붙잡아 둔 건물에서 나온 차임은 누가 가져가나

공사대금을 받지 못해 건물을 내주지 않고 버티는 동안에도 그 건물에서는 돈이 나옵니다. 일부 층에 이미 세입자가 들어 있거나, 주차장과 옥상 광고판에서 사용료가 들어오는 경우입니다. 이 돈이 건물주에게 가야 하는지 붙잡고 있는 사람에게 가야 하는지를 민법이 한 조문으로 정리해 두었습니다. 다만 그 조문은 돈의 주인을 정해 주는 데 그치고, 돈을 만들어 내는 행위까지 허락해 주지는 않습니다. 둘을 구분해서 보겠습니다.

여기서 말하는 과실이란 무엇인가

물건에서 흘러나오는 수익을 가리킵니다.

민법 제101조 제1항은 물건의 용법에 의하여 수취하는 산출물을 천연과실이라 하고, 제2항은 물건의 사용대가로 받는 금전 기타의 물건을 법정과실로 정합니다. 밭에서 거둔 곡식이 앞쪽입니다. 건물에서 다달이 받는 차임이 뒤쪽입니다.

건물을 붙잡고 있는 상황에서 문제가 되는 것은 대개 뒤쪽입니다. 제102조 제2항은 법정과실을 수취할 권리의 존속기간 일수 비율로 취득하도록 했으므로, 점유가 시작된 날과 끝난 날이 계산의 양끝이 됩니다.

왜 붙잡은 사람에게 그 돈을 주나

담보의 값이 새어 나가는 것을 막기 위해서입니다. 시간이 채권자에게만 손해가 되지 않도록 한 장치입니다.

민법 제323조 제1항 본문은 유치물에서 생긴 과실을 거두어 다른 채권에 앞서 자기 채권을 메우는 데 쓸 수 있도록 허용합니다. 문장 안에 우선변제의 성격이 들어 있다는 점이 눈에 띕니다. 유치권에는 원래 그런 힘이 없다고 설명되는 것과 견주면 예외적인 대목입니다.

유치권은 원래 물건을 내주지 않는 데서 힘이 나오는 권리입니다. 그런데 그 상태가 길어지는 동안 건물에서 나오는 수익까지 상대방이 가져간다면, 붙잡고 있는 쪽은 시간만 잃습니다. 조문은 그 수익을 담보의 일부로 보아 채권을 줄이는 데 쓰도록 길을 냈습니다.

제326조가 유치권의 행사는 채권의 소멸시효 진행에 영향을 미치지 아니한다고 못 박은 것과 함께 읽으면 구조가 분명해집니다. 붙잡고만 있어서는 시효가 멈추지 않으니, 받은 과실을 채권에 붙여 두는 일이 더 중요해집니다.

과실수취권
유치물에서 생긴 수익을 거두어 피담보채권에 돌릴 수 있는 권능입니다. 물건을 팔아 값을 회수하는 것이 아니라 물건이 낳는 돈을 순차로 회수하는 방식이어서, 경매와 달리 점유를 유지한 채로 진행됩니다.

차임을 새로 만들어 내도 되나

여기가 갈림길이고, 조문은 이미 흐르고 있던 과실을 거두는 일과 없던 임대차를 새로 만드는 일을 같은 무게로 다루지 않습니다.

제324조 제2항은 채무자의 승낙이 없으면 유치물을 사용하거나 빌려주거나 담보로 제공하지 못하도록 막아 두었고, 같은 조 제3항은 그 위반에 대해 소멸청구라는 결과를 붙였습니다. 빈 점포에 새 임차인을 들이는 행위는 승낙이 없으면 위험합니다.

반대로 내가 붙잡기 전부터 들어 있던 임차인이 내는 차임을 받아 채권에 돌리는 것은 성격이 다릅니다. 임대차 관계를 새로 만든 것이 아니라 이미 흐르고 있던 돈의 종착지가 바뀌는 문제이기 때문입니다.

그래서 실무에서는 세입자의 입주 시점부터 확인하게 되고, 계약서에 적힌 날짜가 점유 개시일보다 앞서는지 뒤서는지가 곧바로 쟁점이 됩니다. 등기부만으로는 알 수 없는 사실이어서 관리비 고지서와 전입 기록이 함께 동원됩니다. 계약서가 없는 구두 임대차라면 다툼이 더 길어집니다.

받은 돈은 어디에 먼저 붙이나

순서가 조문에 적혀 있습니다. 제323조 제2항은 과실을 먼저 이자에 충당하고 잉여가 있으면 원본에 충당하도록 했습니다.

이 순서를 임의로 바꿀 수 없다는 점이 중요합니다. 원금부터 줄이고 싶어도 밀린 이자가 남아 있는 한 그쪽이 먼저 메워집니다. 결과적으로 채권 총액이 생각만큼 빨리 줄지 않습니다.

정산표를 매달 만들어 두시는 편이 낫습니다. 나중에 남은 채권액을 다투게 되면 월별 수령액과 충당 내역이 그대로 증거가 됩니다. 표 하나면 끝나는 일입니다.

