Q. 질문 내용
3년 전에 지은 지 15년 된 아파트를 샀는데 최근 대출을 알아보다가 은행에서 대지권이 등기되어 있지 않다는 말을 들었습니다. 등기부를 떼어 보니 건물 소유권만 제 이름이고 땅은 예전 시행사 이름으로 남아 있습니다. 전 주인도 몰랐다고 하는데 이걸 제가 어떻게 바로잡을 수 있나요?
본인 사안은 구분건물의 등기부에 대지권 표시가 빠져 있을 때 누구와 어떤 등기를 신청해야 토지 지분까지 온전히 갖추게 되는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 부동산등기법 제60조에 따라 건물을 지어 분양한 쪽이 대지사용권을 갖고 있으면 지금의 소유명의인인 본인이 그 쪽과 공동으로 대지사용권 이전등기를 신청해 채울 수 있습니다.
■ 지금 등기부가 어떤 상태인지 먼저 확인하십시오
아파트 같은 구분건물의 등기사항전부증명서에는 1동 건물의 표제부와 전유부분의 표제부가 있고, 대지권이 정리된 세대는 전유부분 표제부에 대지권의 표시란이 있어 토지의 지번과 대지권 비율이 적혀 있습니다. 이 란이 비어 있거나 아예 없다면 건물에 관한 소유권만 옮겨 받은 것이고, 토지 등기부에는 여전히 시행사나 분양자 명의의 소유권이 남아 있는 경우가 대부분입니다. 집합건물 등기부와 함께 토지 등기사항전부증명서를 떼어 갑구의 소유자가 누구인지, 근저당이나 가압류가 걸려 있는지까지 살펴보셔야 다음 단계를 정할 수 있습니다.
■ 제60조가 열어 둔 길
부동산등기법 제60조 제1항은 구분건물을 신축한 자가 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 정한 대지사용권을 가지고 있는 경우에, 대지권에 관한 등기를 하지 않고 구분건물에 관하여만 소유권이전등기를 마쳤을 때에는 현재의 구분건물 소유명의인과 공동으로 대지사용권에 관한 이전등기를 신청할 수 있다고 정합니다. 제2항은 신축하여 양도한 자가 대지사용권을 나중에 취득해 이전하기로 약정한 경우에도 같은 방식을 준용합니다. 제3항은 이 등기를 대지권에 관한 등기와 동시에 신청하도록 하므로, 토지 지분의 이전과 건물 등기부의 대지권 표시가 한 번에 정리됩니다.
■ 중간에 여러 번 팔린 집이라도
제60조 제1항이 상대방을 현재의 구분건물 소유명의인으로 적어 둔 것이 핵심입니다. 최초 분양자에서 본인까지 오는 동안 두세 번 손이 바뀌었더라도 중간 매수인을 한 사람씩 거쳐 등기를 옮길 필요 없이, 시행사와 지금 소유자인 본인이 곧바로 공동 신청을 하면 됩니다. 제61조 제1항은 대지권을 등기한 뒤에 한 건물의 권리에 관한 등기가 대지권에 대해서도 같은 효력을 갖는다고 정하므로, 이 등기가 끝나면 앞으로는 건물 등기 하나로 토지 지분까지 함께 움직입니다. 근저당을 설정하거나 되팔 때 대지권 없는 건물이라는 이유로 값이 깎이는 일도 그때부터 사라집니다.
■ 시행사가 협조하지 않거나 사라졌다면
제23조 제1항은 등기를 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하도록 하지만, 제4항은 등기절차의 이행을 명하는 판결에 의한 등기를 승소한 등기권리자가 단독으로 신청할 수 있게 합니다. 시행사가 연락을 받지 않으면 관할 지방법원에 대지사용권 이전등기절차 이행을 구하는 소를 제기해 판결을 받은 뒤 혼자 신청하는 길이 열립니다. 시행사 법인이 해산되었다면 법인등기부에서 청산인을 확인해 그를 상대로 하고, 청산인이 없으면 법원에 선임을 신청합니다. 토지에 시행사의 채권자가 걸어 둔 근저당이나 가압류가 있으면 순위 문제가 따로 생기므로 이 단계에서 변호사와 함께 정리하셔야 합니다.
■ 다른 세대와 함께 움직이는 편이 낫습니다
대지권이 빠진 단지는 한 세대만 그런 경우보다 여러 세대가 같은 상태인 경우가 많습니다. 제41조 제3항은 구분건물의 대지권 변경이 있는 경우 소유권의 등기명의인이 같은 1동에 속한 다른 구분건물의 소유명의인을 대위하여 그 등기를 신청할 수 있게 하고, 제46조 제2항도 표시에 관한 등기에서 다른 소유자를 대위할 수 있게 합니다. 입주자대표회의나 관리단을 통해 상황을 조사하고 시행사와 한꺼번에 협의하면 서류 준비와 비용을 나눌 수 있고, 소송이 필요해도 공동으로 진행할 수 있습니다.
■ 준비하실 서류
순서대로 모으시면 됩니다. ① 본인 세대의 집합건물 등기사항전부증명서와 토지 등기사항전부증명서를 최신으로 발급받습니다. ② 최초 분양계약서에서 대지 지분 비율이 적힌 부분을 찾고, 없으면 시행사나 관리사무소에 분양 당시 자료를 요청합니다. ③ 본인까지 이어지는 매매계약서와 등기필정보를 정리합니다. ④ 시행사의 법인등기사항증명서로 존속 여부와 대표자를 확인합니다. ⑤ 관할 등기소에 신청 서식과 필요 서류를 문의한 뒤 시행사와 공동 신청 일정을 잡습니다. ⑥ 협조를 거부하면 내용증명으로 요구 사실을 남기고 소 제기를 준비하십시오.
참조 조문
부동산등기법 제23조, 제41조, 제46조, 제60조, 제61조 · 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-22
대표 변호사 한병철
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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
초안은 AI 도구의 도움을 받아 작성하고, 담당 변호사가 검토·수정한 뒤 게시합니다.
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