등기 신청이 각하되는 열한 가지 사유

잔금을 치르고 서류를 맡겼는데 등기소에서 연락이 옵니다. 무엇이 빠졌으니 언제까지 고쳐 오라는 내용입니다. 이 전화를 받고 당황하는 분이 많지만, 실제로는 신청을 살려 주려는 절차입니다. 부동산등기법은 등기관이 신청을 물리칠 수 있는 경우를 열한 가지로 한정해 놓고, 그중 고칠 수 있는 것은 고치게 하라고 정해 두었습니다. 어떤 흠이 살아나고 어떤 흠이 그대로 끝나는지를 나누어 보았습니다.

각하는 마음대로 할 수 없다

조문의 첫 문장이 이 절차의 성격을 보여 줍니다.

부동산등기법 제29조는 등기관이 열한 가지 중 어느 하나에 해당하는 경우에 "만" 이유를 적은 결정으로 신청을 각하하여야 한다고 적고 있습니다. 목록 밖의 이유로는 물리칠 수 없다는 뜻입니다.

그리고 단서가 붙습니다. 보정될 수 있는 흠이고 신청인이 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 그 부분을 고쳤다면 각하하지 않습니다.

시간이 넉넉하지 않습니다.

보정
신청서나 첨부정보의 잘못된 부분을 고쳐 다시 갖추는 것을 말합니다. 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 마치면 각하를 면합니다. 흠 자체가 고쳐질 성질이 아니면 보정 명령 없이 곧바로 각하 결정이 나옵니다.

고칠 수 없는 두 가지

제1호와 제2호가 그것입니다. 성격이 다른 나머지 아홉 가지와 구별해서 보아야 합니다.

제1호는 사건이 그 등기소의 관할이 아닌 경우입니다. 부동산의 소재지를 관할하지 않는 등기소에 낸 신청은 그 등기소에서 고칠 수 있는 성질의 것이 아닙니다. 제대로 된 곳에 다시 내야 합니다.

제2호는 사건이 등기할 것이 아닌 경우입니다. 법이 인정하지 않는 권리를 등기해 달라거나 실체가 없는 등기를 구하는 신청이 여기에 듭니다. 이 사유로 실행된 등기는 뒤에 직권으로 말소될 수 있어 파급이 큽니다.

둘은 각하로 끝납니다.

누가 신청했는가에 걸리는 사유

제3호는 신청할 권한이 없는 자가 신청한 경우입니다. 소유자가 아닌 사람이 이전등기를 신청하거나 대리권이 없는 사람이 서류를 낸 경우가 전형입니다.

제4호는 출석에 관한 것입니다. 제24조 제1항 제1호의 방문신청 방식으로 신청하면서 당사자나 그 대리인이 등기소에 나오지 않은 경우입니다. 다만 대리인이 변호사나 법무사인 때에는 대법원규칙으로 정하는 사무원을 출석하게 하여 서면을 제출할 수 있습니다.

승계가 있었던 사안은 따로 길이 있습니다. 등기원인이 발생한 뒤에 등기권리자나 등기의무자에 대하여 상속이나 그 밖의 포괄승계가 있으면 제27조에 따라 그 승계인이 신청할 수 있습니다.

호	사유의 요지	보정
1	그 등기소의 관할이 아닌 사건	불가
2	등기할 것이 아닌 사건	불가
3	신청할 권한이 없는 자의 신청	사안에 따름
4	방문신청에서 당사자나 대리인이 출석하지 않음	가능
5	신청정보의 제공 방식이 대법원규칙에 맞지 않음	가능
6	부동산이나 권리의 표시가 등기기록과 불일치	가능
7	등기의무자의 표시가 등기기록과 불일치	가능
8	신청정보와 등기원인 증명정보가 불일치	가능
9	첨부정보를 제공하지 않음	가능
10	취득세ㆍ등록면허세ㆍ수수료 미납 등	가능
11	부동산 표시가 토지대장ㆍ임야대장ㆍ건축물대장과 불일치	가능

서류가 어긋나는 다섯 가지

실무에서 가장 자주 걸리는 묶음입니다. 제5호부터 제9호까지가 여기에 해당합니다.

제6호와 제7호는 일치를 요구합니다. 신청정보에 적은 부동산이나 권리의 표시, 그리고 등기의무자의 표시가 등기기록과 맞아야 합니다. 주소를 옮기고도 등기부에 반영하지 않은 매도인이 대표적인 사례이며, 이때는 등기명의인표시변경등기를 먼저 해서 줄을 맞춥니다.

다만 제7호에는 예외가 둘 있습니다. 제27조에 따라 포괄승계인이 신청하는 경우와, 신청정보와 등기기록의 등기의무자가 동일인임을 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 확인할 수 있는 경우입니다.

제8호는 신청정보와 등기원인을 증명하는 정보가 서로 어긋나는 경우입니다. 계약서의 매매대금과 신청서의 거래가액이 다르거나 계약 날짜가 엇갈리는 일이 잦습니다.