들어온 것	조문상 처리	유의점
기존 임차인의 월 차임	이자에 먼저, 남으면 원본에	수령일을 기준으로 기록
주차장 사용료	법정과실로 같은 순서	현금 수령은 영수증 필수
농지에서 거둔 수확물	금전이 아니므로 경매	임의 처분은 분쟁 소지
새로 받은 임차보증금	과실이 아님	승낙 없는 임대는 소멸청구 위험

돈이 아닌 과실은 어떻게 하나

제323조 제1항 단서가 답합니다. 과실이 금전이 아닌 때에는 경매하여야 한다고 적혀 있습니다.

거둔 농산물을 스스로 처분해 값을 정하지 말라는 뜻이고, 값을 매기는 주체가 붙잡고 있는 쪽이 되어 버리면 충당 금액이 자의적으로 정해지기 때문입니다.

절차는 제322조 제1항의 경매와 같은 계통이지만 목적이 다릅니다. 그쪽은 물건 자체를 현금으로 바꾸는 절차입니다. 이쪽은 물건을 그대로 둔 채 수익만 현금으로 바꾸는 절차입니다. 그래서 경매가 끝나도 유치권은 그대로 남습니다.

채권이 다 메워지면 어떻게 되나

붙잡고 있을 근거가 사라집니다. 권리의 수명이 잔액과 함께 끝납니다.

제321조는 채권 전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 권리를 행사할 수 있다고 정합니다. 뒤집어 읽으면 전부 변제된 시점부터는 그 권리가 남지 않습니다. 과실로 충당한 결과 잔액이 0이 되었다면 건물을 내주어야 합니다.

이 지점을 놓치고 계속 붙잡고 있으면 그때부터는 권원 없는 점유가 되어 도리어 손해배상 청구를 받게 되므로, 남은 잔액을 늘 계산해 두셔야 합니다.

지금 정리해 두실 것

• 건물에 들어 있는 임차인별 계약일자와 차임 액수
• 점유를 시작한 날짜와 그 사실을 알린 문서
• 차임이 입금되는 계좌의 명의와 이체 내역
• 피담보채권의 원금, 약정이자율, 기산일
• 매달의 충당 내역을 적은 정산표

차임을 건물주가 계속 받아 가고 있다면 임차인에게 지급처가 바뀐다는 사실을 문서로 알리는 절차부터 밟습니다. 임차인 입장에서는 누구에게 내야 면책되는지가 불분명합니다. 이중 지급을 걱정해 어느 쪽에도 내지 않는 상태가 이어지기도 합니다.

확인할 것
· 공사도급계약서와 미지급 금액을 특정한 자료
· 점유 개시 시점의 현장 사진과 출입 통제 기록
· 기존 임대차계약서와 그 체결일
· 차임 수령 내역과 충당 계산서
· 건물주가 보낸 통지나 내용증명의 도달 여부

정리

민법 제323조는 유치물에서 나오는 과실을 붙잡고 있는 쪽이 거두어 자기 채권에 돌릴 수 있게 하고, 충당 순서를 이자에서 원본으로 고정해 두었습니다. 금전이 아닌 과실은 경매를 거치도록 했습니다.

다만 과실을 거두는 권능과 물건을 쓰거나 빌려주는 권능은 다릅니다. 새로 세를 놓는 행위는 제324조 제2항의 제한에 걸리고, 어기면 소멸청구라는 결과가 따라옵니다. 이미 받고 있는 차임이라면 기록을 남기며 충당하시고, 새로운 임대를 검토 중이시라면 승낙을 받는 방법과 순서를 변호사와 먼저 상의하시기 바랍니다.

참조 조문

민법 제101조, 제102조, 제321조, 제322조, 제323조, 제324조, 제326조

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자주 묻는 질문

건물주가 임차인에게 차임을 자기에게 내라고 했습니다.

제323조는 과실을 유치권자가 수취할 수 있게 하지만, 임차인 입장에서는 누구에게 내야 면책되는지가 불분명합니다. 점유 사실과 채권 내역을 적어 임차인에게 통지하고, 다툼이 계속되면 임차인이 공탁하는 방법도 검토할 수 있습니다.

받은 차임으로 원금부터 갚은 것으로 처리해도 됩니까?

제323조 제2항이 이자를 먼저 메우고 남는 금액을 원본에 돌리도록 순서를 정해 두었습니다. 당사자 사이에 다른 합의가 없다면 그 순서를 임의로 바꾸기 어려우므로 정산표를 조문대로 작성하십시오.

비어 있는 층에 세를 놓아 관리비라도 벌면 안 됩니까?

제324조 제2항이 승낙 없는 대여를 금지하고 제3항이 소멸청구를 예정하고 있어 권리를 잃을 위험이 있습니다. 필요하다면 건물주에게 서면으로 승낙을 요청하고 회신을 받아 두시는 편이 안전합니다.

과실로 채권을 다 메운 뒤에도 계속 점유할 수 있습니까?

제321조는 채권 전부를 변제받을 때까지로 권리 행사 범위를 정하고 있어, 잔액이 없어지면 붙잡고 있을 근거가 사라집니다. 이후의 점유는 별도의 책임 문제가 되므로 잔액 계산을 수시로 확인하셔야 합니다.

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-21

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