형제가 물려받은 집, 동업자끼리 사 둔 상가, 이혼 뒤 이름을 함께 남겨 둔 아파트가 모두 공유입니다. 등기부에는 지분이 나뉘어 적혀 있는데 실제로는 한 사람이 살거나 쓰고 있는 경우가 많습니다. 그 상태가 몇 해 이어지면 나머지 공유자는 쓰지 못한 기간의 값을 받을 수 있느냐고 묻게 됩니다. 민법이 공유물의 사용과 수익을 어떻게 나누어 두었는지, 정산은 어떤 이름으로 이루어지는지를 정리했습니다.
공유는 어떤 상태인가
출발점은 지분입니다. 민법 제262조는 물건이 지분에 의하여 여러 사람의 소유로 된 때를 공유로 보고, 지분은 균등한 것으로 추정한다고 정합니다. 등기부에 비율이 적혀 있지 않으면 이 추정이 먼저 작동합니다.
핵심 조문은 짧습니다. 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용ㆍ수익할 수 있습니다.
이 문장이 오해를 낳습니다. 지분이 3분의 1이라고 해서 건물의 3분의 1 구역만 자기 것이 되는 것이 아닙니다. 건물 전체에 대하여 3분의 1만큼의 몫을 가진다는 뜻입니다.
그러므로 누구도 혼자 전부를 쓸 권리는 없습니다.
지분의 비율로 사용ㆍ수익
공유자 각자가 공유물 전체에 대하여 자기 지분에 해당하는 만큼 쓰고 수익을 가질 수 있다는 뜻입니다. 특정 부분을 독점하는 권리가 아니며, 누가 어떻게 쓸지는 관리에 관한 결정으로 정합니다.
한 사람이 전부를 쓰고 있다면
가장 흔한 장면입니다. 지분이 절반씩인데 한쪽만 살고 있는 경우입니다.
이때 다른 공유자가 곧바로 나가라고 할 수 있는지가 먼저 문제 됩니다. 판례는 지분이 과반에 미치지 못하는 공유자끼리는 서로 인도를 구할 수 없다는 쪽으로 정리해 두었습니다. 요구하는 쪽 역시 단독으로 점유할 권리는 없기 때문입니다. 두 사람 모두 2분의 1씩이라면 어느 쪽도 상대를 내보낼 근거가 없습니다.
대신 2가지 길이 열립니다. 사용을 방해하는 상태의 제거를 구하는 것과, 자기 지분만큼의 값을 돌려받는 것입니다.
실무에서 무게가 실리는 쪽은 뒤의 것입니다.
정산은 어떤 이름으로 하나
청구의 근거는 부당이득입니다. 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻고 그로 인해 타인에게 손해를 가한 사람은 그 이익을 반환하여야 한다는 민법 제741조가 바탕입니다.
단독으로 쓰는 공유자는 자기 지분을 넘는 부분까지 쓰고 있고, 그 초과분이 이익이자 다른 공유자의 손해가 됩니다.
금액은 그 부동산의 차임 상당액에 청구하는 사람의 지분 비율을 곱해서 잡습니다. 임대를 놓고 있다면 실제 받는 차임이 기준이 되고, 직접 거주하고 있다면 주변 시세를 근거로 산정하게 됩니다.
시세 자료만으로 정리되지 않아 감정을 거치는 경우가 많습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 처분ㆍ변경 | 다른 공유자 전원의 동의가 있어야 합니다. 매각이나 철거가 여기에 듭니다. |
| 관리 | 지분의 과반수로 결정합니다. 임대와 사용 방법의 결정이 해당합니다. |
| 보존행위 | 각자 단독으로 할 수 있습니다. 불법점유자에 대한 조치가 예입니다. |
| 비용 부담 | 관리비용과 그 밖의 의무를 지분 비율로 나누어 집니다. |
| 분할 청구 | 언제든 할 수 있으나 5년 안의 기간으로 분할하지 않기로 약정할 수 있습니다. |
과반수 지분이면 달라지나
달라집니다. 제265조가 그 근거입니다. 여기서 결과가 크게 갈립니다.
공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정합니다. 그래서 지분이 과반인 공유자는 누가 어떻게 쓸지를 정할 수 있고, 자신이 직접 쓰기로 정하는 것도 관리의 범위에 들어갑니다.
그렇다고 공짜가 되지는 않습니다. 그 결정으로 사용ㆍ수익을 하지 못하게 된 소수지분권자에게는 지분에 상응하는 몫을 돌려주어야 한다는 것이 일반적인 설명입니다. 사용 방법을 정할 권한과 그 이익을 독차지할 권한은 다릅니다.
과반수를 셀 때는 인원수가 아니라 지분의 크기를 봅니다. 3명이 각각 5분의 3, 5분의 1, 5분의 1을 가졌다면 첫 사람의 뜻이 관리의 결정이 됩니다.
얼마를 어느 기간까지 청구하나
계산의 뼈대는 단순합니다. 월 차임 상당액에 지분 비율과 단독 사용 개월 수를 곱합니다.