확인할 것
· 등기부의 소재와 지번, 면적이 대장과 같은지
· 매도인의 주소와 성명이 등기부와 일치하는지
· 계약서의 금액과 날짜가 신청서와 맞는지
· 인감증명과 주민등록등본의 발급일이 유효기간 안인지
· 취득세 납부확인서와 국민주택채권 매입 자료를 갖추었는지

세금과 대장에 걸리는 경우

제10호는 돈에 관한 것입니다. 취득세와 등록면허세, 수수료를 내지 않았거나 다른 법률에 따라 부과된 의무를 이행하지 않은 경우입니다. 분할납부하는 취득세라면 등기 전에 낼 몫만을 가리킵니다.

제11호는 대장과의 불일치입니다. 신청정보 또는 등기기록의 부동산 표시가 토지대장, 임야대장, 건축물대장과 맞지 않으면 각하 사유가 됩니다.

등기부와 대장은 서로 다른 장부이고 관리하는 기관도 다릅니다. 증축이나 용도변경, 지목변경을 대장에만 반영해 둔 상태가 흔합니다. 그래서 등기 전에 부동산표시변경등기부터 해야 하는 사안이 생깁니다.

순서가 하나 어긋나면 전체가 멈춥니다.

각하 결정에 불복하려면

결정을 받았다고 끝나지 않습니다. 제100조 이하에 이의 절차가 마련되어 있습니다.

1. 등기관의 결정이나 처분에 이의가 있으면 그 등기관이 속한 지방법원에 이의신청을 합니다.
2. 신청은 그 등기관이 속한 등기소에 이의신청서를 내거나 전산정보처리조직으로 이의신청정보를 보내는 방법으로 합니다.
3. 등기관은 이의가 이유 있다고 보면 그에 해당하는 처분을 하고, 이유 없다고 보면 신청일부터 3일 안에 의견을 붙여 관할 지방법원에 보냅니다.
4. 관할 지방법원은 이유를 붙여 결정하고, 이유 있다고 인정하면 등기관에게 해당 처분을 명령합니다.
5. 그 결정에 대하여는 비송사건절차법에 따라 항고할 수 있습니다.

두 가지 제약을 기억하십시오. 새로운 사실이나 새로운 증거방법을 근거로 이의신청을 할 수는 없고, 이의에는 집행정지의 효력이 없습니다. 결정 전이라도 법원이 등기관에게 가등기나 이의가 있다는 뜻의 부기등기를 명령할 수 있을 뿐입니다.

주의
각하되면 접수 순위가 사라집니다. 같은 부동산에 다른 신청이나 가압류가 먼저 들어오면 순서가 뒤바뀌므로, 보정 연락을 받았을 때 하루를 넘기지 않는 것이 확실한 대응입니다.

정리

부동산등기법 제29조는 각하 사유를 열한 가지로 한정하고, 보정될 수 있는 흠은 보정을 명한 날의 다음 날까지 고치면 살아나도록 해 두었습니다. 관할 위반과 등기할 것이 아닌 사건은 성질상 고칠 수 없어 그대로 각하되고, 나머지는 대부분 서류를 맞추면 회복됩니다.

각하 결정을 받았다면 제100조의 이의신청으로 다툴 수 있으나 새로운 증거를 내세울 수 없고 집행이 멈추지도 않습니다. 순위가 걸린 거래라면 결정 전 단계에서 보정으로 끝내는 편이 낫고, 대장과 등기부가 어긋난 사안은 미리 변호사나 법무사와 순서를 정해 두시기 바랍니다.

참조 조문

부동산등기법 제29조, 제24조, 제27조, 제100조, 제101조, 제102조, 제103조, 제104조, 제105조, 제106조

관련 안내: 부산 부동산변호사 · 부동산·주택 업무

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자주 묻는 질문

보정 기한을 놓치면 다시 낼 수 없습니까?

다시 신청하는 것 자체는 가능합니다. 다만 각하된 신청의 접수번호는 사라지고 새 번호를 받으므로, 그 사이에 들어온 다른 등기보다 순위가 밀립니다. 담보설정처럼 순위가 걸린 사안에서는 손해가 큽니다.

등기부의 소유자 주소가 옛 주소인데 그대로 매매등기를 할 수 있나요?

신청정보의 등기의무자 표시가 등기기록과 일치하지 않으면 제7호에 걸립니다. 보통은 등기명의인표시변경등기를 먼저 해서 주소를 맞춘 뒤 이전등기를 신청합니다. 동일인임을 확인할 수 있는 경우에는 예외가 인정됩니다.

건축물대장에는 증축이 반영됐는데 등기부는 그대로입니다.

부동산 표시가 대장과 다르면 제11호의 각하 사유가 됩니다. 먼저 건물표시변경등기를 해서 등기부를 대장에 맞춘 다음 원하는 등기를 신청하셔야 합니다.

이의신청을 하면 그 사이에 등기가 멈추나요?

멈추지 않습니다. 이의에는 집행정지의 효력이 없다고 정해져 있습니다. 관할 지방법원이 결정 전에 가등기나 이의가 있다는 뜻의 부기등기를 명령할 수 있을 뿐이므로, 필요하다면 그 명령을 함께 구하는 편이 낫습니다.

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-16

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