가게를 넘겨받을 때 건물주와 새로 계약하지 않고 기존 사장에게서 자리를 다시 빌리는 경우가 있습니다. 권리금을 주고 들어왔는데 계약서에 적힌 상대는 건물주가 아니라 앞사람입니다. 이런 전대차에서 기간이 끝나갈 무렵 먼저 걸리는 것이 갱신입니다. 앞사람이 움직이지 않으면 장사를 접어야 하느냐는 물음입니다. 상가건물 임대차보호법이 전대차를 어떻게 다루는지 조문 단위로 짚었습니다.
전대차는 계약이 몇 개인가
두 개입니다. 건물주와 앞사람 사이의 임대차가 하나, 앞사람과 나 사이의 전대차가 또 하나입니다.
민법 제629조는 임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못하도록 하고, 이를 어기면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 그래서 건물주의 동의가 있었는지가 모든 판단의 출발점이 됩니다.
동의를 받고 전대한 경우에는 전차인이 직접 임대인에 대하여 의무를 부담합니다. 차임을 앞사람에게 주었다는 사정으로 건물주에게 맞설 수 없다는 규정도 함께 붙어 있습니다.
의무는 직접 지는데 권리는 어떤지가 남습니다.
전대차
임차인이 자기가 빌린 물건을 다시 제3자에게 빌려주는 계약입니다. 빌려주는 쪽을 전대인, 빌리는 쪽을 전차인이라 부릅니다. 건물주와 전차인 사이에는 직접 맺은 계약이 없고, 두 개의 계약이 겹쳐 놓인 상태가 됩니다.
상가법은 전대차에 무엇을 적용하나
여기에 답을 주는 조문이 상가건물 임대차보호법 제13조입니다. 전대차관계에 그대로 적용되는 규정을 열거해 두었습니다.
계약갱신 요구의 제10조, 갱신 특례를 정한 제10조의2, 차임연체와 해지의 제10조의8, 임시 특례인 제10조의9의 해당 부분, 차임 증감청구권의 제11조, 월 차임 전환 산정률 제한의 제12조입니다.
중요한 것은 목록에 빠진 것입니다. 대항력을 정한 제3조와 권리금 회수기회를 보호하는 제10조의4는 들어 있지 않습니다.
이 차이가 분쟁의 모양을 갈라 놓습니다.
| 규정 | 전대인과 전차인 사이에 적용되는지 |
|---|---|
| 계약갱신 요구(제10조) | 적용됩니다. 전차인이 전대인에게 갱신을 요구할 수 있습니다. |
| 차임 증감청구(제11조) | 적용됩니다. 증액에는 대통령령이 정한 상한이 걸립니다. |
| 차임연체와 해지(제10조의8) | 적용됩니다. 연체액이 3기의 차임액에 이르면 전대인이 해지할 수 있습니다. |
| 월 차임 전환 산정률(제12조) | 적용됩니다. 보증금을 월세로 돌릴 때 비율이 제한됩니다. |
| 대항력(제3조) | 열거에 없습니다. 건물이 팔렸을 때 새 소유자에게 주장하기 어렵습니다. |
| 권리금 회수기회 보호(제10조의4) | 열거에 없습니다. 나갈 때 받을 돈을 지키는 장치가 약합니다. |
건물주에게 직접 요구할 길이 있나
있습니다. 제13조 제2항이 그 통로입니다.
임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 내 권리를 쓰는 것이 아니라 앞사람의 권리를 대신 쓰는 구조입니다.
조건이 둘 붙습니다. 건물주의 동의를 받은 전대차여야 하고, 앞사람이 쓸 수 있는 기간 안이어야 합니다. 앞사람에게 갱신요구권이 남아 있지 않다면 대신 행사할 것도 없습니다.
앞사람이 연락을 끊어도 길이 막히지는 않는다는 뜻입니다.
기간을 어떻게 세나
제10조 제1항이 창구를 정해 두었습니다. 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 요구해야 합니다.
이 기간은 원래 계약의 만료일을 기준으로 셉니다. 내 전대차의 만료일이 아닙니다. 전대차 기간이 원래 임대차보다 짧게 잡혀 있는 경우가 많아 착오가 잦은 지점입니다.
- 건물주와 앞사람 사이 계약서에서 최초 개시일과 만료일을 확인합니다.
- 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는지 계산합니다.
- 만료 6개월 전이 되는 날짜를 달력에 표시합니다.
- 내용증명으로 갱신 요구의 뜻을 적어 건물주와 앞사람에게 각각 보냅니다.
- 발송 영수증과 배달 결과를 보관합니다.
제10조 제2항은 최초 기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 갱신요구권을 행사할 수 있다고 정합니다. 앞사람이 8년을 채운 자리라면 내게 남은 것은 2년뿐입니다.