- 등기사항증명서로 각자의 지분을 확정합니다.
- 단독 사용이 시작된 시점을 자료로 특정합니다.
- 인근 임대 사례나 감정으로 차임 상당액을 정합니다.
- 공유자가 부담한 세금과 관리비를 정산에서 조정합니다.
- 내용증명으로 청구액과 산정 근거를 통지합니다.
기간에는 한계가 있습니다. 민법 제162조 제1항은 채권이 10년간 행사되지 않으면 소멸시효가 완성한다고 정하므로, 오래 묵힌 부분은 받지 못할 수 있습니다. 미루면 줄어듭니다.
주의
공유자들 사이에 무상으로 쓰기로 한 합의가 있었다면 청구가 막힙니다. 부모가 생전에 한 자녀를 살게 한 사안에서 그런 합의가 있었는지를 두고 다툼이 벌어집니다. 서면이 없더라도 오랜 기간 아무 말이 없었다는 사정이 합의의 근거로 주장되므로, 이의를 제기한 시점을 남겨 두어야 합니다.
비용은 어떻게 나누나
수익만 나누지 않습니다. 공유자는 지분의 비율로 관리비용과 그 밖의 의무를 부담합니다.
재산세와 수선비, 관리비가 여기에 듭니다. 그래서 정산은 한 방향으로만 흐르지 않습니다. 청구하는 쪽도 자기 몫의 비용을 내지 않았다면 그만큼 상계됩니다. 납부 내역을 함께 준비해야 하는 이유입니다.
의무를 오래 이행하지 않는 공유자에 대해서는 강한 조문이 있습니다. 공유자가 1년 이상 그 의무의 이행을 지체한 때에는 다른 공유자가 상당한 가액으로 그 지분을 매수할 수 있습니다.
확인할 것
· 등기부에 적힌 각자의 지분과 합계가 맞는지
· 단독 사용이 언제부터 시작되었는지 보여 주는 자료
· 무상 사용을 허락한 합의나 묵인이 있었는지
· 재산세와 관리비를 누가 얼마나 냈는지
· 청구하려는 기간이 시효에 걸리지 않는지
다툼이 길어지면 무엇이 남나
정산만으로 끝나지 않는 사안이 많아 결국 관계를 끊는 쪽으로 갑니다.
공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다. 협의가 성립하지 않으면 법원에 청구하고, 현물로 나눌 수 없거나 가액이 현저히 줄어들 염려가 있는 때에는 법원이 경매를 명할 수 있습니다.
그래서 두 청구를 함께 검토하는 경우가 많습니다. 정산은 지나간 기간을, 분할은 앞으로의 관계를 정리하기 때문입니다.
정리
공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용하고 수익할 수 있을 뿐, 혼자 전부를 쓸 권리는 없습니다. 지분이 과반에 이르지 않는 공유자끼리는 서로 인도를 구하기 어렵지만, 자기 지분을 넘어 사용한 부분에 대해서는 차임 상당액을 기준으로 정산을 구할 수 있습니다.
과반수 지분권자가 사용 방법을 정한 경우에도 소수지분권자의 몫은 남습니다. 반대로 세금과 관리비를 부담하지 않았다면 그만큼 조정됩니다. 지분과 사용 시점, 비용 부담 내역을 먼저 정리한 다음 사용료 청구와 분할 가운데 어느 쪽이 맞는지를 변호사와 함께 판단하시기 바랍니다.
참조 조문
민법 제162조, 제262조, 제263조, 제264조, 제265조, 제266조, 제268조, 제269조, 제741조
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자주 묻는 질문
형이 부모님 집에 혼자 살고 있는데 월세를 받을 수 있나요?
각 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용하고 수익할 수 있으므로, 지분을 넘어 단독으로 사용한 부분은 차임 상당액을 기준으로 정산을 구할 수 있습니다. 다만 무상으로 거주하도록 한 합의가 인정되면 청구가 어려워집니다.
지분이 절반인데 나가라고 요구할 수 있나요?
지분이 과반에 이르지 않는 공유자끼리는 서로 공유물의 인도를 구하기 어렵다는 것이 판례의 태도입니다. 요구하는 쪽도 단독 점유의 권리는 없기 때문이며, 방해 상태의 제거와 부당이득 반환을 구하는 방식으로 접근하게 됩니다.
지분이 더 많은 공유자가 혼자 쓰겠다고 정했습니다.
관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정하므로 사용 방법을 정하는 것 자체는 가능합니다. 다만 그로 인해 사용하지 못하게 된 공유자에게는 지분에 상응하는 몫을 돌려주어야 합니다.
재산세를 저 혼자 내 왔는데 돌려받을 수 있나요?
공유자는 지분의 비율로 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하므로 초과 부담한 부분은 정산 대상입니다. 다른 공유자가 1년 이상 그 의무를 지체하면 상당한 가액으로 지분을 매수할 수 있는 조문도 있습니다.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-15
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