니다.
하자보수에 갈음하는 손해배상에는 동시이행의 항변권에 관한 규정이 준용됩니다. 쌍무계약의 당사자 한쪽은 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기의 이행을 거절할 수 있다는 그 규정입니다.
따라서 하자에 상응하는 범위에서 공사대금 지급을 거절할 수 있습니다. 주의할 점은 범위입니다. 하자가 작은데 잔금 전부를 붙들고 있으면 그 자체가 지체로 평가될 수 있습니다.
거절하는 금액과 이유를 서면으로 남겨 두십시오.
계약을 해제할 수 있나
여기에 건물에 관한 중요한 예외가 있습니다.
도급인은 완성된 목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해제할 수 있습니다. 그런데 바로 이어서 건물 기타 토지의 공작물에 대하여는 그러하지 아니하다고 적혀 있습니다.
이미 지어진 건물을 헐어 원상으로 돌리는 것이 낭비라는 판단이 담긴 제668조 단서여서, 건물 공사에서는 해제가 아니라 보수와 손해배상이 실제 수단이 됩니다.
수급인이 책임을 벗는 경우
모든 하자가 시공사의 몫은 아니어서 제669조가 2가지 통로를 두었습니다.
- 하자가 도급인이 제공한 재료의 성질이나 도급인의 지시에서 비롯된 때에는 담보책임 규정이 적용되지 않습니다.
- 다만 수급인이 그 재료나 지시가 부적당함을 알고도 도급인에게 알리지 않았다면 책임을 면하지 못합니다.
건축주가 특정 자재를 지정하는 사안에서 이 조문이 자주 등장합니다. 갈림길은 하나입니다. 시공사가 문제를 알고도 그대로 시공했는지입니다.
계약서에 담보책임을 지지 않는다는 특약이 들어 있는 경우도 있습니다. 그런 약정이 있더라도 수급인은 알고 고지하지 아니한 사실에 대하여는 책임을 면하지 못합니다.
주의
기간의 성격이 다른 점을 놓치기 쉽습니다. 인도받은 날부터 1년은 권리를 행사해야 하는 기간이고, 토지ㆍ건물의 5년과 10년은 그 하자에 대해 수급인이 책임을 지는 기간입니다. 두 기간을 같은 것으로 보고 계산하면 청구가 늦어집니다.
무엇부터 준비해야 하나
다툼은 언제나 자료의 싸움이므로 순서대로 갖추면 됩니다.
- 계약서와 설계도, 시방서, 변경 합의서를 한데 모읍니다.
- 하자 부위를 날짜가 보이도록 사진과 영상으로 기록합니다.
- 보수를 요구하는 내용과 기간을 적어 내용증명으로 보냅니다.
- 전문업체의 점검 결과나 보수 견적서를 확보합니다.
- 인도일과 준공일, 사용승인일을 문서로 확정합니다.
마지막 항목이 기간 계산의 출발점입니다. 제670조와 제671조가 모두 인도일을 기준으로 삼기 때문입니다. 날짜 하나가 결론을 바꿉니다.
확인할 것
· 목적물을 인도받은 날짜를 증명할 서류가 있는지
· 건물의 구조가 석조나 금속처럼 10년 기간에 해당하는지
· 하자가 도급인의 지시나 지정 자재에서 비롯된 것인지
· 계약서에 담보책임을 제한하는 특약이 있는지
· 남은 공사대금과 하자보수비의 크기가 서로 맞는지
정리
건물 하자는 보수 청구와 손해배상이 중심이고, 계약 해제는 건물에 관하여 막혀 있습니다. 보수에 갈음하는 배상은 고치는 비용이 기준이 되지만, 하자가 중요하지 않은데 보수비가 과다한 경우에는 떨어진 가치를 기준으로 좁혀집니다.
기간은 두 겹입니다. 인도일부터 1년 안에 권리를 행사해야 하고, 토지와 건물의 하자에 대한 수급인의 책임은 인도 후 5년, 석조나 금속 등으로 지은 건물은 10년입니다. 하자가 발견되면 날짜부터 확정하고 보수 요구를 서면으로 남긴 뒤, 남은 대금이 있다면 거절할 범위를 변호사와 함께 정하시기 바랍니다.
참조 조문
민법 제536조, 제667조, 제668조, 제669조, 제670조, 제671조, 제672조
이 유형의 사건은 초기 대응 시점이 결과를 좌우합니다. 시간이 지난 뒤 후회하시기보다, 의문이 생기는 그 시점에 변호사와 상의하시기 바랍니다.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com
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자주 묻는 질문
하자를 고치지 않았는데도 배상을 청구할 수 있나요?
보수에 갈음하는 손해배상은 하자를 고치는 데 드는 비용을 기준으로 하므로, 실제로 보수를 마치지 않았더라도 청구할 수 있습니다. 다만 금액을 다투게 되므로 전문업체의 견적서나 감정 자료를 미리 확보해 두시는 편이 좋습니다.
하자를 이유로 잔금을 안 줘도 되나요?
하자보수에 갈음하는 손해배상채권과 공사대금채권은 동시이행의 관계에 놓입니다. 다만 거절할 수 있는 것은 하자에 상응하는 범위이므로, 작은 하자를 이유로 잔금 전부를 보류하면 지체 책임을 질 수 있습니다.
입주한 지 3년이 지났는데 늦은 것인가요?
토지와 건물, 그 밖의 공작물에 대해서는 인도 후 5년, 석조나 연와조, 금속 등으로 지은 것은 10년의 담보책임 기간이 있습니다. 다만 하자를 발견한 뒤에는 조문이 정한 행사 기간이 따로 붙으므로 미루지 마시기 바랍니다.
건축주가 지정한 자재 때문에 생긴 하자도 시공사 책임인가요?
하자가 도급인이 제공한 재료나 지시에서 비롯된 때에는 담보책임 규정이 적용되지 않습니다. 그러나 수급인이 그 재료나 지시의 부적당함을 알고도 알리지 않았다면 책임을 면하지 못하므로, 시공 전 협의 기록이 쟁점이 됩니다.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-15
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