건물주가 거절할 수 있는 경우
제10조 제1항 단서에 여덟 가지가 적혀 있고, 전차인의 대위 행사에도 그대로 걸립니다.
- 차임을 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우
- 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
- 고의나 중대한 과실로 건물을 파손한 경우
- 철거 또는 재건축을 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우
세 번째 항목을 눈여겨보십시오. 동의 없는 전대는 그 자체가 거절 사유입니다. 건물주가 알면서 가만히 있었던 것과 서면으로 동의한 것은 다르게 취급됩니다.
철거나 재건축을 이유로 한 거절에도 제한이 있습니다. 계약 당시 공사시기와 소요기간을 포함한 계획을 구체적으로 고지하고 그대로 따르는 경우, 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따르는 경우로 나뉘어 있습니다.
주의
구두로 받은 동의는 나중에 부인되기 쉽습니다. 전대 사실을 알고 차임을 받아 왔다는 사정만으로 동의가 인정될지는 사안마다 갈립니다. 자리를 넘겨받는 단계에서 동의서를 따로 받고, 어려우면 건물주와 직접 새 계약을 맺는 쪽을 검토하십시오.
권리금은 왜 다르게 다뤄지나
제13조의 준용 목록에 제10조의4가 빠져 있기 때문입니다.
이 규정은 임대인이 임차인의 권리금 수령을 방해하지 못하도록 하고, 위반하면 손해배상 책임을 지웁니다. 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 종료 당시의 권리금 중 낮은 쪽을 넘지 못하며, 청구권은 종료일부터 3년 안에 행사해야 합니다.
이 장치가 전대차관계에 그대로 옮겨 오지 않습니다. 전차인이 다음 사람을 주선하겠다고 해도 건물주를 상대로 같은 주장을 하기 어렵다는 뜻입니다.
권리금을 주고 들어가는 자리일수록 계약의 상대를 누구로 할지가 중요해집니다.
확인할 것
· 건물주의 전대 동의가 서면으로 남아 있는지
· 원래 임대차의 최초 개시일과 만료일이 언제인지
· 전체 임대차기간이 이미 10년에 가까운지
· 앞사람에게 연체나 파손 같은 거절 사유가 있는지
· 전대차계약서에 권리금 정산에 관한 약정이 있는지
정리
상가건물 임대차보호법 제13조 제1항은 계약갱신 요구, 차임 증감청구, 차임연체 해지, 월 차임 전환 산정률 제한을 전대인과 전차인 사이에 그대로 적용합니다. 제2항은 여기서 한 걸음 더 나아가, 건물주의 동의를 받은 전차인이 임차인의 갱신요구권 행사기간 안에 임차인을 대위하여 건물주에게 갱신을 요구할 수 있게 열어 두었습니다.
다만 대항력과 권리금 회수기회 보호는 준용 목록에 없고, 10년의 한도는 앞사람이 쓴 기간까지 합쳐서 셉니다. 자리를 넘겨받기 전에 동의서와 원래 계약서를 함께 확인하시기 바랍니다.
참조 조문
상가건물 임대차보호법 제13조, 제10조, 제10조의2, 제10조의4, 제10조의8, 제11조, 제12조 · 민법 제629조, 제630조
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자주 묻는 질문
건물주가 전대 사실을 알면서 아무 말도 하지 않았습니다. 동의로 볼 수 있나요?
묵시적인 동의가 인정되는 사안도 있지만 자동으로 그렇게 되지는 않습니다. 전대 사실을 구체적으로 알았는지, 차임을 누구에게서 받아 왔는지를 함께 봅니다. 다툼이 예상되면 서면 동의를 다시 받아 두십시오.
앞사람이 연락이 되지 않는데 갱신을 요구할 방법이 있습니까?
상가건물 임대차보호법 제13조 제2항이 대위 행사를 인정하므로 건물주에게 직접 갱신 요구의 뜻을 전할 수 있습니다. 다만 동의를 받은 전대차여야 하고, 앞사람의 행사기간 안이어야 합니다.
전대차 계약 기간이 더 길게 남아 있으면 그만큼 보장되나요?
원래 임대차가 끝나면 그 위에 얹힌 전대차도 존속하기 어렵습니다. 기간은 내 계약서가 아니라 건물주와 앞사람 사이 계약서의 만료일로 셉니다.
전차인도 권리금을 받고 나갈 수 있습니까?
전대인과 권리금 정산 약정을 두었다면 그 약정으로 다투게 됩니다. 건물주를 상대로 한 회수기회 보호 규정은 제13조의 준용 목록에 없어 같은 방식으로 주장하기 어렵습니다.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-16
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