공동저당의 배당은 어떤 순서로 갈리나

은행이 대출을 내주면서 집 한 채로는 모자란다며 부모님 명의의 밭까지 함께 잡는 일이 있습니다. 등기부에는 같은 빚을 담보한다는 표시가 양쪽에 붙고, 나중에 어느 한쪽이 경매로 넘어간 뒤 배당표를 받아 들고서야 숫자가 이상하다는 것을 알게 됩니다. 민법은 이런 형태를 따로 다루면서 두 부동산이 함께 팔릴 때와 한쪽만 먼저 팔릴 때를 갈라 두었고, 뒤에 선 사람이 손해를 그대로 떠안지 않도록 장치를 하나 붙였습니다. 그 갈림길을 숫자로 따라가 보겠습니다.

담보로 잡힌 집이 둘이면 무엇이 달라지나

달라지는 것은 갚는 방법이 아니라 나누는 방법입니다.

민법 제368조가 다루는 상황은 동일한 채권의 담보로 수개의 부동산에 저당권을 설정한 경우입니다. 빚은 하나인데 잡힌 물건이 여럿이라는 뜻이고, 채권자는 어느 쪽을 먼저 팔지 스스로 고를 수 있습니다. 그 선택이 다른 사람의 몫을 흔들기 때문에 조문이 따로 필요해집니다.

등기부에도 흔적이 남습니다. 부동산등기법 제78조 제1항은 등기관이 그런 저당권설정등기를 할 때 각 부동산의 등기기록에 다른 부동산과 함께 담보로 제공되었다는 뜻을 적도록 했습니다. 제2항은 부동산이 5개 이상이면 공동담보목록을 만들게 하고, 제3항은 그 목록을 등기기록의 일부로 봅니다.

을구에서 그 표시를 찾는 일이 첫 순서입니다.

공동저당
하나의 채권을 담보하려고 둘 이상의 부동산에 저당권을 설정해 둔 상태를 말합니다. 채권자로서는 어느 한쪽의 값이 떨어져도 나머지로 메울 수 있어 안전하지만, 같은 부동산에 뒤로 줄을 선 채권자는 채권자가 어느 쪽을 먼저 파느냐에 따라 받을 돈이 달라집니다.

두 곳이 함께 팔리면 얼마씩 무나

이때가 가장 단순합니다. 민법 제368조 제1항은 여러 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정하도록 했습니다.

값이 큰 쪽이 많이 부담합니다. 빚 2억 4,000만원을 담보하려고 갑 부동산과 을 부동산에 저당권이 걸려 있고, 갑이 3억원에 을이 1억 5,000만원에 팔렸다고 해 보겠습니다. 두 대가를 합하면 4억 5,000만원이고 비율은 2 대 1이 됩니다.

갑이 1억 6,000만원을, 을이 8,000만원을 부담합니다. 남은 돈은 뒤로 선 저당권자나 소유자에게 갑니다.

구분	갑 부동산	을 부동산
경매대가	3억원	1억 5,000만원
대가의 비율	3분의 2	3분의 1
함께 배당할 때의 분담액	1억 6,000만원	8,000만원
뒤에 선 사람에게 남는 돈	1억 4,000만원	7,000만원

한 곳만 먼저 경매에 넘어가면

여기서 숫자가 흔들립니다.

같은 조 제2항 앞부분은 저당부동산 가운데 일부의 경매대가를 먼저 배당하는 경우에 저당권자가 그 대가에서 채권 전부의 변제를 받을 수 있게 합니다. 비율대로 잘라 받으라는 제한이 붙지 않습니다.

앞의 사례에서 을 부동산만 먼저 팔렸다면 1억 5,000만원이 통째로 선순위 저당권자에게 갑니다. 을에 뒤로 저당권을 걸어 둔 사람은 한 푼도 만지지 못합니다. 함께 팔렸다면 7,000만원이 남았을 자리인데, 채권자가 을만 먼저 신청했다는 사정 하나로 그 돈이 사라집니다.

순서를 고르는 쪽이 남의 몫까지 움직이는 구조입니다.

먼저 팔린 쪽의 뒷순위는 그냥 손해인가

그렇지 않습니다. 제2항 뒷부분이 그 자리를 메웁니다.

경매된 부동산의 차순위저당권자는 선순위저당권자가 제1항에 따라 다른 부동산의 경매대가에서 변제를 받을 수 있는 금액의 한도에서 선순위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있습니다. 한도가 비율로 계산한 그 금액이라는 점이 핵심입니다.

사례로 옮기면 이렇습니다. 함께 배당했더라면 갑 부동산이 1억 6,000만원을 부담했을 것이므로, 을의 차순위저당권자는 그 1억 6,000만원의 한도에서 갑 부동산의 선순위 저당권을 대신 행사합니다. 다만 손에 쥐는 돈은 자기 채권액과 갑이 나중에 팔리는 값에 함께 묶여 있어, 한도가 곧 회수액은 아닙니다.

주의
대위는 저절로 돈이 들어오는 제도가 아닙니다. 대위할 자리가 생긴 줄 모르는 사이 갑 부동산이 다른 절차로 팔려 버리면 회수할 대상 자체가 없어집니다. 같은 빚을 담보하는 부동산이 어디에 더 있는지를 경매 초반에 확인해 두십시오.

대위한 저당권은 등기부에 어떻게 남나

기록할 내용이 법에 정해져 있습니다. 부동산등기법 제80조 제1항은 등기관이 민법 제368조 제2항 후단의 대위등기를 할 때 일반적인 권리 기록 사항 외에 세 가지를 더 적도록 했습니다.

1. 매각된 부동산. 소유권 밖의 권리가 저당권의 목적이었다면 그 권리를 적습니다.
2. 그 부동산이 팔린 매각대금.
3. 선순위 저당권자가 그 대금에서 변제받은 금액.

대위의 한도를 계산한 근거를 등기부에 그대로 남기는 장치입니다. 갑 부동산을 사려는 사람도 이 기록으로 남은 부담을 가늠합니다.

빚이 사라지면 담보도 같이 사라지나

사라집니다. 민법 제369조는 저당권으로 담보한 채권이 시효의 완성이나 그 밖의 사유로 소멸하면 저당권도 소멸한다고 정합니다.

반대로 빚이 조금이라도 남아 있는 동안에는 담보가 통째로 버팁니다. 민법 제370조가 제321조를 저당권에 준용하기 때문입니다. 채권 전부의 변제를 받을 때까지 목적물 전부에 권리를 행사할 수 있다는 뜻이어서, 잔액이 얼마 되지 않는다고 어느 한 필지만 풀어 달라고 요구할 수는 없습니다.

일부만 풀어 달라는 요청은 조문이 아니라 합의의 영역입니다.

도장을 찍기 전에 무엇을 보아야 하나

공동저당은 걸 때보다 풀 때 문제가 생깁니다.

확인할 것
· 등기부 을구에 공동담보라는 뜻이 적혀 있는지
· 묶인 부동산이 5개 이상이면 공동담보목록의 번호와 내용
· 각 부동산의 감정가와 선순위 채권의 잔액
· 내가 뒤에 저당권을 걸려는 부동산이 먼저 팔릴 가능성
· 대위할 여지가 있는 다른 부동산의 소재지와 등기 상태

뒤에 서는 쪽은 앞사람이 움직이는 순서에 따라 회수액이 달라집니다. 이미 배당표를 받아 든 상황이라면 기일까지 시간이 길지 않습니다. 대위의 한도를 변호사와 함께 계산해 보시기 바랍니다.

정리

민법 제368조 제1항은 여러 부동산이 함께 팔릴 때 각 경매대가에 비례해 빚을 나누어 지우고, 제2항 앞부분은 한 곳만 먼저 팔릴 때 그 대가에서 채권 전부를 받아 갈 수 있게 합니다. 두 규칙이 부딪치는 자리를 메우는 것이 제2항 뒷부분의 대위이며, 그 한도는 비율로 계산했을 때 다른 부동산이 부담했을 금액입니다.

등기부에는 부동산등기법 제78조로 공동담보라는 표시가, 대위가 이루어지면 제80조로 매각대금과 변제액이 남습니다. 담보를 잡기 전이든 배당을 앞둔 뒤이든, 묶여 있는 부동산 전부를 한 장에 놓고 따져 보십시오.

참조 조문

민법 제368조, 제369조, 제370조, 제321조, 제342조 · 부동산등기법 제78조, 제80조

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자주 묻는 질문

은행이 저희 집과 아버지 땅을 같이 잡았습니다. 아버지 땅만 먼저 팔 수도 있습니까?

어느 쪽을 먼저 경매에 부칠지는 저당권자가 고릅니다. 다만 먼저 팔린 부동산에 뒤로 저당권을 걸어 둔 사람에게는 민법 제368조 제2항 후단의 대위가 열리므로, 남은 부동산 쪽으로 부담이 옮겨 갑니다.

제가 뒤에 저당권을 걸어 둔 건물이 먼저 낙찰됐는데 배당이 한 푼도 없습니다. 끝난 겁니까?

같은 채권을 담보하는 다른 부동산이 남아 있다면 그쪽에서 대위할 여지가 있습니다. 한도는 함께 배당했을 경우 그 부동산이 부담했을 금액이므로, 감정가와 배당표를 놓고 먼저 계산해 보셔야 합니다.

대위등기를 하지 않으면 권리가 없어집니까?

부동산등기법 제80조는 대위등기에 매각 부동산과 매각대금, 선순위 저당권자가 변제받은 금액을 적도록 하고 있습니다. 등기가 남아 있어야 나중에 그 부동산을 취득한 사람에게 내용을 내세우기 쉬워지므로 절차를 미루지 않는 편이 안전합니다.

빚을 거의 다 갚았는데 은행이 담보 한 필지만 풀어 주지 않습니다.

민법 제370조가 준용하는 제321조는 채권 전부를 변제받을 때까지 목적물 전부에 권리를 행사할 수 있게 합니다. 일부 해지는 협상으로 얻는 것이므로 잔액과 담보 가치를 정리해 서면으로 요청하십시오.

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법무법인 대한중앙 | 해운대 사무소

대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사

작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-20

대표 변호사 한병철

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